紅商網(wǎng)訊：美聯(lián)儲退出QE，中國防控債務(wù)風(fēng)險，利率中樞上移，無風(fēng)險收益率提高，經(jīng)濟(jì)增速放緩。受到上述影響，房地產(chǎn)行業(yè)資金成本上升，行業(yè)增速下降至15.5%，行業(yè)盈利和購房需求都存在著下降的風(fēng)險。
2014年，房地產(chǎn)調(diào)控重點轉(zhuǎn)向供應(yīng)、保障民生，而非一刀切的市場化管理，土地制度改革保障農(nóng)民產(chǎn)權(quán),會對土地財政及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型影響深遠(yuǎn)。因此房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局將愈演愈烈,有實力的公司市場份額將會提高。
“沿海、沿江、特大、大中型”城市的“城市帶”將會發(fā)展吸納新增人口，可帶來持續(xù)性的住房需求。而有實力的房企注意力將會放在城市帶發(fā)展項目、公司資源釋放、集團(tuán)注資、股本融資放開以及產(chǎn)業(yè)布局。
保利 萬科：深耕一二線城市 期待融資突破
保利地產(chǎn)第四季度可售貨量較多,且一線城市占比上升。2013年1—11月新增項目權(quán)益建面約1100 萬平方米,權(quán)益土地款約370 億元,以深耕進(jìn)入一二線城市的項目為主,預(yù)計全年權(quán)益土地款約400 億元；前3 季度已實現(xiàn)新開工1209 萬平方米,預(yù)計全年計劃1600 萬平方米可能超額完成。2014 年可售貨量約2000 億元,其中存量400 億元,新推1600 億元,預(yù)計銷售增速將維持在20%以上。
受行業(yè)環(huán)境變化及自身基數(shù)抬高的影響,保利地產(chǎn)從2013 年開始銷售增速放緩,受此影響預(yù)計從2014 年開始結(jié)算收入增速將放緩。雖2013 年結(jié)算增長較多,但毛利率下滑明顯,主要原因在于11—12 年降價促銷項目進(jìn)入結(jié)算周期所致,預(yù)計全年毛利率約33%,同比下滑3.2%。受2013 年房價上漲影響,預(yù)計2014 年毛利率可能略有回升,但由于地價跟隨房價上漲,毛利率改善空間有限。2010 年以來保利合作拿地增多,拿地權(quán)益比持續(xù)下降,因此影響銷售、結(jié)算的權(quán)益比，兩者均呈下降趨勢。
若保利在后續(xù)的資本市場融資取得突破,發(fā)展有望再加速。保利堅持高杠桿運作,但進(jìn)一步加杠桿的空間有限。在A 股房企再融資有條件放開的背景下,或許保利有能力也有動力去爭取股權(quán)融資的機(jī)會,以增強(qiáng)資本實力,并打開加杠桿的空間。并且公司過往的高速增長也與資本市場融資密不可分。
萬科在1-11月累計實現(xiàn)簽約銷售面積1394萬平方米，同比增長18%；實現(xiàn)簽約銷售金額1599億元,同比增長26%；獨享廣泛布局對于區(qū)域風(fēng)險的平滑優(yōu)勢,合理定價、剛需產(chǎn)品主導(dǎo)下貫徹快去化策略；四季度成交確實受到多家銀行額度用完的影響,然而需求就在那里,被推遲不等于被消滅。
中期以來拿地力度加大,公司積極拿地增儲:1-11月,新增項目權(quán)益口徑建筑面積2077萬平方米；新增土地權(quán)益地價款771億元,占到2012年全年權(quán)益地價款430億元的1.8倍；且三季度獲取項目中一線城市占比較高。
行業(yè)集中度提升下的大趨勢,融資等能力上的分化使得“強(qiáng)者恒強(qiáng)”日趨嚴(yán)重，未來萬科將憑借卓越的品質(zhì)追求、優(yōu)秀的管理能力獲得更高的產(chǎn)品溢價,在整體行業(yè)利潤率逐步下行的趨勢中率先獲得穩(wěn)定的利潤空間。作為龍頭老大,萬科積極尋變求新，在住宅產(chǎn)業(yè)化和社區(qū)資源方面積極開拓,且公司海外融資上的進(jìn)一步開拓依然可期。
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