拆分公司
為迎接巨頭萬達(dá)帶來的挑戰(zhàn)，作為厚街商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，明豐廣場的開發(fā)商東莞市明豐貿(mào)易有限公司在短短一個月時間內(nèi)迅速調(diào)整了發(fā)展思路。
劉峰介紹，之前早就聽說萬達(dá)要來，也一直在思考公司的發(fā)展，知道萬達(dá)9月11日拿地之后，公司才正式提出了新的發(fā)展模式。
劉峰認(rèn)為，短期來看，商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前是產(chǎn)能過剩的，但從長遠(yuǎn)來看，商業(yè)地產(chǎn)未必就過剩，因?yàn)槲磥?00年，人類將成為城市物種，需要大量的商業(yè)地產(chǎn)。關(guān)鍵是在這么一個拼殺的過程中，誰能夠生存下來，這不要求做大，而要講模式，進(jìn)而打贏這場持久戰(zhàn)。
“本土企業(yè)面對萬達(dá)的沖擊，應(yīng)該在商業(yè)模式上做出變革。我們總結(jié)了八字方針——打持久戰(zhàn)，做小而美。”他說，“萬達(dá)很大，無論是公司還是項目的體量，我們是比不過的，那么我們就反其道而行之，我們做小、做精、做美，照樣很有競爭力。”
異業(yè)聯(lián)盟也是在這種思路指導(dǎo)下來開展的，通過聯(lián)盟把各種“小商家”的服務(wù)做得更精美。而劉峰所說的“小”，還更大膽地指向公司規(guī)模——重構(gòu)公司，拆分公司。
他說：“我們可以把公司幾百號人拆分成幾十家公司，以前的一個部門可以成為一家公司，比如，一個保潔部可以成為一家保潔公司，一個企劃部可以成為一家企劃公司，各家公司可以跟我來簽合同，這樣子，員工戰(zhàn)斗力可以急劇提升，以一當(dāng)十。至于怎么拆分，現(xiàn)在還沒有形成定論。總之，在萬達(dá)廣場2015年開業(yè)之前，我們會摸索出一條具體的實(shí)踐路徑。”
特色經(jīng)營
與明豐廣場想方設(shè)法與萬達(dá)硬碰硬不同的是，萬科、天虹、漢邦等公司在激烈的競爭環(huán)境中選擇在經(jīng)營內(nèi)容上做文章，實(shí)行特色經(jīng)營，走差異化路線。
厚街萬達(dá)廣場是區(qū)域購物中心的定位。東莞萬科助理總經(jīng)理高駿說，萬科金域國際以住宅為主導(dǎo)，商業(yè)面積不大，只有2.3萬平方米，做萬科生活廣場，是一種社區(qū)商業(yè)的定位，服務(wù)周邊小區(qū)的居民。其業(yè)態(tài)包括超市、電影院、餐飲等，嘉榮超市、星星影院、肯德基、麥當(dāng)勞、城市英雄等知名商家已經(jīng)簽約。
進(jìn)駐厚街3年時間的天虹商場也已經(jīng)行動。厚街天虹商場營銷部經(jīng)理趙捷說：“在做優(yōu)做強(qiáng)吃喝玩樂這幾部分的同時，我們致力于把厚街天虹商場打造成為以兒童為主題的小型購物中心。我們的經(jīng)營面積為5萬平方米，每月有兒童主題活動，每周面向中小學(xué)推出親子、手工等活動，目標(biāo)是通過文化活動來黏住VIP顧客，我們一直都在這么做，現(xiàn)在逐漸強(qiáng)化。”
據(jù)趙捷介紹，厚街天虹廣場正在致力引進(jìn)更多兒童主題的品牌，在去年7月引進(jìn)日本室內(nèi)游樂城品牌莫莉幻想屋的基礎(chǔ)上，正在建設(shè)面向0—3歲嬰幼兒的游泳、護(hù)理項目“游泳館”，這個“游泳館”接近300平方米，預(yù)計在11月底12月初開張。
而漢邦六六廣場則定位為以吃喝玩樂為主的快時尚購物中心。據(jù)東莞市漢邦房地產(chǎn)有限公司營銷管理中心總經(jīng)理鄧雅琳介紹，漢邦六六廣場大約7萬平方米商業(yè)部分有三層半建筑，業(yè)態(tài)包括超市、電影院、量販?zhǔn)終TV、大型餐飲、時尚快消品等，不會做太多傳統(tǒng)百貨，項目主要面向厚街及虎門、南城靠近厚街區(qū)域的年輕人。如，2樓會做小鋪位設(shè)計，鋪位很小，產(chǎn)品很豐富，偏年輕化，如賣女式的小首飾、服飾;再如，會引進(jìn)一些運(yùn)動、音樂等主題的餐廳。當(dāng)前，上海永輝超市已經(jīng)簽約。
記者手記
厚街當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項目劇增，整體競爭態(tài)勢比較激烈，這要求各項目需要清晰的運(yùn)作思路，否則就極有可能被打得落花流水。
