紅商網訊：作為首次試水旅行社市場的商業(yè)行動，萬達集團日前完成了對湖北新航線國際旅行社有限公司的全資并購。聯(lián)想到先前投資26億美元收購美國AMC影院公司和斥資100億人民幣吃進英國圣汐游艇公司、以及剛剛宣布投資500億元人民幣打造全球投資規(guī)模最大影視產業(yè)項目——青島東方影都影視產業(yè)園區(qū)，轉型中的萬達在旅游文化產業(yè)的“燒錢”氣勢十分生猛。

　　萬達砸向商業(yè)地產的真金白銀同樣令人瞠目。僅今年以來，就有4個萬達城項目宣布投建，無一不是大手筆投資：哈爾濱萬達城200億，南昌萬達城400億，合肥萬達城300億，無錫萬達城300億。不僅如此，今年至今，萬達還在長白山、武漢、西雙版納等地布局重大文化旅游項目，涉及投資資金1700億元。也就是說，萬達今年40個計劃項目的投資列支超過了2900億。

　　按照投資戰(zhàn)略安排，明年，萬達將在廣州、武漢、北京、上海四城各建10個萬達廣場，廣州總投資超過500億，上海投資額超過300億，北京投資至少500億。另外，萬達計劃每個省會城市將建成至少3個以上萬達廣場，每個直轄市建成5至8個，僅以直轄市、省會城市每個不低于40億元（萬達廣場目前的最低投資額）計，將是非常龐大的數(shù)字。初步匡算，以萬達所設定的絕大部分項目到2017年竣工并投入運營的時間界限為準，此前萬達每年的投資額度將超千億。

　　如此大手筆的資金投放，引發(fā)了外界的廣泛猜疑，甚至不少人高度懷疑萬達的融資能力。分析發(fā)現(xiàn)，萬達資金籌措的主要方式是自有資金、銀行貸款、信托融資和建筑商墊資等。去年萬達集團總收入1097億元，剔除繳稅部分，根本不可能支持其巨大的投資需求。另外，據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年萬達與中信信托、中鐵信托等機構合作發(fā)行了11款房地產信托產品，融資金額為73.29億元，這對于萬達的在建項目規(guī)模同樣只能是杯水車薪。至于建筑商墊資，更存在著許多的不確定性和不穩(wěn)定性。

　　顯然，萬達的很大一部分投資資金來源于銀行貸款。

　　觀察發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產占據(jù)了萬達自有收入的絕大部分河山，而根據(jù)商業(yè)地產的普遍規(guī)律，一個項目開發(fā)資金的20%由房產商支付，約60%由當?shù)劂y行貸款而來，另外的20%則由主力商業(yè)店鋪自己投資。但不是任何商業(yè)地產商都能如愿從銀行獲得足額信貸資金的，但萬達卻不成問題。依托于城市綜合體模式，萬達首先以住宅地產開發(fā)和銷售支持萬達廣場商業(yè)運營，而以萬達廣場的就業(yè)、稅收和形象效應低價獲取核心地段的緊缺土地資源，進而以可售物業(yè)的快速銷售及旗下百貨等現(xiàn)金流回籠自持物業(yè)的投資，最后以土地與自持物業(yè)獲取抵押貸款，接著快速推進下一個萬達項目。依托于此，萬達先前得以實現(xiàn)資金平衡與快速擴張。

　　資料顯示，目前萬達儲地規(guī)模達3000萬平方米，并且管理著1.48億平方英尺的物業(yè)，而按照計劃，明年該指標將達2. 48億平方英尺。這就意味著，依靠原來的商業(yè)地產模式，萬達還能從銀行中獲得新增的信貸資源。但是，由于商業(yè)地產領域競爭“白熱化”，萬達商業(yè)地產業(yè)務已有明顯萎縮，2012年該業(yè)務收入占比由兩年前的95%收縮至75%，而且這種趨勢還會延續(xù)下去。因此，文化旅游產業(yè)能否接棒，就成了未來萬達能否持續(xù)擴張的關鍵，否則，其向銀行融資的信譽度和能力都將大打折扣。

　　實事求是地說，即使萬達的文化旅游項目都能如期收回成本并且實現(xiàn)一定程度的盈利，再加上銀行信貸資金，兩者的疊加從而支持其投資地圖鋪開的能力也相當有限。但無論是先前的地產項目，還是正在進行的文化旅游開發(fā)項目，萬達宣布的都只是計劃投資，即不是當年即期投資，如長白山度假村總投資160億，而該項目的經營（投入）期為10年，借助回收周期，萬達通過前期出售住宅項目快速回籠資金，支撐后續(xù)相關項目的開發(fā)，進而從銀行獲取新的信貸。因此，萬達初期投入的項目資金其實只是杠桿資金，其最為關注的是能通過滾動投資的積累，最終驅動總投資計劃的實現(xiàn)。

　　除了自有籌資和銀行信貸兩種傳統(tǒng)融資方式外，叩開資本市場的大門已成萬達孜孜不倦的追求。早在8年前，萬達就嘗試將旗下住宅產品打包在香港發(fā)行房地產信托投資基金，但最終因物業(yè)租金回報率不理想而放棄，萬達同期謀求在香港IPO的腳步也戛然而止。4年前，萬達籌劃在A股上市，但行業(yè)遭遇房地產宏觀調控政策緊縮，計劃擱置至今。幾個月前，萬達再次出手，以6.75億港元成為恒力地產第一大股東，此舉或為萬達商業(yè)地產借殼上市打開通道。不僅如此，萬達院線在香港沖刺IPO的工作也在緊鑼密鼓推進。一旦雙雙上市成功，萬達將獲得空中加油的機會。

　　重要的是，在打開IPO大門的同時，萬達還可以進入債券融資市場。作為全國最大的商業(yè)地產商和亞洲最大的電影院線運營商，憑借其良好的口碑以及贏利能力，萬達深耕海外債券市場并由此拓展出的融資空間一定不會遜于國內其他房企。
　�。�來源：上海證券報 作者系中國市場學會理事、經濟學教授 張銳）

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