而在這10年間除了泰禾紅御、運(yùn)河岸上的院子以外，泰禾集團(tuán)幾乎未在北京拿地，但10年后又是怎樣的契機(jī)讓這家沉默已久的房企再度卷土重來(lái)？

或許在泰禾集團(tuán)公布的未來(lái)戰(zhàn)略中能夠找到答案。2012年，泰禾集團(tuán)在其年報(bào)中披露：堅(jiān)持品牌發(fā)展戰(zhàn)略，增加土地儲(chǔ)備，打造精品住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局逐漸從福建、北京兩點(diǎn)向全國(guó)鋪開(kāi)，持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，在未來(lái)3-5年內(nèi)開(kāi)發(fā)10個(gè)到20個(gè)地標(biāo)級(jí)、超大型城市綜合體。

大舉“圈地”

今年1月份，孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊二類居住用地塊，被包括泰禾之內(nèi)的龍湖、融創(chuàng)、九龍倉(cāng)等十幾家房企爭(zhēng)搶，經(jīng)過(guò)多輪“廝殺”，泰禾集團(tuán)最終以18.5億觸限，配建2000平米公租房勝奪得了孫河鄉(xiāng)地塊，溢價(jià)率近50%。而在三個(gè)月之后，泰禾又以絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)奪得通州臺(tái)湖地塊。

從去年下半年以來(lái)，除了北京之外，泰禾在大本營(yíng)福州、廈門等地頻繁拿地，據(jù)年報(bào)顯示，2012年下半年泰禾在福州、廈門、泉州等地共拿了6塊地。據(jù)泰禾方面表示，泰禾今年的拿地金額是50億元，而泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男向本網(wǎng)表示，未來(lái)如果北京這邊有合適的地塊還會(huì)拿，像房山區(qū)域那邊都有可能，拿地是因?yàn)閷?duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、對(duì)經(jīng)濟(jì)的總體環(huán)境還是有信心的。

福州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，走出福州是企業(yè)發(fā)展的需要。當(dāng)前，福州五區(qū)的住宅土地供應(yīng)緊縮，為尋求發(fā)展，企業(yè)走出福州拿地自然也無(wú)可厚非。福州本土實(shí)力開(kāi)發(fā)商外出圈地以前也有過(guò)，但像當(dāng)前這么密集，其背后的原因在于這些開(kāi)發(fā)商資金比較雄厚，他們對(duì)市場(chǎng)較有信心。

泰禾對(duì)土地的渴望不僅表現(xiàn)在拿地?cái)?shù)量上，拿地價(jià)格上也出人意料，以北京的兩地塊來(lái)說(shuō)，孫河地塊溢價(jià)率達(dá)50%；臺(tái)湖地塊溢價(jià)率更是高達(dá)112%。不可否認(rèn)泰禾之所以能打敗眾多房企與其價(jià)格優(yōu)勢(shì)是分不開(kāi)的。

然而，這種高價(jià)拿地的策略會(huì)不會(huì)給泰禾帶來(lái)成本負(fù)擔(dān)，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，臺(tái)湖區(qū)域?qū)儆诮鼉赡晖ㄖ輩^(qū)新興區(qū)域，雖然有通州“一核四區(qū)”的未來(lái)規(guī)劃支撐，但仍然處于起步階段，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施并不完善，目前臺(tái)湖鎮(zhèn)最為欠缺的是如何吸引企業(yè)進(jìn)駐區(qū)域，以產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)居住需求，既留人又用人，對(duì)于一個(gè)相對(duì)不太成熟的區(qū)域，泰禾在高成本的基礎(chǔ)下，采用這一開(kāi)發(fā)模式存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備多少才合適？

蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)本網(wǎng)表示，一個(gè)房企拿地是否有風(fēng)險(xiǎn)，要看這個(gè)企業(yè)的發(fā)展策略，如果是快速發(fā)展時(shí)期，拿地動(dòng)作頻繁是沒(méi)問(wèn)題的，但長(zhǎng)期如此，就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，研究顯示，企業(yè)每年可按照營(yíng)業(yè)收入的25%~35%預(yù)算出新增土地儲(chǔ)備投入。至于新增土地儲(chǔ)備的時(shí)機(jī)，一方面要深入研究市場(chǎng)周期，盡量做到逆周期操作，爭(zhēng)取做到“逆市拿地，旺市賣房”。另一方面，要考慮到企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力和去化情況，特別是從拿地到實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)周期。研究顯示，每年一季度和三季度是企業(yè)拿地的相對(duì)高峰期，這實(shí)際就與前期開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短有關(guān)。

商業(yè)地產(chǎn)被指“大躍進(jìn)”

