“擴(kuò)張時(shí)機(jī)欠佳，速度太快，攤子一下子鋪得太大，加上政策變化，運(yùn)氣不好，當(dāng)然也有操作層的失誤，導(dǎo)致了一些問題。”郭耀名承認(rèn)主要問題不在銷售，而是光耀這幾年的發(fā)展方向和戰(zhàn)略出了致命差錯(cuò)，加上剛好今年大環(huán)境急劇變壞，市場下行，整個(gè)市場的房子都不好賣。
重組上市失敗
為解決擴(kuò)張和發(fā)展需求，光耀地產(chǎn)近年來一直四處融資，而謀求上市成為光耀地產(chǎn)近幾年的主要戰(zhàn)略方向。光耀為此制訂了詳細(xì)的上市路徑，曾計(jì)劃在2012年上半年在香港IPO。早在2009年，光耀集團(tuán)的前身眾望投資曾謀劃借殼ST天目(600671.sh)，后來因?yàn)閲曳康禺a(chǎn)調(diào)控而終止重組并引發(fā)訴訟。
在此之后，光耀地產(chǎn)又在杭州收購了一家上市公司，最后仍是未能達(dá)其所成，再到后來于2011年10月份成功收購新都酒店，光耀地產(chǎn)已經(jīng)是三度購殼。為通過新都酒店上市，光耀地產(chǎn)在收購后的3年里往新都酒店投入了10億元，但由于酒店業(yè)與光耀的房地產(chǎn)背景的不兼容，政策上并不支持重組上市，這一次購殼上市的想法以失敗告終。
但光耀地產(chǎn)對資本市場的癡迷從來沒有停歇過，為此，光耀地產(chǎn)又在同年進(jìn)入礦業(yè)，想通過礦業(yè)來重組上市，花了2億元在湖南買了兩個(gè)礦井，后礦業(yè)走下坡路，導(dǎo)致第二次重組失敗。因此也讓光耀進(jìn)去的錢全部打了水漂，光耀的資金鏈也是從這個(gè)時(shí)候開始繃緊。按照郭耀名當(dāng)時(shí)的想法，如果當(dāng)時(shí)不走規(guī)模化，呆在惠州本地不出來，將來更加沒有機(jī)會走出來，那么多品牌房企進(jìn)駐惠州，本土房企很難競爭得過。
“最大的失誤還是對時(shí)機(jī)判斷和操作層面，當(dāng)時(shí)的想法只有快速走出來，快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模化，甚至上市，才有機(jī)會在這個(gè)行業(yè)長久立于不敗之地。”郭耀名說。這兩次重組，不僅都折戟而歸，也讓光耀損耗巨大。
高息借貸拖累
惠州項(xiàng)目回款艱難及重組上市的巨大損耗令光耀地產(chǎn)的資金進(jìn)入了惡性循環(huán)。據(jù)最高人民法院官網(wǎng)披露信息，光耀地產(chǎn)已經(jīng)有6000萬和1億元的兩筆貸款本金和利息違約事件。由于被列入失信名單，多家金融機(jī)構(gòu)表示，已經(jīng)將光耀地產(chǎn)集團(tuán)列入“內(nèi)部黑名單”，不予以融資需求，不增加授信額度。
光耀不得已求助于境外資金，在去年與美國私募股權(quán)基金阿波羅全球管理公司簽署了一份10億美元的股權(quán)合作協(xié)議，但由于當(dāng)時(shí)美金外匯調(diào)匯沒處理好，存在操作層面的政策性問題，這筆款項(xiàng)并未如約到賬。從銀行借不到錢，外資又不好進(jìn)來，光耀能想到的辦法只有高息民間借貸。
“從2011年開始我們就借了大量的民間借貸，民間借貸占光耀整個(gè)融資規(guī)模1/3。一般企業(yè)民間借貸只用2~3個(gè)月，而我們用的時(shí)間長。”郭耀名透露，這筆款借了15億元左右，僅利息就高達(dá)十幾億元。光耀地產(chǎn)天津團(tuán)泊湖項(xiàng)目去年年底還向韓亞銀行申請一筆8500萬元半年期貸款，年利率高達(dá)21.6%。此外，光耀地產(chǎn)發(fā)行的“長昊1號”信托產(chǎn)品、廣東路橋應(yīng)收賬款收益權(quán)基金和天合建筑應(yīng)收賬款收益權(quán)基金，均為高息融資。
高息借款后，市場卻每況愈下，項(xiàng)目無法回款，令光耀地產(chǎn)的資金徹底陷入困境。甚至，光耀地產(chǎn)為求得資金，不惜鋌而走險(xiǎn)違規(guī)借款。
2014年4月25日，新都酒店違規(guī)被證監(jiān)會調(diào)查，原因是新都酒店在2011年7月曾為其大股東光耀地產(chǎn)的一筆總額為6000萬元的借款提供擔(dān)保，但此事未經(jīng)董事會、股東大會審議，是光耀地產(chǎn)在公司及董事會不知情的情況下，擅自以其名義為關(guān)聯(lián)方債務(wù)做出的擔(dān)保，事后亦未披露，這導(dǎo)致*ST新都董事長袁克儉辭職。
去年下半年，為解決資金問題，光耀用旗下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與金源控股合作，根據(jù)當(dāng)時(shí)的重組方案，光耀與金源控股合作成立的公司，將雙方共同開發(fā)光耀集團(tuán)位于惠州、杭州和上海等城市的6個(gè)新項(xiàng)目，合作開發(fā)的項(xiàng)目約占光耀地產(chǎn)總項(xiàng)目數(shù)量的四分之一。
作為入股新公司的回報(bào)，金源控股出資20億元入股。但目前來看，通過將好賣的項(xiàng)目與別人合作的形式，雖然間接獲得了一部分資金，但變現(xiàn)后仍不足以歸還之前借貸的成本。開發(fā)商的很大部分運(yùn)轉(zhuǎn)資金是要靠業(yè)主的按揭款，一方面銀行的按揭款遲遲放不出來，另一方面利率不斷上浮，加上今年市場持續(xù)下行，行情很悲觀，導(dǎo)致了市場觀望，業(yè)主不買房，對光耀的銷售和資金回籠帶來很大麻煩。
郭耀名說，現(xiàn)在合作銀行還有10家，接近30億元規(guī)模，都是正常利息。有個(gè)別銀行現(xiàn)在因?yàn)楣庖Y金鏈困境，已經(jīng)縮小了對光耀的貸款規(guī)模。“只要能讓項(xiàng)目全面復(fù)工，愿意接受收購。”郭耀名表示目前光耀有形資產(chǎn)有90億元，包括土地儲備和在建項(xiàng)目。如果銀行支持，不至于資不抵債，只要能找到銀行支持，光耀還是有信心渡過這個(gè)冬天。
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