紅商網(wǎng)訊：在眾多龍頭房企轉(zhuǎn)型的推動(dòng)之下，2014年成了房地產(chǎn)行業(yè)的變革年。無(wú)論是萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地、碧桂園，還是眾多的中小房企，都在行業(yè)變局之下開(kāi)始了企業(yè)管控模式與戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型與變革。而中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，對(duì)于剛剛蟬聯(lián)了10年“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”的金科，轉(zhuǎn)型與變革也在悄然進(jìn)行。
“我們也在實(shí)施類(lèi)似事業(yè)合伙人的計(jì)劃。”在談到萬(wàn)科正在做的“事業(yè)合伙人計(jì)劃”和“項(xiàng)目跟投機(jī)制”時(shí)，金科集團(tuán)總裁蔣思海告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。在金科，這個(gè)計(jì)劃叫“公司成就共享計(jì)劃”，即員工以出資入股的方式實(shí)現(xiàn)與公司風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、成就共享，出資入股的員工享受股息分紅和超額利潤(rùn)分享雙重激勵(lì)。
在2014年2月舉行的金科集團(tuán)工作會(huì)議上，金科提出了到2015年銷(xiāo)售額達(dá)到500億元，中期進(jìn)入千億級(jí)房企的目標(biāo)。為達(dá)到目標(biāo)，金科制訂了全面產(chǎn)業(yè)升級(jí)與改革創(chuàng)新計(jì)劃。為了實(shí)施全面改革，金科集團(tuán)還成立了“深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，負(fù)責(zé)改革總體設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、整體推進(jìn)、督促落實(shí)。
“變革，就是在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式、組織方式和資源配置方式幾個(gè)方面重塑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而轉(zhuǎn)型與變革也存在一個(gè)變與不變的辯證關(guān)系。房地產(chǎn)的主業(yè)要堅(jiān)守，同時(shí)，我們?cè)诋a(chǎn)品業(yè)態(tài)、產(chǎn)品線上完全以市場(chǎng)為依歸，實(shí)現(xiàn)了向全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)品線的升級(jí)，全面實(shí)施‘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)’戰(zhàn)略。在企業(yè)治理、管控模式和激勵(lì)機(jī)制上，我們也會(huì)適時(shí)而變。而在變的過(guò)程中，我們也有很多不變的堅(jiān)持，就是以市場(chǎng)為依歸，以股東利益、客戶(hù)利益、員工利益、社會(huì)利益多方利益最大化為目標(biāo)。”蔣思海向記者詳細(xì)闡釋了金科轉(zhuǎn)型的變與不變。
“2014年金科戰(zhàn)略是‘三不變，一創(chuàng)新’，即發(fā)展戰(zhàn)略不變、發(fā)展思路不變、發(fā)展目標(biāo)不變和拿地模式創(chuàng)新。”蔣思海稱(chēng)。
住宅、商業(yè)、養(yǎng)老、文旅四輪驅(qū)動(dòng)
蔣思海告訴記者，在戰(zhàn)略上，金科將實(shí)現(xiàn)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)四輪驅(qū)動(dòng)，并將布局總部地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。
為此，今年2月底金科在集團(tuán)層面成立了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展研究中心，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式、盈利模式、經(jīng)營(yíng)模式及管控模式研究，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行拓展、投資論證和風(fēng)險(xiǎn)把控，對(duì)企業(yè)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源進(jìn)行整合和管理。
“目前文旅公司的組織架構(gòu)已經(jīng)搭建，形成了一支初具戰(zhàn)斗力的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)。確定了‘深耕川渝，面向全國(guó)’的文旅項(xiàng)目拓展思路，研發(fā)了都市休閑、婚慶戀愛(ài)、親子娛樂(lè)、旅游度假四大主力業(yè)態(tài)，初步形成城市型文化旅游綜合體、景區(qū)型旅游度假綜合體兩大產(chǎn)品方向。”蔣思海介紹說(shuō)。
2014年金科將獲取養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目1~2個(gè)，用地規(guī)模不低于500畝，可建面積不低于50萬(wàn)平方米。同時(shí)，金科也正在研發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品線，系統(tǒng)研究機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、家庭養(yǎng)老的差異及產(chǎn)品形式，形成城市養(yǎng)老社區(qū)、郊區(qū)養(yǎng)老社區(qū)齊頭并進(jìn)。
商業(yè)地產(chǎn)方面，金科將以重慶金科時(shí)代中心、重慶西永項(xiàng)目、濟(jì)南金科城等大型城市綜合體項(xiàng)目為突破，實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)板塊公司化運(yùn)作，成立商業(yè)投資公司及商業(yè)管理公司，采取兩塊牌子一套班子方式運(yùn)行，構(gòu)建完善精干高效的組織機(jī)構(gòu)、“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”的商業(yè)模式、完善的內(nèi)部管控及外部合作的運(yùn)行模式。
金科還將加大商業(yè)等持有型物業(yè)的比例，研究確定商業(yè)等持有型物業(yè)的資金、資本運(yùn)作模式。
深耕城市群與
回歸中心城市
蔣思海告訴記者，在戰(zhàn)略上，金科仍將堅(jiān)定實(shí)施“622”全國(guó)化發(fā)展戰(zhàn)略，著力推進(jìn)中西部地區(qū)“1060”城市群戰(zhàn)略布局，即用10年時(shí)間進(jìn)入中西部地區(qū)的60個(gè)城市，堅(jiān)持以“二三線城市為主，一四線城市為輔”拓展項(xiàng)目。
而在區(qū)域戰(zhàn)略上，金科將堅(jiān)持區(qū)域陣地戰(zhàn)，大力深耕已進(jìn)入城市群，對(duì)已進(jìn)入省會(huì)或中心城市的地區(qū)，以省會(huì)或中心城市為依托，大力向周邊地市州進(jìn)行輻射；尚未進(jìn)入省會(huì)或中心城市的地區(qū)，重點(diǎn)關(guān)注其城鄉(xiāng)接合部和城市發(fā)展方向上的規(guī)模較大的項(xiàng)目。
除了這些“不變”，記者也注意到，為平衡三四線城市發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)，金科在2014年的戰(zhàn)略中提出“項(xiàng)目的獲取則階段性向二三線城市的中心城市回歸，向現(xiàn)金流項(xiàng)目回歸”。在區(qū)域選擇上，金科更加重視項(xiàng)目所在區(qū)域選擇，項(xiàng)目所在區(qū)域要符合城市發(fā)展方向，所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系要平衡。這說(shuō)明，金科堅(jiān)持“城鎮(zhèn)化”路線的同時(shí)，也在以回歸中心城市來(lái)平衡風(fēng)險(xiǎn)。
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