泰禾之所以積極拿地，與公司對(duì)于未來(lái)的規(guī)劃分不開(kāi)， 泰禾在2012年的年報(bào)中如此描述對(duì)于未來(lái)的規(guī)劃：堅(jiān)持品牌發(fā)展戰(zhàn)略，增加土地儲(chǔ)備，打造精品住宅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局逐漸從福建、北京兩點(diǎn)向全國(guó)鋪開(kāi)。持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，在未來(lái)3-5年內(nèi)開(kāi)發(fā)10個(gè)到20個(gè)地標(biāo)級(jí)、超大型城市綜合體。

而從所拿地塊性質(zhì)來(lái)看，北京臺(tái)湖項(xiàng)目有14萬(wàn)平米的商業(yè)、而福建省泉州市和石獅市的項(xiàng)目也是商業(yè)地產(chǎn)。

從去年開(kāi)始，萬(wàn)科、龍湖、保利等房企先后做出戰(zhàn)略調(diào)整，紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)以謀求產(chǎn)品多元化。在新一輪商業(yè)地產(chǎn)大潮來(lái)臨之際，泰禾亦提出了自己的商業(yè)藍(lán)圖，持續(xù)發(fā)展高端商業(yè)地產(chǎn)，在未來(lái)3-5年內(nèi)開(kāi)發(fā)10個(gè)到20個(gè)地標(biāo)級(jí)、超大型城市綜合體。而泰禾年報(bào)顯示，公司今年運(yùn)營(yíng)計(jì)劃包括，創(chuàng)新商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，加快推進(jìn)福州市、泉州市、石獅市四個(gè)“泰禾廣場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，構(gòu)建高品質(zhì)城市商業(yè)綜合體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

據(jù)沈力男介紹：“泰禾高端商業(yè)地產(chǎn)是指設(shè)計(jì)上、產(chǎn)品上的高端，像萬(wàn)達(dá)是采取復(fù)制模式，還是偏中低端，我們要做的是學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)然后超越萬(wàn)達(dá)。”

然而，泰禾的商業(yè)地產(chǎn)大計(jì)似乎并不容易實(shí)現(xiàn)。

從規(guī)模上來(lái)講，3-5年發(fā)展10到20個(gè)地標(biāo)級(jí)、超大型城市綜合體，也就意味著平均每年4個(gè)左右，而2012年公司在大本營(yíng)福州僅開(kāi)發(fā)了兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目:福州五四北“泰禾廣場(chǎng)”；福州東二環(huán)“泰禾廣場(chǎng)”。

一位資深媒體人表示，萬(wàn)達(dá)是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的商業(yè)地產(chǎn)品牌房企，每年也不過(guò)就建兩個(gè)綜合體，泰禾的速度不得不令人質(zhì)疑。

沈力男表示，五年內(nèi)要建設(shè)20個(gè)綜合體的目標(biāo)只是公司的一個(gè)愿景，而且綜合體的體量也要看具體的情況而定，“我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有信心，目前集團(tuán)在福州的兩個(gè)大型綜合體，銷售情況也很好。”

制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的另一個(gè)重要因素是資金，商業(yè)地產(chǎn)有開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、資金需求量大等特點(diǎn)，如果資金鏈斷裂，會(huì)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

泰禾的資金鏈?zhǔn)欠癜踩�，未�?lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的資金從哪里來(lái)，是很多人關(guān)注的焦點(diǎn)。

從泰禾2012年的年報(bào)來(lái)分析，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.03億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3.4億元，營(yíng)業(yè)收入比上年同期有所下降。對(duì)于資金的來(lái)源，沈力男表示，主要是銷售和一些融資，包括銀行貸款、金融產(chǎn)品等，雖然營(yíng)業(yè)收入同比是減少的，其中主要原因是還有十幾個(gè)億的預(yù)售賬款，資金是沒(méi)有問(wèn)題的。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，就福州的開(kāi)發(fā)商而言，多數(shù)企業(yè)此前都與商業(yè)淵源不大，泰禾在大本營(yíng)的項(xiàng)目也處于開(kāi)發(fā)之中，盡管銷售成績(jī)不俗，但還沒(méi)有真正開(kāi)業(yè)。開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)后能否成功還有待市場(chǎng)和時(shí)間的檢驗(yàn)，而即便在大本營(yíng)的單個(gè)項(xiàng)目取得成功，其能否在其他城市以這么快的速度這么大的規(guī)模復(fù)制也有待研究。
　�。▉�(lái)源：地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)）

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)：不存在商業(yè)地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題

泰禾地產(chǎn)，拿什么證明你的品牌價(jià)值？

福州泰禾紅樹(shù)林交房被指挪用公共架空層

泰禾房產(chǎn)侵占架空層隱瞞實(shí)情　工作人員拒絕回應(yīng)

泰禾“四證”皆無(wú)違法動(dòng)建房地產(chǎn) 部門責(zé)令停建

搜索更多: 泰禾