為了支撐各地項目的快速開發(fā)，金科股份這兩年來除了預(yù)售回款、銀行開發(fā)貸等傳統(tǒng)融資渠道之外，更多的是借助了信托、銀團、融資租賃等方式多元化募資。
據(jù)了解，金科股份最新一次信托貸款發(fā)生在去年2月底，主要是內(nèi)江金科向中鐵信托貸款4.5億元，融資成本10.7%。不過，金科股份當時透露，截至去年2月26日，公司信托融資余額為39.44億元。
去年4月初，金科股份為降低采購成本，與關(guān)聯(lián)公司重慶銀海融資租賃簽署協(xié)議，募資2億元，期限2年，租賃年率僅7%。一個月后，金科股份將融資之手伸向中信銀行、昆侖信托組成的銀團，總借款高達16億元，期限兩年，但年化綜合融資成本9.7%。
此外，金科股份借助去年下半年上市房企再融資潮涌之際，短時間內(nèi)就對外發(fā)布了43億元的定增募資預(yù)案，定增對象涉及重慶、陜西三個住宅項目，但隨著市場變化，這個方案也做了相應(yīng)調(diào)整。今年1月底，海印股份8億元定增獲批，成為本輪上市房企再融資接受證監(jiān)會審核通過的第一單，業(yè)內(nèi)人士認為，房企再融資開閘信號意義明顯。
申銀萬國地產(chǎn)分析師韓思怡此前發(fā)布研報認為，因2011年金科股份借殼上市時大部分項目已經(jīng)過國土部審查，無囤地捂盤，預(yù)計此次將重點針對新項目審查，審批速度相對較快，獲批概率相對較大。
發(fā)力“產(chǎn)業(yè)嫁接地產(chǎn)”模式
如今，有了多元化的融資渠道作支撐，金科股份縱橫擴張的 “野心”更為龐大。前不久，參加全國“兩會”的全國政協(xié)委員、金科股份董事長黃紅云向有關(guān)媒體表示，公司正在做養(yǎng)老地產(chǎn)的準備工作，今年內(nèi)將推出養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
此外，黃紅云還拋出了更大的目標，預(yù)計到2015年金科銷售規(guī)模達到500億元，其底氣來自旗下足夠充足的“糧草彈藥”。
筆者注意到，金科股份在2012年年報中透露，公司正在實施地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動模式，這一模式也是提升公司差異化競爭力的重要方面。
按照金科股份的說法，前述模式就是要在做大做強住宅地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)四駕馬車齊頭并進，探索進入養(yǎng)老地產(chǎn)、土地一級開發(fā)。強化上下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)，進一步發(fā)展園林、酒店、物管、門窗裝飾等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。
其實，金科股份早已嘗到了個中甜頭。據(jù)2012年年報透露，金科股份房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)營收96.5億元，物業(yè)管理板塊實現(xiàn)營收2.12億元，酒店經(jīng)營實現(xiàn)營收1.93億元，園林及其他實現(xiàn)營收1.42億元。值得注意的是，除了房地產(chǎn)毛利率約為35.2%之外，酒店經(jīng)營毛利率高達68.5%，園林及其他也達到了27.7%，其毛利率同比增幅在各大板塊中比例最高，達到了5.23個百分點。
實際上，金科股份近年來不僅在產(chǎn)品上獲得市場高度認可，其榮譽由“花園洋房專家”晉升為“中國住宅產(chǎn)品專家”，其綜合發(fā)展實力“突飛猛進”。
據(jù)CRIC研究中心發(fā)布的《2013年中國房企銷售50強榜單》顯示，金科股份實現(xiàn)銷售金額239億元，同比增長68億元；實現(xiàn)銷售面積288萬平方米，同比增長113萬平方米。在50強房企排名中，金科股份均在30名以內(nèi)，與去年相比，排名均有較大幅度的上升。
早在2012年底，金科股份在重慶萬盛區(qū)黑山谷拿地，在重慶本土首次邁開旅游文化地產(chǎn)開發(fā)步伐。對于這一板塊的發(fā)展，金科股份彼時用了“實質(zhì)性突破”來高度概括。據(jù)了解，金科股份的首個旅游地產(chǎn)項目位于湖南瀏陽市的中國山水洲項目，從去年拿地情況來看，這個項目已取得一定的土地儲備。
渤海證券地產(chǎn)分析師易華強此前曾發(fā)布研報表示，金科股份當前園林業(yè)務(wù)一部分為公司房地產(chǎn)項目的配套，另一部分為對外業(yè)務(wù)，包括其他地產(chǎn)公司以及市政項目。公司未來園林業(yè)務(wù)的突破方向為市政園林項目，也有望成為公司新的增長點。
對于這種聯(lián)動模式的基本思路，易華強認為，金科股份通過與地方政府合作，承擔(dān)市政園林項目，獲取廉價土地，政府通過土地出讓金補充市政園林建設(shè)資金，政府沒有先期資金投入，而公司通過資金墊付獲取廉價土地資源，取得了地方政府與公司盈利的雙贏。
不過，對于設(shè)定500億元的銷售目標，按照金科股份2013年初預(yù)設(shè)的年度235億元（含產(chǎn)業(yè)板塊）銷售目標，這相當于是“彎道超車”，其增長率要達到約50%左右。不過，蘭德咨詢曾做過一項專門研究，其結(jié)論是目標易定，資源和能力難得，除了資金和人員這兩個核心要素之外，產(chǎn)品保障和管理保障也缺一不可。
在管理上，尤其是物業(yè)管理上，早在去年6月，金科股份專門成立了金科資管中心，相當于是在全國范圍內(nèi)首推 “業(yè)主資產(chǎn)增值計劃”。按照這個增值計劃，金科資管中心將開設(shè)資產(chǎn)服務(wù)、資產(chǎn)托管、資產(chǎn)經(jīng)營三大板塊業(yè)務(wù)，從而更專業(yè)、更系統(tǒng)地為金科業(yè)主服務(wù)。
除了金科股份之外，目前包括萬科、花樣年、龍湖等品牌房企均在低調(diào)嘗試依托自身不斷增長的龐大業(yè)主群體，打造社區(qū)增值業(yè)務(wù)，開發(fā)新的利潤增長點。在業(yè)內(nèi)人士看來，這實際上也代表了未來房地產(chǎn)行業(yè)變革的一種大趨勢。（來自：每日經(jīng)濟新聞 周杰）
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