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在郝炬看來，萬達持有開業(yè)物業(yè)面積大增，意味著需要更多“養(yǎng)商”。萬達商業(yè)公司旗下的物業(yè)良莠不齊，好的地段可能回報還不錯，但整體回報率僅為3%左右。“萬達的借殼上市之舉屬不得已而為之，萬達發(fā)展速度較快，不管是持有物業(yè)的增長，還是旅游地產(chǎn)或其他產(chǎn)業(yè)，都需大筆的資金投入。”
觀察萬達的商業(yè)模式可以發(fā)現(xiàn)，早期，萬達都是利用土地質(zhì)押獲得開發(fā)貸款。但目前萬達手中沉淀的持有物業(yè)在不斷增加，通過銀行貸款的途徑并不能解決萬達所有資金鏈問題，而規(guī)模速率的降低也影響了其銷售部分的現(xiàn)金流支撐。如果尋求信托或其他融資機構(gòu)，投資成本則會比較高。
“未來持有物業(yè)達到2000萬平方米，盤活成為整體發(fā)展最重要的難題。”郝炬說，這也決定了萬達近期一定要在融資方面有所突破，借殼上市就是其中的一個途徑。
一位長期跟蹤萬達的投行人士表示，過去幾年住宅市場的火爆，使得萬達的商業(yè)模式?jīng)]暴露出什么問題，但如果信貸收緊、銷售速度大幅放緩，這種模式就會面臨一定挑戰(zhàn)。萬達的資金主要來自銀行貸款和銷售回款，租金部分還沒有培養(yǎng)起來。
“而在香港上市可以帶來更多的融資便利，如發(fā)債、股權(quán)質(zhì)押等，且比國內(nèi)信托融資成本要低。”郝炬認為。
曾做過多家企業(yè)赴港上市輔導的黃立沖則提醒，萬達一旦上市，將會涉及某些資產(chǎn)重組，如果重組就會產(chǎn)生大量的稅費，導致增值稅的結(jié)算，稅務成本會非常高。
拯救現(xiàn)金流
“我們自己定了一條規(guī)矩叫做相關(guān)多元化。你看我做不動產(chǎn)、做酒店、做文化，包括搞旅游，就是基本上圍繞我們的主業(yè)在轉(zhuǎn)，我們不會跨到機械制造、化工、石油領(lǐng)域。”王健林說。
多元化布局戰(zhàn)略下，萬達在將銷售物業(yè)的收益沉淀到持有物業(yè)上之后，面臨的更艱巨的課題是：如何通過后期的運營管理，使其持有的物業(yè)資產(chǎn)增值。能把持有物業(yè)運營好，才是安身立命之本。
郝炬認為，萬達在將商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)置入恒力時，必須要提高資產(chǎn)升值能力，因為物業(yè)重估收益將會給其帶來巨大利潤。但如果資產(chǎn)不能升值，則無法帶來上市公司的良好業(yè)績，繼而融資會大打折扣，但問題是，萬達的商業(yè)模式能否支撐其資產(chǎn)不斷升值。
王健林承認做企業(yè)肯定存在風險，但他認為，如果風險控制做得好，可能企業(yè)發(fā)展就好。萬達這些年體量越來越大，速度好像也沒有減緩下來，很多人有擔心，但公司內(nèi)部最核心的問題就是控制好現(xiàn)金流。除了正常的現(xiàn)金流以外，要有足夠的現(xiàn)金流的余量來防止不確定因素出現(xiàn)。
“萬達現(xiàn)金流是作為企業(yè)的生命線和第一位的。我講過一句話，現(xiàn)金流比負債率更重要。”王健林說。
王健林顯然已經(jīng)意識到了其商業(yè)王國在進行多元化擴張之后所帶來的資金鏈風險，其曾對內(nèi)部下達“死命令”，萬達商業(yè)地產(chǎn)的擴張速度將控制在每年不準超過20家。
“我們的目標是做國際萬達，百年企業(yè)，本身就有憂患意識在里面。”王健林說，“一家企業(yè)要看30年、50年，或者看更長的時間”。
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