【搶灘區(qū)域中心】
伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市半徑不斷擴(kuò)大，就地消費(fèi)、方便消費(fèi)的需求持續(xù)增強(qiáng)，因而包括萬(wàn)科、中糧、綠地在內(nèi)的許多大型房企都開(kāi)始重視區(qū)域性、社區(qū)性的商業(yè)地產(chǎn)。
綠地繽紛城在北京的兩個(gè)項(xiàng)目之所以分別落子大興和房山，正是因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域都屬于城市副中心，交通對(duì)周?chē)土骶哂泻軓?qiáng)的輻射，區(qū)域存在大量的導(dǎo)入人口。“這些人口可能是新進(jìn)城市的，也可能屬于改善需求。對(duì)時(shí)尚的消費(fèi)需求、對(duì)生活方式的改變有強(qiáng)烈的愿望。”王智明表示。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，目前我國(guó)的常住人口城鎮(zhèn)化水平是52%，而戶籍人口統(tǒng)計(jì)只有35%，“二者數(shù)據(jù)之間的數(shù)值差，正是未來(lái)如何做好服務(wù)的思路所在”。
郭增利認(rèn)為，未來(lái)購(gòu)物中心應(yīng)該是以服務(wù)基本需求作為主導(dǎo)方向。“能夠成為一個(gè)區(qū)域的發(fā)展配套，就意味著購(gòu)物中心要強(qiáng)化的是本地化的服務(wù)能力，同時(shí)還要為這群居民提供他們所喜歡的本地品牌。”
而這種社區(qū)型購(gòu)物中心客觀上也能夠給城市新區(qū)提供良好的配套，拉動(dòng)住宅銷(xiāo)售。
王智明稱，綠地集團(tuán)通過(guò)對(duì)商業(yè)綜合體的整體規(guī)劃、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)，持有商業(yè)籌備、招商、開(kāi)業(yè)、經(jīng)營(yíng)，為綠地北京首個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目創(chuàng)造了上百億元的銷(xiāo)售，并帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量。“從2011年~2013年，大興綠地住宅的價(jià)格從當(dāng)初的17000元/平方米飆升至33000元/平方米以上。”
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，綠地以住宅為主營(yíng)業(yè)務(wù)，在各地的項(xiàng)目都是以大盤(pán)為主，加強(qiáng)配套商業(yè)建設(shè)是必須的措施。“在一些遠(yuǎn)郊區(qū)甚至新區(qū)，很多開(kāi)發(fā)商采取了小底商的做法，沿街一條商鋪，檔次比較低，也很無(wú)序。綠地的此種創(chuàng)舉，是一個(gè)很好的嘗試。”王永平表示。
【自持與復(fù)制的挑戰(zhàn)】
全部自持并展開(kāi)全國(guó)復(fù)制，對(duì)于任何一個(gè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)都絕非易事。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自持的優(yōu)點(diǎn)在于品牌做到一定程度之后，利潤(rùn)持久穩(wěn)定，而缺點(diǎn)是現(xiàn)金流回流速度慢，在發(fā)展速度上會(huì)受到影響。統(tǒng)一自持運(yùn)營(yíng)除了考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商的專業(yè)性和企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃也將提出極大的挑戰(zhàn)。
即便是萬(wàn)達(dá)，其商業(yè)地產(chǎn)復(fù)制之路也是歷經(jīng)挫折反復(fù)調(diào)整之后，才確定如今這種以定向拿地尋找資金平衡的發(fā)展模式。而在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方面，萬(wàn)達(dá)也只是扮演著整合商的角色。那么綠地如何有底氣走全部自持和快速?gòu)?fù)制之路?
胡益彥解釋稱，要做好商業(yè)地產(chǎn)，招商策劃、設(shè)計(jì)工程、成本融資到運(yùn)營(yíng)推廣四個(gè)環(huán)節(jié)缺一不可，其中后期的運(yùn)營(yíng)又是考驗(yàn)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目整體能力的關(guān)鍵。“繽紛城采用自持模式，就是在為今后統(tǒng)一專業(yè)的運(yùn)營(yíng)鋪路。”
王智明則表示，自持性商業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)會(huì)影響現(xiàn)金流，但遠(yuǎn)期收益巨大。“憑借著專業(yè)團(tuán)隊(duì)的打造、集團(tuán)自身強(qiáng)大資源優(yōu)勢(shì)，以及服務(wù)消費(fèi)者和商家的運(yùn)營(yíng)定位，目前綠地繽紛城運(yùn)營(yíng)情況還不錯(cuò)。當(dāng)然，在租金收入回報(bào)上，綠地也做好了長(zhǎng)期養(yǎng)商的準(zhǔn)備。”
而在王永平看來(lái)，繽紛城的體量本身并不大，又有周?chē)拇蟊P(pán)為依托，未來(lái)資金風(fēng)險(xiǎn)不大。但也正因如此，其未來(lái)的成長(zhǎng)空間也不會(huì)太大。受制于經(jīng)營(yíng)品種和調(diào)整空間的限制，未來(lái)經(jīng)營(yíng)的商品無(wú)非是以油鹽醬醋之類的居家用品為主。然而，消費(fèi)者對(duì)這類產(chǎn)品的價(jià)格敏感性很高，溢價(jià)空間有限。
“如果開(kāi)發(fā)商能夠調(diào)整心態(tài)，把其當(dāng)作住宅的營(yíng)銷(xiāo)手段，從提升居住品質(zhì)的層次上講，這個(gè)產(chǎn)品還是很不錯(cuò)的。”王永平認(rèn)為，未來(lái)純粹的住宅產(chǎn)品可能會(huì)被看淡，消費(fèi)者不僅會(huì)要求好的住房、好的配套，甚至?xí)笥泻玫泥徖镪P(guān)系，“大盤(pán)商業(yè)配套的完善，必將成為遠(yuǎn)郊區(qū)住房銷(xiāo)售的重要賣(mài)點(diǎn)”。(中國(guó)房地產(chǎn)報(bào))
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