紅商網(wǎng)訊：《華夏時(shí)報(bào)》記者掌握的一份最新數(shù)據(jù)表明，預(yù)計(jì)2050年，中國養(yǎng)老市場(chǎng)的需求有望突破17萬億。龐大的服務(wù)需求量下的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，早已是房企眼中新的藍(lán)海，然而，要想在這塊大蛋糕上搶食一口卻并不容易。
至少，養(yǎng)老地產(chǎn)仍未找到清晰而有效的盈利運(yùn)營(yíng)模式，但這并不阻礙開發(fā)商們不疲的探索興致。保利地產(chǎn)近日就宣布，將旅游地產(chǎn)和商業(yè)酒店資源用于養(yǎng)老，采取異地候鳥式分時(shí)度假養(yǎng)老模式，實(shí)現(xiàn)“以一地入會(huì)多地養(yǎng)老”。
實(shí)際上，分時(shí)度假式養(yǎng)老并不算新鮮，然而成功推行者寥寥，云南臥云仙居堪稱是失敗的先行者。如今國內(nèi)分時(shí)度假仍尚處萌芽時(shí)期，保利地產(chǎn)此時(shí)重提分時(shí)度假式養(yǎng)老，能否成功破局？
盈虧難平衡
保利如今已開始將這一計(jì)劃付諸于實(shí)踐，據(jù)悉，已在5個(gè)城市有6個(gè)在建試點(diǎn)項(xiàng)目，未來10年計(jì)劃打造50個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。北京保利西山林語項(xiàng)目中的“和熹會(huì)”老齡公寓，則是保利地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。
“和熹會(huì)”老齡公寓由西山林語小區(qū)內(nèi)的酒店改造而成，2013年年初開始運(yùn)營(yíng)，截至目前，該公寓共擁有200多個(gè)床位，已有114人入住，年齡大都是80歲左右的老人。
保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，“和熹會(huì)”將作為保利在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的專業(yè)品牌，未來將向全國推廣。而類似上述和熹會(huì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來10年可能會(huì)建50個(gè)，預(yù)計(jì)保利布局的每個(gè)城市可能都會(huì)建一個(gè)甚至兩個(gè)。
“在老年持有公寓方面，公司建設(shè)的項(xiàng)目中留出部分面積作為老年性持有公寓，將來每個(gè)城市有五六個(gè)項(xiàng)目會(huì)持有老年性公寓，這將是個(gè)長(zhǎng)期投資。”保利地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋廣菊還指出，對(duì)已建成的社區(qū)將投入5億-10億元，進(jìn)行適老化改造。
保利地產(chǎn)方面稱，旗下養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式將是微利模式。但要用3-5年的時(shí)間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡還是有很大的壓力，故保利將這一“未來利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)”的戰(zhàn)線延長(zhǎng)至10年。
這也意味著，保利地產(chǎn)至少在未來10年里，必須不斷地往里投入資金，甚至可能更需要不惜成本。那么，錢從哪里來？
據(jù)了解，首個(gè)試點(diǎn)的“和熹會(huì)”老齡公寓目前處于虧損狀態(tài)，且前期的投入全部來自于公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利。保利地產(chǎn)胡在新透露，畢竟目前國外養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)率都是在10%，而國內(nèi)因市場(chǎng)接受度以及收費(fèi)控制，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)營(yíng)收情況基本是虧損狀態(tài)。
據(jù)和熹會(huì)相關(guān)客服人員介紹，和熹會(huì)采用會(huì)員制加房租的收費(fèi)模式，目前會(huì)員費(fèi)10萬元，加上醫(yī)療押金2萬元，每人伙食費(fèi)900元/月，綜合服務(wù)費(fèi)500元及以上不等。房屋租金則根據(jù)居住面積和朝向從5000元到15000元/月不等。
和熹會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人早前更向媒體坦言，目前所收的會(huì)員費(fèi)連裝修成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠覆蓋，更不用說土地成本和建筑成本。
