|
而在IPO光環(huán)褪色之下，陽光100赴港上市是否也帶著一種咬牙硬撐的無奈？事實上，低市盈率、大幅凈資產(chǎn)折讓以及捉襟見肘的融資額已是房企上市常態(tài)。按照時代周報記者的統(tǒng)計，去年赴港上市的當代置業(yè)、景瑞控股等7家房企，均可視為“白菜價”上市，募集資金均在16億港元之下，其中五洲國際公開發(fā)售部分僅獲得57%認購，而當代置業(yè)公開發(fā)售部分的認購僅為12%，他們大多數(shù)至今仍處于破發(fā)狀態(tài)。
“過去，融資一直是陽光100的瓶頸。”范小沖坦言，在境內(nèi)銀行嚴控資金、信托等通道，融資成本高企的現(xiàn)實下，赴港上市是陽光100打破融資瓶頸的最好選擇，有利于對陽光100適度擴大規(guī)模。
由于數(shù)據(jù)不透明，外界很難窺測到陽光100真實的財務信息。時代周報粗略盤點的信息僅顯示，數(shù)年來，從山東兗礦、美國華平基金、杭州工商信托、湖南信托、天津農(nóng)墾集團到五礦置業(yè)等，是陽光100擴張資本的扛鼎者，但這些投資者最后都沒有追隨陽光100。
范小沖透露稱，“本次上市是易總親自牽頭做，大規(guī)模路演還沒正式開始，但近期馬上就要開啟。”
街區(qū)綜合體走體驗路線
陽光100正在講述的是一個商業(yè)地產(chǎn)故事，賣點是高毛利和輕資產(chǎn)開發(fā)模式。
“現(xiàn)在我們已經(jīng)轉(zhuǎn)型，將逐步放棄住宅開發(fā)，未來重點是聚焦到街區(qū)綜合體這類的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，”范小沖稱，這類產(chǎn)品投資不高但利潤貢獻很大。根據(jù)目前其所涉及項目的核算，這類產(chǎn)品的毛利率可以達到40%，而其住宅產(chǎn)品的毛利率一般僅為18％-20％，“這對投資者是最具有吸引力的。”
所謂街區(qū)綜合體，是陽光100于2004年開始嘗試的業(yè)務，其定位是體驗式商業(yè)、城市中心白領(lǐng)人群的社交場所，目前已在柳州開發(fā)的陽光100窯埠TOWN、在陽朔開發(fā)的陽光100西街廣場等即為此類項目的代表，物業(yè)以出售為主，一小部分自持。
不過目前資本界對商業(yè)地產(chǎn)也有著不同的認識。
“2010年限購之后，幾乎所有開發(fā)商都進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從規(guī)劃到開張，3年時間，2014年將是商業(yè)地產(chǎn)的井噴期，這使得投資者對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度也在增加。”瑞士信貸地產(chǎn)分析師杜勁松分析稱，國內(nèi)的住宅是整體泡沫還是個別地區(qū)的結(jié)構(gòu)性失調(diào)，現(xiàn)在沒有定論，但投資者對商業(yè)地產(chǎn)是有定論的，就是供過于求。所以對于商業(yè)地產(chǎn)的估值要低一些，折讓也大一些。
范小沖對此并不擔心。他說，市場擔心的，其實是針對大型購物中心和大型建筑綜合體過量現(xiàn)象，比如成都、沈陽等城市都是號稱要建100個綜合體，投資很大且同質(zhì)化嚴重，可是貼近生活需求、有特色的街區(qū)型商業(yè)卻是短缺的。
他將公司的產(chǎn)品定位為小型新天地，“相對于投資大、回報高的巨型商業(yè)廣場而言，陽光100的街區(qū)類商業(yè)產(chǎn)品投資不高，個把億就能拿到一塊地，開發(fā)周期也短，基本當年建當年賣，體驗式消費還可以抵御電商沖擊。這類產(chǎn)品風險很小，即便賣不掉，持有成本也比住宅要小，畢竟土地價值在里面占據(jù)的空間不大，可抵押來緩解現(xiàn)金流。”
“街區(qū)綜合體走體驗路線，需要靠面積實現(xiàn)，而做個性化的街區(qū)，往往成本較高，容易叫好不叫座。”有分析人士對記者指出，如何找到商業(yè)的獨特性，把握好成本與盈利空間，并在城市中心選對地段，是陽光100押寶街區(qū)綜合體的成敗關(guān)鍵。
而上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進在接受時代周報記者采訪時則稱，拿產(chǎn)品特色來贏取市場，但商業(yè)的經(jīng)營是一個復雜的課題，各個地域文化不同，需求不同，不能僅僅是城市與城市之間的復制，否則必然招致失敗。此外，不要激進拿地。很多房企在上市前后，都會有激進的拿地策略。陽光100未來的產(chǎn)品和區(qū)域轉(zhuǎn)型下，必須對樓市泡沫有所警惕，畢竟目前市場的風險正在放大。（來自：時代周報） 共2頁 上一頁 [1] [2] 陽光100置業(yè)籌資23億赴港上市 8年之后“走到終點” 陽光100常務副總范小沖：二三線才是主戰(zhàn)場 8年上市傳聞終成真 陽光100置業(yè)集團通過香港IPO聆訊 陽光100置業(yè)集團沖刺赴港上市 陽光100易小迪：商業(yè)街區(qū)不是購物中心 新模式剛開始 搜索更多: 陽光100 |
