紅商網(wǎng)訊：對于三、四線城市的投資開發(fā)，不少品牌房企陷入“糾結”情境，到底是應該盡快出逃，還是繼續(xù)加碼？在這個關鍵問題上，近日部分品牌房企老總站在全國“兩會”的大舞臺上強力反擊，認為“好局才剛剛開始”。
與此同時，近期的政府工作報告中提到，“引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”，這是否意味著這些被看淡的三、四線城市樓市將迎來“主場時間”？多家機構報告顯示，在中西部地區(qū)，省會城市和交通樞紐城市將成為房企們的首選，而資源性強的中小城市也會被普遍看好。
作為領軍中西部地區(qū)的A股上市品牌房企，金科股份早在2010年就明確提出了“1030”戰(zhàn)略，計劃未來十年進入重慶30個郊區(qū)縣，按照當前擴張路徑，這一戰(zhàn)略早已升級為2.0版，除了大重慶之外，貴州、新疆、云南、四川、陜西、湖南等重點省區(qū)的60個城市均被納入開發(fā)范圍。對于金科的戰(zhàn)略布局，有房地產(chǎn)機構用了“悶聲發(fā)大財”予以評價。
去年拿地耗資逾88億
近日，筆者梳理金科股份的公告發(fā)現(xiàn)，自2013年初以來，金科股份延續(xù)了2012年“彪悍”的拿地作風，拿地頻率之高令業(yè)內(nèi)驚嘆不已。
據(jù)統(tǒng)計上述拿地公告，2013年金科股份拿地5453.2畝，拿地總成本88.56億元，單價成本平均僅有162萬元/畝，拿地區(qū)域除了東部地區(qū)的張家港市、無錫市之外，其他均分布在中西部地區(qū)。
在“大重慶”范圍內(nèi)，除了沙坪壩區(qū)之外，金科股份拿地均集中在大足區(qū)、長壽區(qū)、云陽縣、江津區(qū)、合川區(qū)等郊區(qū)縣。值得關注的是，金科股份還深入新疆五家渠市、四川內(nèi)江市、貴州遵義市及湖南瀏陽市、郴州市頻頻拿地。
即便是新進入貴州、新疆等省份，金科股份也沒有首先進駐相應的省會城市。金科股份一名區(qū)域高管曾表示，進軍貴州等區(qū)域是公司的戰(zhàn)略需要，像公司進入貴州遵義市，是考慮到先要進行區(qū)域布點，熟悉當?shù)厥袌�，再向區(qū)域核心城市布局。
實際上，這是金科股份繼“1030”發(fā)展戰(zhàn)略基礎上，在2011年又提出了“622”發(fā)展戰(zhàn)略，也就是說，金科將以重慶為中心的中西部地區(qū)投入比重提高到60%，長三角和環(huán)渤海地區(qū)分別占20%。按照重慶業(yè)內(nèi)的解讀，金科股份要在一線做品牌，二線做利潤，三線做規(guī)模。
對于這一戰(zhàn)略定位，國信證券地產(chǎn)分析師區(qū)瑞明曾在一份研報中表示，金科股份具有多年經(jīng)營三、四線城市項目的經(jīng)驗，了解局部市場格局和游戲規(guī)則，在當前新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的背景下，中西部地區(qū)本來就集中了大量的三、四線城市，且這些城市的城鎮(zhèn)化水平較低。因此，金科股份勢必會成為中西部新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的最大受益者。
2013年，一線品牌房企回歸一、二線城市，這些城市頻頻陷入 “地王”爭奪戰(zhàn)，部分地塊的高溢價率也引起了各地政府的擔憂。重慶一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，金科避開了熱點城市，通過底價拿地，既能加速擴張企業(yè)規(guī)模，又能保證項目一定的利潤率，也有助于穩(wěn)定股價。
當前，對于三、四線城市的開發(fā)，不少開發(fā)商的“糾結”情愫持續(xù)已久，但近來部分品牌房企老總站在全國“兩會”的舞臺上強力集中反擊，認為好局才剛剛開始。近日，金科股份董事長黃紅云向媒體表示，每個城市的情況都不一樣，千差萬別。判斷一個城市的房地產(chǎn)市場，要從經(jīng)濟、人口、收入分布、城鎮(zhèn)化發(fā)展階段、政府政策等多方面評估。金科進入每個城市都經(jīng)過了詳細的論證。
今年政府工作報告中也提到，“引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。”業(yè)內(nèi)專家猜測，下一步將會有更多有利于中西部城鎮(zhèn)化的利好消息浮出水面。
多元化融資“避險”
今年1月8日，金科股份攜手銀華基金子公司“銀華資本”，并簽署了貸款合作協(xié)議，擬融資10億元，綜合融資成本11.6%。這也是金科股份與基金公司展開的首次合作。
當前，受樓市持續(xù)調(diào)控、中央治理影子銀行等因素的影響，開發(fā)商的資金鏈備受考驗。金科股份去年三季報顯示，雖然公司賬面現(xiàn)金流高達91.5億元，但經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-35.4億元，整個去年拿地支出累計88.56億元，資產(chǎn)負債率較高。
業(yè)內(nèi)人士認為，金科股份作為高周轉型的品牌房企，雖然公司的資產(chǎn)負債率較高，需要一定的資金成本，也會吞噬一部分利潤，但在快速模式下并不擔心現(xiàn)金流風險。
按照去年年報所透露，金科股份計劃實施“8020”產(chǎn)品戰(zhàn)略，即新推產(chǎn)品中80%為剛需產(chǎn)品，20%為改善型產(chǎn)品，堅持走民生地產(chǎn)之路。公司要求重慶區(qū)域項目從拿地到首期開盤原則上不超過6個月，外地項目不得超過8個月。
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