事實(shí)上為了減輕資金壓力和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，2011年保利與北京安平投資共同出資2000萬元開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，此前又聯(lián)手信�；鹉玫兀蛴謱⒊蔀橐粋�(gè)資金渠道。保利更希望，未來可以進(jìn)一步打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs上市。
“和熹會(huì)”困境
不難發(fā)現(xiàn)，和熹會(huì)與當(dāng)年金曦公司的臥云仙居操作模式很類似。
因?yàn)橹鞔蚍謺r(shí)度假、高端養(yǎng)老服務(wù)，臥云仙居的收費(fèi)一樣頗高，金曦亦希望借高昂會(huì)員費(fèi)迅速回籠更多的資金以撬動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作，但卻因此陷入集資的誤區(qū)，最終還是因?yàn)楦呦⑷谫Y無法兌現(xiàn)陷入困局。現(xiàn)在該項(xiàng)目雖仍在運(yùn)作，但運(yùn)營(yíng)情況一般。
和熹會(huì)會(huì)成為下一個(gè)臥云仙居嗎？
“金曦當(dāng)年主要的問題還是出現(xiàn)在資金鏈上，相比較之下保利在資金方面應(yīng)該問題不大，不大可能會(huì)走到利用高額的會(huì)員費(fèi)來集資彌補(bǔ)資金不足這一步。”一名行業(yè)人士對(duì)本報(bào)記者表示，“不過盡管現(xiàn)在關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的利好聲不斷，但其實(shí)相關(guān)配套的政策還沒有出臺(tái)，這是當(dāng)年金曦?zé)o法順利運(yùn)作陷資金問題的主要原因，也是眼下保利面臨的最大難題。”
和熹會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人早前亦坦承，在和熹會(huì)改造過程中，在硬件和軟件方面的總投入超過2000萬元，但由于很多政策和實(shí)際情況不能銜接，政府并未給出相應(yīng)的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
不僅如此，據(jù)了解，和熹會(huì)成立至今，在爭(zhēng)取醫(yī)保一事上還未有下文，而這也直接影響到和熹會(huì)的入住率。
“現(xiàn)在入住養(yǎng)老院的老人體量并不算太多，而有能力入住高端養(yǎng)老項(xiàng)目的客戶更是非常少。很多開發(fā)商只看到龐大的市場(chǎng)空間的一面，卻忽視真實(shí)需求不足的一面。加上現(xiàn)在做養(yǎng)老地產(chǎn)的很多策劃人員、管理人員都沒有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，要做得好困難重重。”一名行業(yè)機(jī)構(gòu)研究人士直言。
同時(shí)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)還提出了質(zhì)疑：在分時(shí)度假養(yǎng)老基地未來的推廣中，房企是否會(huì)借養(yǎng)老地產(chǎn)名義來進(jìn)行高端物業(yè)的開發(fā)與出售，從而規(guī)避價(jià)格的管制？
嚴(yán)躍進(jìn)還稱，分時(shí)度假養(yǎng)老基地或會(huì)陷入重視地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷與服務(wù)，卻忽視老年人情感呵護(hù)與培育的誤區(qū)。
“并不是提供醫(yī)療、教育等功能，就能帶來老年人情感價(jià)值的提升。實(shí)際上，陌生的地點(diǎn)與環(huán)境下，老年人可能會(huì)厭倦或反感這種方式。若不重視養(yǎng)老地產(chǎn)體驗(yàn)功能的發(fā)掘，以及居家感覺的營(yíng)造，那么此類產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)也會(huì)陷入舉步維艱的困境，”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。（來自：華夏時(shí)報(bào) 作者：梁嘉欣）
保利成都謀劃后百億時(shí)代 轉(zhuǎn)型尋找下一階段發(fā)力點(diǎn)
保利集團(tuán)桂林保利文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園啟動(dòng) 總建面280萬㎡
萬科、恒大、保利、中海四強(qiáng)房企年內(nèi)花2000億拿地
保利、萬科等深耕一線期待融資突破 權(quán)衡利弊或破局
保利地產(chǎn)后千億時(shí)代：打造“三位一體”中國式養(yǎng)老
搜索更多: 保利
