紅商網(wǎng)訊：賀建亞掌舵的招商地產(chǎn)，不管是規(guī)模發(fā)展，還是業(yè)務(wù)的整合或都處于加速狀態(tài)。
4月18日，招商地產(chǎn)公布其今年一季度銷售數(shù)據(jù)顯示，一季度招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額96.0億，銷售面積69.0萬平米，同比分別增長(zhǎng)7.2%和0.23%，銷售額同比增速高于金地和保利。
不過，在招商的一季報(bào)中有兩個(gè)值得注意的數(shù)據(jù)，一是期內(nèi)招商地產(chǎn)的毛利率下滑6.3個(gè)百分點(diǎn)至26.8%，與13年全年水平基本相當(dāng);二是一季度招商拿地同比大幅增長(zhǎng)，1-3月份共獲得11個(gè)項(xiàng)目，建筑面積約408萬平方米，僅在3月就新增項(xiàng)目5個(gè)，增加權(quán)益儲(chǔ)備建面81.67萬平方米。而去年首季度，招商僅獲得5個(gè)項(xiàng)目，建筑面積為83萬平方米。
對(duì)于毛利率下滑的原因，平安證劵指出，招商地產(chǎn)近幾年規(guī)模擴(kuò)張較快，隨著深圳外低毛利率項(xiàng)目結(jié)算占比逐步提升，預(yù)計(jì)全年毛利率較去年將有所下降。由此，也不難看出毛利率下滑與規(guī)模擴(kuò)張存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
一邊是通過加速拿地實(shí)現(xiàn)規(guī)�；瘮U(kuò)張，另一邊招商地產(chǎn)也在想通過一些更好的輕資產(chǎn)運(yùn)作方式，來盤活旗下一些低效商業(yè)資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的利益最大化。
資產(chǎn)證劵化試水
或正是基于商業(yè)規(guī)模的逐步擴(kuò)大，賀建亞帶領(lǐng)下的招商地產(chǎn)在商業(yè)資本化運(yùn)作上也正試著做出一些嘗試。
早前招商地產(chǎn)公告透露，擬通過成立公司的形式，將旗下包括蛇口科技大廈、招商科技大廈二期、花園城數(shù)碼大廈、蛇口花園城商業(yè)中心、新時(shí)代廣場(chǎng)等五項(xiàng)資產(chǎn)以股權(quán)交易方式在產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行公開掛牌并轉(zhuǎn)讓。
對(duì)于上述動(dòng)作目的，招商地產(chǎn)表示主要是為盤活成熟投資性物業(yè)所沉淀的資金，為未來進(jìn)一步的資本運(yùn)作做好準(zhǔn)備。
招商地產(chǎn)董秘劉寧透露，“資產(chǎn)交易很麻煩，成立公司交易股權(quán)就很方便，方便下一步包括賣、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等在內(nèi)的資產(chǎn)交易安排”。
劉寧進(jìn)一步指出，招商要將持有性物業(yè)做一些資本運(yùn)營(yíng)的想法，從去年初到現(xiàn)在已也有一年時(shí)間，雖然此次擬做交易的資產(chǎn)不算太大，在持有性物業(yè)里面僅占3%左右，但今后肯定會(huì)有一個(gè)比較適合招商的方案。
對(duì)于招商的此種資產(chǎn)證劵化行為，相關(guān)了解資產(chǎn)證券化的業(yè)內(nèi)人士指出，由于發(fā)債和股權(quán)融資的門檻和資金成本都比較高，而商業(yè)地產(chǎn)前期建設(shè)只能做開發(fā)貸款，建成后又只能轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，但物業(yè)估值后銀行往往會(huì)打折扣，所貸資金有限，而資產(chǎn)證券化能讓地產(chǎn)商一次性獲得未來幾年物業(yè)的收益。
另值得一提的是，如何將商業(yè)資產(chǎn)更好的進(jìn)行資本化運(yùn)作的問題，招商地產(chǎn)早些年或已有遠(yuǎn)見。這一點(diǎn)，或通過其近年來逐步在加大商業(yè)地產(chǎn)方面的運(yùn)營(yíng)和投入可以看出。
年報(bào)顯示，2013年招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)租金收入約7.7億元，目前已建成的商業(yè)物業(yè)約110萬平方米，在建面積約120萬平方米。
有機(jī)構(gòu)預(yù)估認(rèn)為，目前招商地產(chǎn)旗下的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過100億元，在招商地產(chǎn)總資產(chǎn)中所占比例大概為10%。
而對(duì)于在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資策略，賀建亞在招商地產(chǎn)2013年投資者會(huì)上曾透露，短期主要是實(shí)現(xiàn)銷售，中期則通過金融退出的方式實(shí)現(xiàn)中期循環(huán)盈利，但最終還是會(huì)逐漸過度到輕資產(chǎn)模式。
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