SOHO上海失利
盡管均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于潘石屹此前的預(yù)期，但老潘最終還是選擇將這兩個(gè)項(xiàng)目“低價(jià)”出售，這顯然是不得已而為之的事情。
壓力或許來自SOHO中國這兩年日漸下滑的銷售和業(yè)績。
相較于前幾年SOHO中國銷售業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異時(shí)對于數(shù)字的高調(diào)宣傳，SOHO中國的唯一代言人潘石屹這幾年幾乎絕口不提關(guān)于公司銷售和業(yè)績的事情。
因此，按照聯(lián)交所規(guī)定不得不發(fā)布的中報(bào)成了去年能窺視公司經(jīng)營數(shù)據(jù)的唯一機(jī)會。據(jù)其去年中報(bào)顯示，截至2013年6月30日，該公司的營業(yè)額達(dá)到25億元，同比增長103%，凈利潤達(dá)到21億元，同比增長242%，核心凈利潤(不含投資物業(yè)評估增值)為5.37億元，同比增長130%，核心純利潤率約為22%。董事會決議派發(fā)股息為每股人民幣0.12元。
對于SOHO中國去年上半年的表現(xiàn)，分析人士認(rèn)為，雖然營業(yè)額和凈利潤同比增幅較大，但相比其曾經(jīng)有過的過百億的業(yè)績，25億的營業(yè)收入并不樂觀。
或許轉(zhuǎn)型和調(diào)整可以作為一個(gè)理由來解釋營業(yè)額大幅下降的原因。但市場人士認(rèn)為僅僅一年時(shí)間就宣布SOHO中國從散售轉(zhuǎn)型自持成功，說服力似乎并不太強(qiáng)。
值得注意的是，去年中報(bào)也顯示，在業(yè)績期內(nèi)SOHO中國最重要的幾個(gè)項(xiàng)目分別是上海的SOHO世紀(jì)廣場、北京前門項(xiàng)目、銀河SOHO。
從貢獻(xiàn)業(yè)績項(xiàng)目的發(fā)布和數(shù)量上來看，北京比上海多，但從SOHO中國所有在售項(xiàng)目和土地儲備的布局來看，上海顯然比北京要多很多。
也就是說，占SOHO中國投資總額75%的上海并沒有為公司提供相應(yīng)的回報(bào)。
這與市場呈現(xiàn)的聲音是一致的。
曾有業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，目前SOHO中國在上海沒什么聲音，項(xiàng)目不管是出租還是出售都沒有特別引起市場關(guān)注。
其表示，上海的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境并沒有特別惡劣，但SOHO中國的產(chǎn)品涉及其實(shí)并不能獲得上海客戶的認(rèn)可，加上銷售團(tuán)隊(duì)的能力不強(qiáng)，使得SOHO中國在上海的整體表現(xiàn)不佳。
商業(yè)市場憂慮
上海同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，SOHO中國的整個(gè)銷售不佳和整個(gè)市場背景也有一定關(guān)系。
其認(rèn)為，在2009年市場資金充足，商業(yè)地產(chǎn)成交迅速，也相對容易，但隨著2012年之后市場資金等情況皆出現(xiàn)收縮，成交熱情有所下降，市場回歸理性。
然而，正是2009年市場的不理性，使得當(dāng)年第一次進(jìn)入上海的潘石屹嘗到了甜頭，開啟了對上海的“光速投資”之路。
2009年8月，在北京賣樓風(fēng)生水起的潘石屹開啟了其在上海“旋風(fēng)式收購”的第一站--24.5億元從摩根士丹利處接手號稱“上海第一爛尾樓”的東海廣場。至2013年底，以百米沖刺速度“殺入”上海的SOHO中國已在滬拿下12個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)耗資達(dá)287億元。其中，僅2011年，SOHO中國就耗資153.82億元拿下包括外灘8-1地塊在內(nèi)的7個(gè)項(xiàng)目。
和老潘火速進(jìn)入上海保持一致增長的是SOHO中國的負(fù)債率。SOHO中國往年的年報(bào)顯示，2009年至2011年，SOHO中國的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為-13%、-57%和-10%，到了2012年，這一指標(biāo)由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)到2.6%;2013年上半年，SOHO中國凈資產(chǎn)負(fù)債率再上升至14.3%。
同樣不容樂觀的還有上海的商業(yè)地產(chǎn)市場。
戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年全年上海甲級寫字樓共有約54.8萬平方米的新增供應(yīng)入市，總存量達(dá)到631.4萬平方米，第四季度整體平均租金為每天每平方米8.73元，同比下降3.75%。
最近的統(tǒng)計(jì)則顯示，2014-2016年間，上海中央商務(wù)區(qū)將有164萬平方米新增供應(yīng)投放市場，且次級和新興商務(wù)區(qū)還會新增249萬平方米。上海第一高樓上海中心、企業(yè)天地二期、世紀(jì)大都會、環(huán)貿(mào)廣場二座在竣工后將分別為市場增加約21萬平方米、5.9萬平方米、11萬平方米和6萬平方米的辦公空間。
正是供應(yīng)井噴的局面，一些開發(fā)商和投資者對此前過于樂觀的租金預(yù)期進(jìn)行了修正。而這顯然會影響投資者對于購買寫字樓的熱情，對于以散售為主的SOHO中國影響更為明顯。
和SOHO中國不同的是，金融街在商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方式上，一直以持有經(jīng)營和整售的方式為主，而去年業(yè)績有大幅上漲的金融街，如果選擇持有經(jīng)營也有足夠的資金實(shí)力來形成支撐，即使選擇整體出售，似乎在市場上也會有更好的表現(xiàn)。
就在離靜安廣場不遠(yuǎn)的地方，美國德克薩斯州直銷化妝品公司玫琳凱剛剛宣布擬在上海斥資人民幣8.2億元購買上海市中心靜安區(qū)的靜安門，目前正在洽談中。
�。ㄓ^點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：武瑾瑩）
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