紅商網(wǎng)訊：泰禾集團(tuán)自2010年開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，通過學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租售結(jié)合、快速周轉(zhuǎn)、先招商后建設(shè)、異地復(fù)制的特點(diǎn)，從品質(zhì)和定位上超越萬(wàn)達(dá)，打造“泰禾廣場(chǎng)”綜合體項(xiàng)目，福州五四北泰禾廣場(chǎng)招租率達(dá)100%，成績(jī)顯赫。
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泰禾集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱泰禾集團(tuán))成立于1996年，是一家以住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主，氟化工、礦業(yè)多元化發(fā)展的綜合性企業(yè)，于2010年通過定向增發(fā)的形式借殼福建三農(nóng)于深交所主板上市。
學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)，超越萬(wàn)達(dá)，打造獨(dú)一無二“泰禾廣場(chǎng)”
大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)
相對(duì)于住宅地產(chǎn)而言，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展尚處于起步階段，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城市居民生活水平的日益提高將會(huì)帶動(dòng)城市商圈的形成，促進(jìn)大型購(gòu)物中心、城市綜合體的發(fā)展。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)受政府調(diào)控的影響較小。
泰禾集團(tuán)于2010年開始布局商業(yè)地產(chǎn)，于2010年12月以8.91億元競(jìng)得福州五四北商業(yè)地塊，并于2011年3月以21.6億元競(jìng)得福州東二環(huán)綜合性地塊，上述兩個(gè)項(xiàng)目發(fā)展成為五四北泰禾廣場(chǎng)和東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)，公司實(shí)現(xiàn)了從高端住宅地產(chǎn)單一開發(fā)模式向高端住宅地產(chǎn)和大型綜合體商業(yè)地產(chǎn)雙軌開發(fā)模式的跨越式發(fā)展。
在發(fā)展模式上，泰禾集團(tuán)提出“學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)，超越萬(wàn)達(dá)”的口號(hào)，由于加入旅游文化元素的第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“萬(wàn)達(dá)城”體量龐大，投資門檻過高，可復(fù)制性低，因此“泰禾廣場(chǎng)”主要參考模式是第三代“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”。
學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)
泰禾集團(tuán)自2010年開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，通過學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租售結(jié)合、快速周轉(zhuǎn)、先招商后建設(shè)、異地復(fù)制的特點(diǎn)，從品質(zhì)和定位上超越萬(wàn)達(dá)，打造“泰禾廣場(chǎng)”綜合體項(xiàng)目，福州五四北泰禾廣場(chǎng)招租率達(dá)100%，成績(jī)顯赫。
1.租售結(jié)合，以售養(yǎng)租
商業(yè)綜合體開發(fā)的最大問題在于“短投長(zhǎng)回”，開發(fā)商業(yè)綜合體需要投入大量的資金用于支付地價(jià)、工程建設(shè)以及后續(xù)的推廣招商運(yùn)營(yíng)上。如果由開發(fā)商持有運(yùn)營(yíng)，短期內(nèi)資金難以回籠，資金沉淀時(shí)間長(zhǎng)，財(cái)務(wù)上面臨巨大壓力。而如果全數(shù)售出的話，又面臨著缺乏統(tǒng)一規(guī)劃管理而后續(xù)經(jīng)營(yíng)不善的問題，影響公司聲譽(yù)。
萬(wàn)達(dá)第三代“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”通過租售結(jié)合，以售養(yǎng)租的形式，有效解決了資金與運(yùn)營(yíng)的矛盾，通過出售“城市綜合體”里的住宅、寫字樓快速回籠資金，商鋪、酒店只租不賣，用來抵押以獲得銀行貸款，銷售回籠的資金亦可用于支持商鋪的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，租售結(jié)合的模式使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)既能做到貨如輪轉(zhuǎn)，也可兼顧后續(xù)運(yùn)營(yíng)，進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)。
目前泰禾集團(tuán)采取的租售結(jié)合模式與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相似，出售部分主要為住宅、寫字樓(包括底商)、SOHO及部分商業(yè)街，酒店和購(gòu)物中心部分則以自持為主。2012年，兩個(gè)泰禾廣場(chǎng)取得48億的總銷售金額，已收回總投資額的一半，后續(xù)資金可通過剩余部分銷售及物業(yè)抵押貸款支持。
2.快速開發(fā)
泰禾集團(tuán)學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)模式的一個(gè)重點(diǎn)是學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的快速開發(fā)模式，通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，由于泰禾廣場(chǎng)的定位是“精品商業(yè)模式”，在開發(fā)速度上更并不刻意追求趕超萬(wàn)達(dá)，更注重品質(zhì)，因此建設(shè)周期較萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)稍長(zhǎng)，但現(xiàn)金回流速度則與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相若。
3.招商在前，建設(shè)在后
萬(wàn)達(dá)采取“招商在前，建設(shè)在后”的模式，通過與零售商簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，形成戰(zhàn)略合作伙伴，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，購(gòu)物中心一開業(yè)即能收到租金，實(shí)現(xiàn)快速拓展，有效降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。目前泰禾集團(tuán)也是采取的這種模式，雖然泰禾集團(tuán)是商業(yè)地產(chǎn)方面的新兵，但為了提高招商效率，集團(tuán)從中糧、萬(wàn)達(dá)、龍湖、凱德，以及香港的多家公司大規(guī)模招攬商業(yè)地產(chǎn)人才。目前兩個(gè)項(xiàng)目取得了不俗的招商成績(jī)，也為日后與零售商長(zhǎng)期合作打下良好基礎(chǔ)。
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