紅商網(wǎng)訊：近日，華潤置地有限公司(以下簡稱“華潤置地”)發(fā)布的2013年中期業(yè)績報(bào)告顯示，今年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤約44億港元，凈利潤率由46.1%下降為27.8%，毛利率也由去年同期的47.6%下降到31.4%。
利潤率大幅下降，成為華潤置地6月17日新任的董事長吳向東面臨的第一個難題。吳向東現(xiàn)年45歲，持有清華大學(xué)建筑管理學(xué)和工程力學(xué)雙學(xué)位，1993年加入華潤集團(tuán)，曾任華潤物業(yè)有限公司副總經(jīng)理，2005年加入華潤置地，2009年6月便升任華潤置地CEO。
華潤置地利潤率的下滑，早在三年多前便埋下隱患，面對2010年4月出臺的房地產(chǎn)調(diào)控，華潤置地開始了加速向三四線城市布局的步伐。
雖然從去年下半年開始，房地產(chǎn)市場回暖，華潤置地也像其他大型開發(fā)商一樣，重新?lián)屨家欢�城市，但這并不能在短期內(nèi)為其貢獻(xiàn)利潤，而兩三年前拿下的大批三四線城市項(xiàng)目，正在大幅進(jìn)入結(jié)算期，嚴(yán)重影響了華潤置地的利潤率。
調(diào)控下?lián)屨既木�城市
面對2009年下半年房價(jià)的瘋狂上漲，步入2010年，國務(wù)院連出“國十一條”、新“國十條”兩記重拳，通過限購、限貸等一系列政策手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行新一輪調(diào)控。
在一二線城市嚴(yán)格限購限貸、市場前景暗淡的背景下，華潤置地從2010年開始大幅布局二三線城市。
華潤置地2010年年報(bào)顯示，2010年其斥資190億元人民幣，增加了660萬平方米的土地儲備，使其戰(zhàn)略布局從2009年的22個城市拓展到2010年的31個，新進(jìn)入揚(yáng)州、唐山、長春、萬寧、徐州、南昌、泰州、哈爾濱、淄博9個二三線城市。
隨著調(diào)控的逐步深入，華潤置地也加快了進(jìn)入三四線城市的步伐。財(cái)報(bào)顯示，2011年，華潤置地耗資195億元人民幣，新增942萬平方米土地儲備，新進(jìn)入南京、常州、鹽城、惠州、威海、秦皇島、贛州、日照8個城市，其中僅有南京一個城市是二線城市，其戰(zhàn)略布局也由2010年的31個城市增加到39個。
截至2012年3月7日，其土地儲備規(guī)劃建筑面積約3000萬平方米，但是北京和上海等一線城市土地儲備約200萬平方米，占比僅約為1/15，而綿陽、常州、南通、徐州、鞍山、萬寧、泰州、淄博、鹽城、惠州、威海、秦皇島、唐山、贛州和日照等十幾個三四線城市，土地儲備達(dá)1000萬平方米以上，占比超過1/3。
然而，三四線城市并沒有為華潤置地貢獻(xiàn)過多的業(yè)績。華潤置地2012年年報(bào)顯示，2012年其住宅開發(fā)業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)385億港元的營業(yè)額，而綿陽、常州、南通、揚(yáng)州和廈門等三四線城市，僅貢獻(xiàn)了不到40億港元的營業(yè)額，占比僅約1/10，其余均為一二線城市所得，其中僅北京、上海和深圳三大一線城市，就貢獻(xiàn)了超過100億港元的營業(yè)額，占比超過26%。
“兩年前，我們開始快速地布局三四線城市，比如淄博、贛州、唐山、秦皇島等，后來發(fā)現(xiàn)情況并不如我們預(yù)想的那么樂觀，依然是一二線城市貢獻(xiàn)了更大的銷售額和利潤。我們可能走得快了一點(diǎn)，城鎮(zhèn)化風(fēng)潮還沒有完全形成。”華潤置地品牌總監(jiān)、華潤置地北京公司總經(jīng)理蔣智生今年初接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)稱。
財(cái)報(bào)顯示，華潤置地的毛利率也由2011年的39.5%下降為2012年底的36.9%，這也是華潤置地自2007年上市后，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率首次出現(xiàn)下降，此前其毛利率由2006年的23.8%一直升到2011年的39.5%。
“我們在唐山、秦皇島等城市的銷量上來了，但價(jià)格沒怎么漲。”蔣智生解釋。華潤置地財(cái)報(bào)顯示，截至2012年底，其唐山橡樹灣項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)17萬平方米銷售面積，2012年實(shí)現(xiàn)9.4萬平方米銷售面積，但是銷售均價(jià)卻由2011年的人民幣10736元/平方米下降為2012年的8547元/平方米，降幅約2000元。
重新向一二線城市傾斜
2012年下半年，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，華潤置地也像其他大型開發(fā)商一樣，重新?lián)屨家欢�市場。
華潤置地財(cái)報(bào)顯示，2012年其共斥資93億元人民幣，新增490萬平方米土儲，其中新進(jìn)入的西安、溫州、南寧三個城市土地儲備達(dá)到160多萬平方米;截至8月18日，今年其又耗資204億元人民幣，新增400萬平方米土地，新進(jìn)入廣州、煙臺和太原3個一二線城市，其中還包括以109億元人民幣拿下的深圳前海地王項(xiàng)目。
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