紅商網(wǎng)訊：轉(zhuǎn)讓非主業(yè)銀行股權(quán)，加碼“城市客廳”項目土地，一心在小城鎮(zhèn)中掘金，嘉凱城的轉(zhuǎn)型方向顯得很清晰。

　　11月3日和7日，不到一周時間，嘉凱城先后公告擬轉(zhuǎn)讓其持有的杭州銀行和浙商財產(chǎn)保險股份有限公司的股權(quán)。對于轉(zhuǎn)讓上述金融資產(chǎn)，嘉凱城公告表示，是為了剝離非核心業(yè)務(wù)，集中精力實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及發(fā)展主營業(yè)務(wù)。

　　事實也佐證了嘉凱城的“企圖”：就在掛牌出讓杭州銀行股權(quán)的當(dāng)天，嘉凱城全資子公司嘉凱城集團(tuán)城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展有限公司以總價4410萬元競得紹興市袍江新區(qū)G14號地塊。這是嘉凱城的新型城鎮(zhèn)化商業(yè)產(chǎn)品“城市客廳”系列項目的又一個落子。

　　下注小鎮(zhèn)公共服務(wù)與商業(yè)綜合體

　　從2012年下半年開始，嘉凱城逐步從傳統(tǒng)的房產(chǎn)開發(fā)商向城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。立足長三角城鎮(zhèn)商業(yè)，拓展全國重點鎮(zhèn)，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)融合的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式。通過高密度布局城鎮(zhèn)商業(yè)明星產(chǎn)品“嘉凱城·城市客廳”、以體驗式消費為突破點，在有一定產(chǎn)業(yè)集聚、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及人口聚集度的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，打造城鎮(zhèn)區(qū)域中心。

　　嘉凱城的新型城鎮(zhèn)化項目目前已成功在店口鎮(zhèn)、千島湖、海鹽、塘棲、崇福布點，到2014年年底將超過10個。按照嘉凱城的計劃，未來將用三至四年左右的時間、率先覆蓋江浙滬“撤縣變市重點縣”、“小城市試點鎮(zhèn)”、“強(qiáng)鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)試點鎮(zhèn)”等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，高密度布局200個左右的“城市客廳”產(chǎn)品，輻射3000萬到4000萬人口，以構(gòu)建出一個面向城鎮(zhèn)居民的生活服務(wù)平臺。

　　嘉凱城集團(tuán)董事長邊華才如此解釋嘉凱城的城鎮(zhèn)化商業(yè)模式：城市客廳的業(yè)態(tài)主要由三大部分組成：一是政府政務(wù)和公共服務(wù)配套；二是現(xiàn)代商業(yè)，包括大賣場和品牌商業(yè)；三是當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)優(yōu)特以及具有地方特色的產(chǎn)品。同時，根據(jù)不同地區(qū)城鎮(zhèn)的規(guī)模、根據(jù)城鎮(zhèn)的人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平來打造2萬~5萬平方米不同規(guī)模的城市客廳。

　　“城市客廳與其他商業(yè)綜合體最大的區(qū)別是我們項目的宗旨是服務(wù)當(dāng)?shù)氐睦习傩�、服�?wù)當(dāng)?shù)鼐用�，提升�?dāng)?shù)爻擎?zhèn)的生活品質(zhì)，除了現(xiàn)代商業(yè)的業(yè)態(tài)植入，我們更多的是把政府的政務(wù)和政府的公共配套結(jié)合到我們的城市客廳里面，形成城鎮(zhèn)核心，使當(dāng)?shù)乩习傩湛梢栽谙硎苜徫铩⑿蓍e、娛樂等商業(yè)服務(wù)的同時，也可以享受政府的公共配套服務(wù)。”嘉凱城集團(tuán)副總裁、董事會秘書李懷彬表示。

　　PPP模式：政府回購+商業(yè)銷售

　　實際上，嘉凱城融合公共服務(wù)配套與體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)于一體的一站式城鎮(zhèn)服務(wù)平臺“城市客廳”，采取的是“政企合作”（PPP）模式。

