紅商網(wǎng)訊：上周，綠城中國(guó)主席宋衛(wèi)平將一手創(chuàng)立的企業(yè)逾24%股權(quán)出讓給融創(chuàng)中國(guó)，成為近年地產(chǎn)界最大一宗并購(gòu)案。不少人在第一時(shí)間會(huì)想起兩年前向綠城“輸血”51億港幣，同樣擁有24%股權(quán)的香港老牌房企九龍倉(cāng)，當(dāng)了兩年大股東后，為什么沒(méi)有再進(jìn)一步呢？
宋衛(wèi)平在發(fā)布會(huì)上一語(yǔ)道破，他指內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)放進(jìn)取，但九龍倉(cāng)則是“保守”、“穩(wěn)健”的公司，營(yíng)運(yùn)方式“60%都與綠城不一樣”，難以管理綠城目前的五千多名員工。
對(duì)于宋衛(wèi)平的決定，九龍倉(cāng)當(dāng)然是無(wú)奈的，孫宏斌曾透露，綠城原本想賣給融創(chuàng)更多股份，但九龍倉(cāng)不同意，也不愿意出讓手中已有的股份。在并購(gòu)的消息傳出后，九龍倉(cāng)的反應(yīng)也相當(dāng)冷淡，副主席吳天海在外界的多番追問(wèn)下，最終也只表示集團(tuán)“理解”、“尊重”宋衛(wèi)平物色接班人的“個(gè)人決定”。宋衛(wèi)平與九龍倉(cāng)對(duì)于公司的策略屢有不同意見(jiàn)，甚至在某種程度上是促使宋衛(wèi)平賣掉綠城的原因。
富豪們“步步驚心”的內(nèi)地探索
香港不少老牌地產(chǎn)富豪如長(zhǎng)和系主席李嘉誠(chéng)、九龍倉(cāng)的吳光正、新鴻基郭氏家族、恒隆地產(chǎn)陳氏家族等，進(jìn)入內(nèi)地都已超過(guò)10年，然而至今在內(nèi)地大大小小的城市中，卻沒(méi)有任何港企占據(jù)到房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的地位。相反，香港地產(chǎn)富豪們的內(nèi)地探索可謂“步步驚心”，時(shí)常發(fā)生盈利下滑甚至要撤出市場(chǎng)的事件。
2007、2008年的內(nèi)地樓市低潮，曾一度令積極投資內(nèi)地的新鴻基地產(chǎn)盈利驟減30%，不得不出售了手中成都等項(xiàng)目股權(quán)，并退出廣州、深圳多個(gè)已達(dá)成意向的項(xiàng)目。2013年，華人首富李嘉誠(chéng)接連出售廣州西城都薈廣場(chǎng)、上海東方匯經(jīng)中心、南京國(guó)際金融大廈等項(xiàng)目，更因此惹來(lái)“撤資”的疑云。
許多人總是不明白，為什么香港富豪們喜歡一邊唱好內(nèi)地經(jīng)濟(jì)，標(biāo)榜自己重視內(nèi)地市場(chǎng)，一方面又動(dòng)不動(dòng)就“撤資”呢？
大家不知道的是，這些富可敵國(guó)的大房企其實(shí)也常常是有苦難言。因?yàn)楸M管已經(jīng)進(jìn)入內(nèi)地十余年，大多數(shù)港企依然是水土不服，面對(duì)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)和樓市低潮相當(dāng)脆弱，發(fā)展得都不太順利。
香港房企與內(nèi)地競(jìng)爭(zhēng)者相比，最大的優(yōu)勢(shì)是低成本的資金，但發(fā)展的方針和執(zhí)行能力上則都處于劣勢(shì)。其中最顯著的劣勢(shì)之一是開(kāi)發(fā)速度緩慢。
由于香港土地資源稀缺，也沒(méi)有土地增值稅等負(fù)擔(dān)，香港房企普遍有長(zhǎng)線投資，長(zhǎng)期囤地的習(xí)慣。香港的許多房企拿到地皮后，可以十年都不開(kāi)發(fā)，地皮本身就已經(jīng)增值數(shù)倍。即便建成了樓盤，多數(shù)房企也喜歡調(diào)樓市氣氛較好的時(shí)候，每年只精挑細(xì)選地賣出一百幾十套，一年比一年賣得更貴。
