“從去年下半年開始，我們將資源重新向一二線城市傾斜。”蔣智生稱。華潤(rùn)置地2013年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，雖然華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備可規(guī)劃建筑面積總量與2012年3月初的3000萬平方米持平，但是北京、上海和深圳三個(gè)大區(qū)從2012年3月初的200萬平方米凈增520萬平方米，到目前的720萬平方米。
“但是一個(gè)項(xiàng)目從拿地到實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)結(jié)算，最少需要一年半的時(shí)間，在北京、上海這種一線城市，最少需要兩年時(shí)間。”同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹。因此，華潤(rùn)置地于去年下半年和今年在一二線城市拿下的大批項(xiàng)目，并不能在短期內(nèi)為其貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)，而其兩三年前在三四線城市拿下的大量項(xiàng)目，正在步入結(jié)算期。
2013年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，今年上半年華潤(rùn)置地共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額158億港元，其中住宅開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)126億港元，但是其毛利潤(rùn)率卻由去年同期的47.6%下降為31.4%。
“主要是由于2010年和2011年，在三四線城市拿下的項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)入結(jié)算期，而價(jià)格和利潤(rùn)率都沒有一二線城市的項(xiàng)目高。”蔣智生稱，“三四線城市價(jià)格漲幅不明顯，銷售量提升也不大，與一二線城市有一個(gè)比較大的反差。”
華潤(rùn)置地2013年中期業(yè)績(jī)報(bào)告也顯示，北京和上海兩大一線城市大區(qū)，僅貢獻(xiàn)了36億港元的營(yíng)業(yè)額，在126億港元的總營(yíng)業(yè)額中占比不到三成，而包括綿陽在內(nèi)的成都大區(qū)卻貢獻(xiàn)了近50億港元的營(yíng)業(yè)額。同時(shí)包括常州、南通、鞍山、唐山、徐州、萬寧、泰州、淄博、鹽城、威海、秦皇島、贛州和日照等在內(nèi)的十幾個(gè)三四線城市，2012年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)100多億港元的簽約銷售額，隨著在今年上半年部分實(shí)現(xiàn)結(jié)算，進(jìn)一步拖累了華潤(rùn)置地的利潤(rùn)率。
“比如北京、天津和秦皇島分別為一二三線城市，北京是價(jià)格漲得很猛，銷售量也一直恢復(fù)得很迅速，但是天津價(jià)格漲幅就沒有北京明顯，量當(dāng)然也很大，到了秦皇島銷售量漲幅就只有一點(diǎn)，價(jià)格基本比較平。”蔣智生介紹。
利潤(rùn)率下滑的另一個(gè)原因是，2012年初，在二三線城市手持超過2800萬平方米土地儲(chǔ)備的華潤(rùn)置地，進(jìn)行了產(chǎn)品戰(zhàn)略調(diào)整。“本集團(tuán)針對(duì)首置和首改的剛性需求，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，持續(xù)推出中小戶型產(chǎn)品，全年144平方米以下戶型成交占比超過85%。”時(shí)任華潤(rùn)置地董事會(huì)主席的王印在2012年度主席報(bào)告中稱，同時(shí)加快周轉(zhuǎn)，2012年共有8個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)拿地到開盤周期控制在12個(gè)月內(nèi)。
“面對(duì)行業(yè)調(diào)控，本集團(tuán)住宅產(chǎn)品繼續(xù)聚焦首次置業(yè)和首次改善類需求，提供中小戶型產(chǎn)品。”華潤(rùn)置地新任董事會(huì)主席吳向東在2013年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中稱，“本集團(tuán)可結(jié)算、可銷售的資源將分布在更多的城市和更多的項(xiàng)目數(shù)量上，且更大比例地來源于剛性需求占主導(dǎo)的二線、三線城市。”
而這或?qū)⑦M(jìn)一步拖累華潤(rùn)置地的利潤(rùn)率，申銀萬國(guó)預(yù)計(jì)，華潤(rùn)置地2013年全年毛利率難有提高，“管理層在分析師會(huì)議上表示，由于2011-2012年降價(jià)周期中銷售的項(xiàng)目，從今年開始大量進(jìn)入結(jié)算通道，而全年入賬的全新項(xiàng)目亦增加到三分之一，因此下半年毛利仍將維持在上半年的30%附近。”
利潤(rùn)率下滑是行業(yè)趨勢(shì)
利潤(rùn)率下滑的，并不只有華潤(rùn)置地一家。萬科2013年中報(bào)顯示，今年上半年其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為23.8%，較2012年同期下降2.7個(gè)百分點(diǎn)，保利地產(chǎn)今年上半年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率由去年同期的37.51%下降為30.91%，而以高利潤(rùn)著稱的中海地產(chǎn)，2013年上半年的毛利潤(rùn)率也由去年同期的41%下降為36%。
“長(zhǎng)期來看，行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)之后，利潤(rùn)率下降的趨勢(shì)是存在的。”萬科總裁郁亮曾對(duì)媒體表示。“隨著調(diào)控的深入和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)出現(xiàn)利潤(rùn)率下滑的趨勢(shì)，以前行業(yè)的平均毛利潤(rùn)率大多在40%以上，現(xiàn)在大致在36%-37%的水平，凈利潤(rùn)率維持在14%-15%的水平。”張宏偉稱。
但與上述品牌房企相比，華潤(rùn)置地的利潤(rùn)率下滑幅度卻是最大的，16.2%的下滑幅度是萬科的6倍、中海地產(chǎn)的3倍多、保利地產(chǎn)的2.45倍。申銀萬國(guó)預(yù)計(jì)，華潤(rùn)置地的利潤(rùn)率明年開始將會(huì)有小幅回升，“但更顯著的回升則要等到2015年”。
“我相信，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，一二線城市還是一個(gè)重要的方向，市場(chǎng)需求量還會(huì)有巨大的釋放。隨著一二線城市項(xiàng)目的入市結(jié)算，我相信到今年年底，我們的利潤(rùn)率就上來了。”蔣智生稱。
“雖然利潤(rùn)率有所下降，但并不意味著利潤(rùn)的下滑，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化和開發(fā)周期的加快，房產(chǎn)商的規(guī)模逐漸擴(kuò)大，利潤(rùn)也將逐步提高。”張宏偉表示。華潤(rùn)置地2013年中期業(yè)績(jī)報(bào)告也顯示，截至8月18日，其已經(jīng)鎖定2013年住宅結(jié)算額506億元人民幣，已較2012年全年的住宅實(shí)際結(jié)算營(yíng)業(yè)額高出約62.6%。
“我們保守預(yù)測(cè)華潤(rùn)置地今年合約銷售將增兩成至620億，明后兩年仍將保持20%以上的增速，推動(dòng)2015年突破1000億人民幣。”申銀萬國(guó)如此預(yù)測(cè)華潤(rùn)置地的前景。
�。ń�(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 郭海飛）
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