　　嘉凱城作為浙江省國資委旗下唯一的地產(chǎn)上市公司，與地方政府有天然的親和感，因此成為PPP模式的實踐者是順理成章的事情。

　　嘉凱城“城市客廳”的PPP模式主要是這樣運作的：嘉凱城負(fù)責(zé)項目的建設(shè)及建成后物業(yè)的運營和管理，業(yè)態(tài)中的政府公共服務(wù)配套如社保服務(wù)中心、水電煤氣繳納等部分則在建成后部分由政府回購，政府負(fù)責(zé)監(jiān)管基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的價格和質(zhì)量。

　　據(jù)邊華才介紹，嘉凱城的店口鎮(zhèn)“城市客廳”項目建成后，幫助店口鎮(zhèn)代建的城市工程和基礎(chǔ)設(shè)施部分將由店口鎮(zhèn)政府回購，在整個項目中占約1/3，用于教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)用途；剩余的商業(yè)部分則銷售50%，剩下50%的部分則整體出售給嘉凱城管理的基金公司，由嘉凱城商管公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。

　　嘉凱城在“城市客廳”中引入的PPP模式解決和完善了政府公共服務(wù)支撐，這種“利益共享、風(fēng)險共擔(dān)、全程合作”的共同體關(guān)系減輕了地方政府的財政負(fù)擔(dān)，而政府的公共服務(wù)配套這種特色業(yè)態(tài)的植入又為企業(yè)項目帶來人流并形成競爭壁壘，降低企業(yè)的投資風(fēng)險。

　　類“凱德模式”

　　“我們目前設(shè)了三個公司來支撐這個戰(zhàn)略。”姜叢華說。第一個公司叫嘉凱城城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展有限公司，主要負(fù)責(zé)200個店的選擇建設(shè)。

　　第二是成立一個商業(yè)資產(chǎn)管理公司，叫嘉凱城名鎮(zhèn)天下。未來所有的城市客廳項目都用嘉凱城名鎮(zhèn)天下的品牌進(jìn)行管理。

　　為解決200個城市客廳的資金來源問題，嘉凱城2013年7月設(shè)立了嘉盈城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展基金，基金規(guī)模20億元，目前前兩期已發(fā)行14億元；2014年4月設(shè)立中再―嘉凱城城鎮(zhèn)化發(fā)展基金，基金規(guī)模50億元。

　　“嘉凱城可能作為劣后級的股東，參與投資這個商管基金，周期可能是5年+2年或者7年+2年，一期結(jié)束后，二期接著發(fā)。退出機(jī)制上，其實可以看到國家在REITs方面，已經(jīng)在有步驟地放開，最后項目有望通過公開資本市場引入更多的小股東。”嘉凱城城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展有限公司副總理周群賢表示。

　　嘉凱城這種模式類似凱德置地，核心在于商業(yè)地產(chǎn)項目資本化。據(jù)其介紹，這一模式具體運作為：在項目開發(fā)階段，引入短期私募基金共同開發(fā)，待項目能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流時，再把項目注入REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。以“中再-嘉凱城城鎮(zhèn)化發(fā)展基金”為例，中再資產(chǎn)方出資占比為80%，嘉凱城僅以20%的比例撬動50億元的投資。

　　在確定項目后，公司可通過自主開發(fā)或輸出開發(fā)經(jīng)驗的方式完成開發(fā)，并由商業(yè)資產(chǎn)投資與管理部門進(jìn)行投資與運營管理，而房地產(chǎn)金融部門既可以以金融創(chuàng)新的方式提供資金支持，同時也可以發(fā)行相關(guān)基金產(chǎn)品對項目進(jìn)行整體或部分收購，從而確保項目運營的統(tǒng)一性以并獲取可能的資產(chǎn)增值收益。

　　“通過以上三個環(huán)節(jié)的運營，城鎮(zhèn)商業(yè)將構(gòu)成完整的產(chǎn)業(yè)鏈運營模式，從而確保開發(fā)質(zhì)量、復(fù)制速度以及運營的有效性與可持續(xù)性。”姜叢華解釋。（來自：中國房地產(chǎn)報）

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