然而在內(nèi)地，規(guī)則完全相反，九龍倉(cāng)中國(guó)副主席周安橋就曾表示，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的“5、9、12”開(kāi)發(fā)節(jié)奏令他大為驚訝，拿到地5個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，9個(gè)月賣樓，12個(gè)月樓盤現(xiàn)金流已經(jīng)轉(zhuǎn)為正，“這種周轉(zhuǎn)速度我們今天也沒(méi)法達(dá)到。”步伐緩慢的港企，不但無(wú)法提高資金周轉(zhuǎn)率，反而要繳納高昂的土地增值稅。更倒霉者諸如李嘉誠(chéng)，旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在內(nèi)地屢屢因?yàn)槎诘乇涣P款。
香港房企內(nèi)地?cái)U(kuò)張缺“眼力”
房地產(chǎn)是一門憑眼力的投資，從普通人買房到開(kāi)發(fā)商拿地建房均是如此。但是，在香港成功經(jīng)驗(yàn)了數(shù)十年的開(kāi)發(fā)商，回到內(nèi)地卻往往失去了這種精準(zhǔn)的眼力。
這說(shuō)起來(lái)一點(diǎn)都不奇怪。繼續(xù)以話題主角九龍倉(cāng)為例，2007年大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)以來(lái)，曾一度在多地?fù)屜?ldquo;地王”，但后來(lái)的經(jīng)營(yíng)卻并不如意，甚至有些根本沒(méi)能按計(jì)劃開(kāi)發(fā)。周安橋后來(lái)曾對(duì)媒體透露，內(nèi)地不少地方“供地太多了”，影響了集團(tuán)開(kāi)發(fā)的判斷，甚至直指這是“城鎮(zhèn)化的陷阱”。
在香港，每年賣地計(jì)劃不過(guò)二三十幅，最終成交的更少，某塊地皮開(kāi)發(fā)后建成多少住宅、大多面積的商場(chǎng)早已規(guī)劃好，其價(jià)值是公認(rèn)的，不太會(huì)改變。然而內(nèi)地則不同，意氣風(fēng)發(fā)的港企計(jì)算了下城市GDP，買下自以為理想的地皮，自以為占據(jù)有利位置，卻沒(méi)想到幾個(gè)月內(nèi)政府又突然推出多塊同區(qū)域地皮，可能近十家開(kāi)發(fā)商一起開(kāi)發(fā)同一個(gè)區(qū)域，政府配套如醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)等則完全跟不上，失去規(guī)劃的港企則可能陷入了巨大風(fēng)險(xiǎn)。
此外，與內(nèi)地普遍高負(fù)債、杠桿率很高的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，香港房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期的傳統(tǒng)是注重穩(wěn)健和低負(fù)債。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗就曾向筆者表示在內(nèi)地發(fā)展近20年，但集團(tuán)依然是“零負(fù)債”。長(zhǎng)實(shí)的內(nèi)地業(yè)務(wù)部分負(fù)債率僅4.9%，集團(tuán)負(fù)債率也僅有15%，九龍倉(cāng)目前的負(fù)債率稍高，但也只不過(guò)是20%左右。
香港開(kāi)發(fā)商的低負(fù)債率和穩(wěn)健的策略，與其內(nèi)地拓展步伐的緩慢互為因果。從另一角度來(lái)說(shuō)，這種“穩(wěn)健”的姿態(tài)也令它們?cè)趦?nèi)地十多年來(lái)盡管一直“水土不服”，但也并沒(méi)有面臨重大危機(jī)，甚至也大多一直保持穩(wěn)定盈利。
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