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資金運作
“以新還舊，是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)當募資到期時會采取的一種手段。一般在募資到期但回款沒跟上的情況下使用的比較多。”上述分析師表示，“像泰禾提前終止的項目，也屬于以新還舊的一種。從信托融資的成本更高，泰禾通過這種方式可以降低成本。”
從2012年9月11.1億元拿地，7個月后發(fā)行信托產(chǎn)品募資，開發(fā)項目動工，到11個月后房屋銷售基本完成，根據(jù)泉州華大泰禾廣場所在的泉州市豐澤區(qū)地價，單住宅面積銷售就可回款14億元。如此，每個項目不到1年時間足以完成資金周轉(zhuǎn)。
而泰禾集團在運作一個項目的同時，還有多個項目同時進行。
據(jù)理財周報者不完全統(tǒng)計，在2013年4月至今的一年內(nèi)成立，現(xiàn)在仍在續(xù)存期內(nèi)，并涉及泰禾集團下屬地產(chǎn)項目的集合信托計劃有8個，實際募資規(guī)�？傆�102.59億元，其中2014年成立的有3只，共募資59.2億元。
其中五礦信托發(fā)行的“泰禾廣場貸款信托”、重慶信托發(fā)行的“中維泰禾信托”等都以此形式運作。
這些項目的資金周轉(zhuǎn)周期從半年到一年不等，但其發(fā)行的信托產(chǎn)品期限平均在24個月，也就是2年，相當于項目資金周轉(zhuǎn)期的2倍。
值得注意的是，泰禾集團2014年拿地比2013年更為激進。1月至今，泰禾集團已6次發(fā)布競得土地公告。其中除一次由泰禾集團出面外，其余分別由福州泰禾和福建中維兩個子公司運作，競得土地金額共計86.77億元，超過2013年上半年的78.92億元。
伴隨拿地的是多次股權(quán)質(zhì)押和大額擔保。
2013年三季報中披露，泰禾集團最大控股股東福建泰禾投資有限公司所持有的79.57%股份，99.1%處于質(zhì)押狀態(tài)。
最新的對外擔保公告顯示，截至3月21日，泰禾集團實際對外擔�？傤~為176.48億元，占公司最近一期（2012年度）經(jīng)審計凈資產(chǎn)的785.25%，全部為對下屬控股公司及下屬公司之間提供的擔保。而泰禾集團的注冊資本僅有10.17億元。
“擔保額遠超過注冊資本，在市場的需求充足，樓市景氣的情況下沒什么問題。一旦樓市不景氣，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂。”上述分析師表示。
《中國房地產(chǎn)金融2013年度報告》中，2013年房地產(chǎn)信托新增6848.23億元，比2012年上漲116.49%。同時，中國房企海外融資達4566.25億元，躍居世界第一。
在目前房地產(chǎn)信托迎來兌付高峰，房企資金鏈整體承壓，銀行房貸業(yè)務(wù)也趨于謹慎。一向偏好房地產(chǎn)貸款的興業(yè)銀行表示，暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。建設(shè)銀行則維持最多新增300億的要求。當前的大環(huán)境下，如果現(xiàn)有的平衡被打破，或?qū)⒊霈F(xiàn)一場災(zāi)難。（來自：理財周報 記者：王俊丹） 共2頁 上一頁 [1] [2] 泰禾斥17億元搶北京大興黃村地塊 溢價率高達158% 北京拍地成交88億 大牌房企混戰(zhàn)泰禾搶下兩熱點地塊 福州泰禾首進天津溢價200%武清拿地 成交價6億元 福州綜合體同質(zhì)化嚴重 泰禾廣場、世歐廣場等求變 福州東二環(huán)泰禾廣場建面擴至150萬㎡ 購物中心明年投運 搜索更多: 泰禾 |
