紅商網(wǎng)訊：3月22日，恒力商業(yè)地產(chǎn)公布，其大股東陳長偉已簽訂協(xié)議，將所持65%股權(quán)售予萬達。分析人士稱，萬達在未來將會把商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)置入恒力。
幾天后的3月28日，萬達在廣州簽下450億元大單，欲再造一座“萬達城”。
不斷增長的持有物業(yè)，導致萬達通過銀行貸款的途徑并不能解決萬達所有資金鏈問題，而規(guī)模速率的降低也影響了其銷售部分的現(xiàn)金流支撐。在分析人士看來，萬達發(fā)展速度較快，不管是持有物業(yè)的增長，還是旅游地產(chǎn)或其他產(chǎn)業(yè)，都需大筆的資金投入。
這或許是萬達謀求借殼恒力的真實圖謀——完成商業(yè)地產(chǎn)自身的造血功能，依托集團整體的現(xiàn)金流發(fā)展相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)。
“萬達現(xiàn)金流是作為企業(yè)的生命線和第一位的。我講過一句話，現(xiàn)金流比負債率更重要。”萬達集團董事長王健林說。
香港謀殼
查詢港交所記錄顯示，萬達于3月20日已申報持有恒力24.8億股，成為最大單一股東。兩天后的3月22日，恒力公布，其大股東陳長偉已簽訂協(xié)議，將所持65%股權(quán)售予萬達。
據(jù)知情人士透露，萬達于上月底開始與陳長偉接觸，迅速達成協(xié)議，初步方案是陳長偉將所持大部分股份售予萬達，恒力將向陳出售部分核心資產(chǎn)，并以發(fā)行證券形式向萬達收購資產(chǎn)。
“關(guān)于這次收購，根據(jù)香港聯(lián)交所的規(guī)定，公司現(xiàn)在還沒有正式公布，所以不能披露更多。但收購恒力不會存在障礙。”王健林近期在接受廣州媒體采訪時說。
盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖對記者表示，是因為短時間完成A股或港股上市的可以能性不大，所以萬達才會選擇買殼的方式。實際上，在當前內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)A股上市受阻的情況下，赴港借殼上市已成為一種趨勢。
“最近境外的資本市場對內(nèi)地樓市仍持比較正面的立場，所以內(nèi)地房企紛紛謀求海外上市。打通海外融資渠道，甚至拓展海外市場，對于這類企業(yè)是有優(yōu)勢的。”中國房地產(chǎn)研究會市場委員會副主任陳晟說。
黃立沖介紹，一般企業(yè)選殼主要考慮兩個因素，一是殼的規(guī)模，如果規(guī)模太小，注入資產(chǎn)會非常有限;二是殼的產(chǎn)業(yè)，一般來說，能選擇同行業(yè)的殼資源會更好。“恒力這家殼公司并不大，但其主業(yè)商業(yè)地產(chǎn)應該正是萬達所看中的。”
據(jù)了解，恒力地產(chǎn)成立于1989年，2002年在港交所上市，在北京、上海、福州等地開發(fā)項目。2012年營業(yè)收入為27.73億港元，凈利潤為2.32億港元，目前其市值約8億港元。
事實上，萬達早有上市打算，曾于2009年計劃赴港上市，最終因定價分歧而放棄。之后國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO受阻，萬達則拆分旗下業(yè)務(wù)謀劃上市之路。2012年2月，萬達旗下商業(yè)地產(chǎn)和電影院線分別向證監(jiān)會提交上市申請。截至目前，萬達院線業(yè)務(wù)IPO申請仍在資格審核階段。
對于何類資產(chǎn)待注入恒力的問題，睿信智成管理咨詢公司董事總經(jīng)理郝炬認為注入院線資產(chǎn)的可能性不大，一方面是因為其已在A股排隊，另一方面，他認為文化產(chǎn)業(yè)還是應該在國內(nèi)上市。“以其國內(nèi)第一大院線的行業(yè)地位，在行業(yè)向好的情況下，在A股上市容易獲得高市盈率，因為會得到政府支持，在國內(nèi)同類業(yè)務(wù)中，IPO審核也相對容易通過。”
“注入商業(yè)地產(chǎn)的可能性較大，但會分批注入。”郝炬分析。
真實圖謀
“更多是為了未來融資布局。”在郝炬看來，萬達雖然規(guī)模很大，在香港上市，持有經(jīng)營型物業(yè)，溢價可以計入利潤。
“也許我這樣說，有人會認為吹牛，但我們上市真不是為了錢。”王健林說，“上市主要是為了建立一個更好的現(xiàn)代企業(yè)制度，也為了高管以及長期跟隨我們發(fā)展的小股東，以減少他們的流動性。”
他在廣州向媒體算賬，以中國資本市場為例，一次募集200億元資金的IPO已經(jīng)是大事件，而萬達每年要竣工20個以上的萬達廣場，每個萬達廣場抵押貸款就達8億～10億元。去年萬達竣工了18個萬達廣場、12家酒店;今年要竣工20個廣場、17家酒店，明年的規(guī)劃是24個廣場、17家酒店。“這當中，任何一年的竣工物業(yè)拿去銀行抵押貸款，其現(xiàn)金流總額可能就相當于一次上市了。”
黃立沖認為，24個月內(nèi)，在資本平臺形成方面，買殼對萬達沒有太大的幫助。據(jù)了解，根據(jù)香港上市規(guī)則，買殼后的24個月內(nèi)，殼公司收購某項資產(chǎn)的資產(chǎn)比例、盈利比例、收益比例、代價比例以及股本比例任意一項指標超過100%，都將構(gòu)成“非常重大的收購事宜”，會被按新股上市處理。
“但長期來看，謀殼有利于萬達進一步拓展融資渠道。在兩年期滿后，萬達向上市公司注入資產(chǎn)將不受限制。”黃立沖說。
萬達集團公布的2012年經(jīng)營業(yè)績顯示，其已累計持有開業(yè)物業(yè)面積1290萬平方米，同比增長43%，已成為全球排名第二的不動產(chǎn)企業(yè)。
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