跟住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)更新?lián)Q代更快、更明顯。隨著時間的推移，舊商業(yè)體往往在交通、格局、服務(wù)區(qū)等硬件以及業(yè)態(tài)組合、管理模式等軟件方面跟不上時代的步伐。這些商業(yè)體如果對形勢無動于衷，就會受到新商業(yè)體嚴(yán)重的沖擊甚至被淘汰掉。從這個角度來說，厚街舊商業(yè)體比新商業(yè)體更需要清晰的運(yùn)作思路以謀得立足之地。
而現(xiàn)實(shí)情況是，不少舊商業(yè)體的運(yùn)營思路隨著它的物業(yè)形態(tài)一同老去。在厚街鎮(zhèn)南環(huán)路與吉祥路交匯處的厚街富民商業(yè)街就是其中典型一例。從2007年年底開盤至今，該項目風(fēng)波不斷。拋開這些風(fēng)波不說，就目前運(yùn)作來看，其缺乏清晰運(yùn)作思路就預(yù)示了這個項目的凄慘前景。
該項目占地約6萬平方米，總建筑面積達(dá)到16萬平方米。其定位更數(shù)次調(diào)整，從購物中心到鞋業(yè)市場再到電腦城，但一直沒有成功，迄今大部分商鋪仍空置。據(jù)記者近日從項目招商辦公室獲悉，如今，該項目再次改名為“東莞厚街富民生活城”，但沒有任何具體定位，對商家可謂來者不拒。
如果說定位清晰，有可能會失敗，但是在激烈的競爭中，沒有清晰定位則必敗無疑。業(yè)界有觀點(diǎn)稱，萬達(dá)廣場可能致使一些舊項目受到?jīng)_擊，可以想而知，向厚街富民商業(yè)街這一類“不思進(jìn)取”的項目則會首當(dāng)其沖，將從一再失敗走向萬劫不復(fù)。
與舊商業(yè)體相比，萬達(dá)廣場之類的現(xiàn)代購物中心，體量更大，業(yè)態(tài)更齊全，環(huán)境更好，停車位更多，交通也更方便，不過，租金方面往往更加實(shí)在，所以對品牌商家具有更大的吸引力。為了能夠?qū)崿F(xiàn)與現(xiàn)代購物中心之間的抗衡，舊商業(yè)體應(yīng)該在租金方面有更加切近實(shí)際的做法，下調(diào)租金，放水養(yǎng)魚成為必要舉措。
如今，隨著商業(yè)氛圍的變化，康樂南路的租金由北端向南端逐步減少，從1200元/平方米/月到100元/平方米/月甚至幾十元/平方米/月不等，最北端的老華潤超市平均大約1000元/平方米/月，中段的明豐廣場平均大約600元/平方米/月。受2008年金融危機(jī)挫傷之后，康樂南路的租金在這幾年已經(jīng)有所下調(diào)，一些旺鋪的頂手費(fèi)也從50萬—100萬元下降到二三十萬元。
當(dāng)前，厚街萬達(dá)廣場剛動工不久，尚不知其租金水平。而同屬B級店的長安萬達(dá)廣場室內(nèi)步行街商家租金為200—300元/平方米/月，物業(yè)管理費(fèi)為50元/平方米/月，主力店會更低一些。長安經(jīng)濟(jì)實(shí)力比厚街還強(qiáng)，消費(fèi)力比厚街還強(qiáng)勁，想必厚街萬達(dá)廣場的租金水平應(yīng)該不會長安萬達(dá)廣場高，所以長安萬達(dá)廣場的租金可拿到厚街做參考。如此看來，厚街一些成熟的老商業(yè)體的租金比萬達(dá)廣場要高一兩倍，若萬達(dá)廣場一旦啟動招商，其對品牌商家的吸引力可想而知，其對原商業(yè)體的沖擊也不言而喻。
盡管有的商業(yè)體跟商家實(shí)行聯(lián)營機(jī)制，通過扣點(diǎn)來收取租金，可與商家共擔(dān)風(fēng)險，但若生意差過某條平衡線，那么扣點(diǎn)也會對商家造成壓力，意味著必須通過降低扣點(diǎn)來降低租金。
當(dāng)然，在商業(yè)氛圍沒有明顯減弱的情況下，原有商業(yè)體尤其是自建房的街鋪業(yè)主是不太愿意降低租金的，但是體量龐大的萬達(dá)廣場對現(xiàn)有商業(yè)體的沖擊是可以預(yù)見的，與其被動降租還不如主動出擊，以期贏得寶貴的調(diào)整時間，這種做法，特別是對一些有志于長遠(yuǎn)發(fā)展的開發(fā)商而言。
至于新商業(yè)體在確定租金水平時，現(xiàn)實(shí)的形勢也逼著開發(fā)商把萬達(dá)廣場作為一個參照物，以減小項目順利啟航的阻力，一味追求溢價的想法是不切實(shí)際的。
�。戏饺請� 記者 曾德軍 盧真?zhèn)ィ?/p>
共3頁 上一頁 [1] [2] [3]
萬達(dá)將東莞厚街“靚地”收入囊中 占地近14萬平米
14.3億拿下東莞“巨無霸” 萬達(dá)廣場將落戶厚街
東莞厚街中心地塊競拍條件苛刻 疑為萬達(dá)量身定做
東莞厚街本月新開7門店 天虹商場今開業(yè)
厚街新世界鞋都試業(yè)陷泥潭被停業(yè)
搜索更多: 厚街
