紅商網訊：“華南五虎之一”曾是雅居樂在房地產界最響亮的標簽，然而2006年在海南清水灣拿下1.5萬畝超大旅游地產項目之后，靠低成本、高周轉建立起良性發(fā)展模式的雅居樂，轉而因為清水灣的成功被冠以“中國旅游地產專家”的名號。但隨著調控深入，旅游地產領域房企扎堆現象涌現，清水灣項目經歷了由火熱到降溫的銷售境況，期間公司業(yè)績也隨之起伏波動。
在五虎其他成員們規(guī)模一路壯大、業(yè)績發(fā)足狂奔的這些年，雅居樂因為旅游地產聲名鵲起，也因為旅游地產屢受拖累。數據顯示，清水灣在2009年開盤當年銷售64億元，集團361196銷售額達到236億元，一度成為行業(yè)佳話。而在隨后的3年間，業(yè)績在300億規(guī)模水平裹步不前。剛剛過去的2013年實現銷售額374億元，僅完成全年目標的89%，是少有業(yè)績銷售疲軟的大房企之一。
從2006年的清水灣開始，無論從銷售業(yè)績還是企業(yè)排名，雅居樂的旅游地產無疑正在經歷7年之癢，2013年，雅居樂在云南高調挺進的同時，有意放緩旅游地產拿地步伐，轉而在佛山、揚州、上海等二級城市中心和一線城市次中心拿地。補倉華東，意圖或在重走以往的中高端產品路線，支撐起公司的業(yè)績，以渡過眼下的低迷境況。
旅游地產專家的來由
全球經濟危機仍在蔓延的2009年，醞釀三年之久的雅居樂清水灣旅游地產項目開始全球公開發(fā)售，當年實現銷售額64億元，占公司年銷售總額的27%；隨后的2010年，清水灣項目繼續(xù)高歌猛進，銷售額高達99億元，占到公司全年銷售總額的三成。雅居樂因此一舉成名天下知。
成就雅居樂旅游地產專家美譽的清水灣項目，在克而瑞研究中心的分析看來，有其特殊性所在。雅居樂較早介入旅游地產領域，有機會以極低價格獲得大片優(yōu)質土地資源。據了解，早在2005年，雅居樂就開始與海南政府洽談開發(fā)事宜，而海南政府也有意借助雅居樂的專業(yè)優(yōu)勢開發(fā)旅游資源。而根據雙方合作協議，雅居樂前后分三次拿下的清水灣所有地塊，總面積達1.5萬畝，總價才約24.18億元，樓面地價僅245元/平方米。
此外，海南國際旅游島的規(guī)劃熱潮，振奮了投資者的極大熱情，雅居樂清水灣推出不到一年時間，搭上“國際旅游島”的政策快車，當年實現合約銷售近百億，創(chuàng)下中國年度單盤銷售的紀錄。加上清水灣獨有的自然地理優(yōu)勢，項目的熱賣幾乎讓雅居樂喜出望外，業(yè)績也扶搖直上。
嘗到甜頭的雅居樂隨后果真以“專家”自居，意欲在旅游地產領域大有作為。2011年，在西安、佛山、海南、昆明、遼河等地拿下多幅商業(yè)、住宅及旅游度假用地，期間又同云南騰沖、西雙版納、和瑞麗簽下數百億投資協議，其中在騰沖縣的投資規(guī)模簽訂為約200億元，在曲石鄉(xiāng)30000畝土地的范圍內興建旅游小鎮(zhèn)。2012年，雅居樂旅游地產擴張腳步繼續(xù)深入，其計劃在西雙版納、騰沖、瑞麗地區(qū)打造一個極具東南亞宗教文化與民族風情的綜合旅游度假項目，項目總占地面積約64000畝，超出清水灣體量的4倍，計劃總投資超過400億元。
大舉進軍旅游地產的2011—2012年度，雅居樂的業(yè)績卻在逐漸放緩，跑馬圈地的代價也幾乎是傾其所有，甚至不惜高息借債。
產品線單一致業(yè)績承壓
清水灣項目曾帶領雅居樂沖上百億業(yè)績規(guī)模，但2010至2012年間，徘徊在300億長達三年之久的雅居樂，方從清水灣昔日的輝煌中醒來：作為最早走出廣東省的華南五虎之一，雅居樂已然落后于恒大、富力和碧桂園。以2012年的銷售業(yè)績來看，雅居樂全年330.7億元銷售額，僅占恒大三分之一，只有碧桂園的65%，亦比富力地產低32億。
業(yè)界分析，2011至2012年業(yè)績徘徊不前，原因在于清水灣項目的銷售低迷。根據克而瑞研究中心的統(tǒng)計，2011年，雅居樂制定的海南清水灣項目銷售目標為100億元，但最終未能如愿，僅銷售72億元。盡管如此，清水灣項目對雅居樂的整體業(yè)績依然發(fā)揮著中流砥柱的作用。不過也正是因為對清水灣項目的過度依賴，旅游地產降溫也成為雅居樂業(yè)績低迷的主因，押寶清水灣，極大了制約了全年業(yè)績。
從2009年到2012年，雅居樂總體合約銷售額分別為226億元、323億元、315億元和330億元，可見其銷售增長乏力。業(yè)內分析認為，雅居樂2007年開始轉型旅游地產、2011年推純商業(yè)地產項目，但銷售貢獻基本依賴廣東和海南兩個市場，后續(xù)發(fā)展受限。2013年的銷售額是374億元，僅完成全年420億銷售目標的89%。
克而瑞研究中心研究經理朱一鳴認為，雅居樂的產品線大致可以分為旅游地產、高端產品和中低端剛需產品。而海南區(qū)域的土地儲備基本上都是旅游地產項目，而近兩年來，受到調控和經濟增速持續(xù)下滑的影響，以清水灣為代表的旅游地產項目銷售下滑嚴重，而大量的資金投入，較慢的現金周轉，使得企業(yè)資金壓力較大。
與此同時，易居研究院研究員嚴躍進也認為，雅居樂對于產品的轉型較緩慢，對于三年樓市調控的預期過于樂觀。實際上，樓市加碼打亂了營銷節(jié)奏。但雅居樂卻似乎很執(zhí)拗。如一些低密度物業(yè)的開發(fā)、中高端物業(yè)的開發(fā)等，或者面臨去化難的問題，或者去化效果去錯但對企業(yè)業(yè)績的貢獻量較小。
清水灣的成功不可以復制
清水灣之后，雅居樂更大手筆拓僵云南的旅游地產項目在2013年走向前臺。與清水灣項目的相似之處在于，云南騰沖等項目的土地成本極其低廉，雅居樂也希望在云南復制清水灣模式，將其打造為旅游地產為業(yè)績貢獻的另一重臣。
但時過境遷，低地價模式不具持續(xù)性，在調控持續(xù)三年之后，國內實力雄厚的房企紛紛涉足旅游地，大有后來者居上之勢。海南清水灣項目的成功，引起了眾多業(yè)界巨頭的跟從模仿。隨著越來越多競爭對手的介入，雅居樂旅游地產的扛鼎之作“清水灣”已經很難延續(xù)當年的地位。以云南為例，目前全國前20強開發(fā)商中，萬科、萬達、保利、綠地、中海、龍湖等悉數進入，雅居樂以不足500億元的資金規(guī)模與千億龍頭競爭，未來能否復制清水灣銷售傳奇，結果存疑。
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