今年上半年我們有四個(gè)新商場確認(rèn)了租賃策略，進(jìn)入開工的狀態(tài)，如杭州下沙的時(shí)代天街，是一個(gè)24萬平米的商場，因?yàn)橐呀?jīng)開工了，所以就實(shí)現(xiàn)了評(píng)估增值。
“其他收入”增長比較快最主要的部分是因?yàn)槲覀冊(cè)谝恍┏鞘械牡貕K上率先進(jìn)去做開發(fā)，率先提升區(qū)域價(jià)值，政府給了我們一些補(bǔ)貼收入，這一部分因?yàn)椴皇且粋�(gè)可以持續(xù)的收入，所以把它放入了“其他收入”部分。
現(xiàn)場提問：龍湖將來有四個(gè)發(fā)展的策略，“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”，能否具體解釋一下？控規(guī)模是否有具體的限制？另商業(yè)的毛利率是否會(huì)一直保持80%左右？
邵明曉：
我們講到策略之一是“擴(kuò)縱深”，實(shí)際上是確定龍湖在未來一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)入城市的選擇。我們一直強(qiáng)調(diào)龍湖聚焦于一二線城市，這是過往幾年我們一直在做的，這一點(diǎn)同行也已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了，所以現(xiàn)在一二線城市競爭比較激烈。
從2011年之后，龍湖內(nèi)部把一二線城市做得更加聚焦，我們未來的選擇城市范圍就是24個(gè)年銷售額超過400億元的城市。
第二個(gè)策略是“近城區(qū)”，早期的時(shí)候龍湖做了很多郊區(qū)的低密度樓盤，市場上客戶的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化以后，我們更多關(guān)注要在靠近市中心地區(qū)拿地，不一定最核心，但一定是近城區(qū)，我們?cè)谌ツ旰徒衲晟习肽昴玫耐恋匾呀?jīng)實(shí)現(xiàn)了這樣一個(gè)目標(biāo)。去年一年買了890萬平方米的土地，今年上半年又買了350萬平方米的土地，所以今年下半年我們?cè)谕恋厥袌錾暇涂梢院軓娜萘�，這一輪土地?fù)Q倉非常成功。
第三個(gè)策略是“控規(guī)模”，背后的邏輯是高周轉(zhuǎn)，所以龍湖未來拿地項(xiàng)目主要會(huì)從規(guī)�？刂七@個(gè)角度考慮，大約是15萬平方米到50萬平方米這樣的規(guī)模，會(huì)根據(jù)城市規(guī)模和位置不同做一些選擇。
第四點(diǎn)“持商業(yè)”，大家知道在2003年我們的第一家購物中心就在重慶開業(yè)了，現(xiàn)在是最賺錢的購物中心之一。在那個(gè)時(shí)點(diǎn)上商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)新業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)吳亞軍董事長的考慮是做一個(gè)項(xiàng)目，積累一些經(jīng)驗(yàn)，留一個(gè)團(tuán)隊(duì)，邊走邊看，這是當(dāng)時(shí)的想法。
我們從2011年開始就提出要把增持商業(yè)作為一個(gè)戰(zhàn)略，用時(shí)15年�，F(xiàn)在回頭看為什么我們要用15年的時(shí)間？在2011年的時(shí)點(diǎn)上我們開始用資源投入，大概每年開1-2個(gè)購物中心，把每年銷售回款的10%以內(nèi)投入到商業(yè)地產(chǎn)。這個(gè)步驟實(shí)際上并不快，這樣邊做邊成功地往前走，而不是大舉地做，因?yàn)槲覀円差A(yù)估到商業(yè)地產(chǎn)將來的競爭會(huì)非常激烈，所以我們?cè)谶x址上、在城市選擇上非常嚴(yán)格。比如我們現(xiàn)在商場的布局就是北京、上海、杭州、成都、重慶、西安等。從微觀上說，我們的商場選址要么就是地鐵商業(yè)帶，要么就是一個(gè)新核心區(qū)的中心。
在速度上，商業(yè)地產(chǎn)做得其實(shí)并不快，我們希望做一個(gè)成一個(gè)，開業(yè)商場的計(jì)劃是今年年底在成都，明年在北京，而不是大規(guī)模一擁而上，就是考慮到商業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)遭遇到激烈競爭。實(shí)際上龍湖還是預(yù)估到這些情況的，我們也有充分的準(zhǔn)備，包括堅(jiān)定地去做了一些鋪排，團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)的積累等。
最后一個(gè)問題是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的毛利率，超過80%肯定不是常態(tài)，嚴(yán)格來講這個(gè)區(qū)間在70%左右是正常的，個(gè)別新開的場子更低都有可能。但是通常以三年作為一個(gè)周期，經(jīng)過幾輪調(diào)整，商場會(huì)進(jìn)入到穩(wěn)定經(jīng)營的層面。
當(dāng)然未來的購物中心、商場的競爭可能會(huì)非常激烈，但是有準(zhǔn)備的、做得好的在這當(dāng)中還是能夠存活下來的。所以，我們講要用15年的時(shí)間，用一個(gè)勻速、甚至是保守的速度來慢慢加大我們商業(yè)地產(chǎn)的份額，也不排除過程當(dāng)中如果有好的機(jī)會(huì)，再調(diào)整一下速度。
現(xiàn)場提問：公司是否有關(guān)注近期深圳前海那邊的拿地？
邵明曉：
深圳是我們比較想進(jìn)入的城市，但是坦率地講機(jī)會(huì)非常難，前海跟現(xiàn)在龍湖整體策略的匹配度還沒到那么急迫的程度，所以我們還沒有去參與。
現(xiàn)場提問：之前公司跟市場溝通過毛利率將會(huì)降低的信息，請(qǐng)問上半年的毛利率是不是已經(jīng)見底了？這個(gè)毛利率會(huì)保持一段時(shí)間還是會(huì)繼續(xù)下滑？
韋華寧：
今年上半年我們的毛利率是31.9%，這跟我們之前對(duì)市場溝通的區(qū)間25%-30%相比是要略高的，主要還是因?yàn)榻Y(jié)算結(jié)構(gòu)的問題，上半年有幾個(gè)較高毛利的項(xiàng)目集中進(jìn)入結(jié)算。
共3頁 上一頁 [1] [2] [3] 下一頁
綠地6.62億收購九龍湖8宗地 打造“綠地博覽城”項(xiàng)目
龍湖地產(chǎn)旗下北京龍湖·長楹天街項(xiàng)目啟動(dòng)招商
龍湖地產(chǎn)2億多獲上海青浦商住地 擬建綜合體
龍湖長楹天街打造北京東部最大商業(yè)綜合體
萬達(dá)5.3億元拿下九龍湖六塊地
搜索更多: 龍湖
