紅商網(wǎng)訊：在中國(guó)地產(chǎn)圈摸爬滾打多年，中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(03883.HK，以下簡(jiǎn)稱“奧園”)很早便在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)圈成名，一度還曾成為行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)，被稱為華南八大金剛之一。但近幾年發(fā)展中的種種曲折，使得奧園顯得有點(diǎn)沒(méi)落。
公司日前預(yù)披露的去年年度業(yè)績(jī)顯示：2012年，奧園的合同銷售金額達(dá)人民幣 52.5億元，合同銷售面積約為 83.6萬(wàn)平方米，同比 2011年上升約 5%和52%，實(shí)現(xiàn)全年人民幣 50億元銷售目標(biāo)105%。
與原本同時(shí)成長(zhǎng)起來(lái)的恒大、碧桂園、富力等企業(yè)相比，奧園早已不能與其同起同坐。與奧園同年上市的碧桂園年銷售額已達(dá)475億元，是其規(guī)模的近9.5倍。
一直以來(lái)，如何復(fù)興成了奧園發(fā)展的最大難題，而其想到的第一個(gè)對(duì)策就是增加土地儲(chǔ)備。時(shí)代周報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，去年下半年至今，奧園已豪擲超48億元攻城略地。土地上的擴(kuò)張，為奧園2013年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。奧園曾在回答投資者提問(wèn)時(shí)表示，2013年預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)會(huì)較2012年有較大幅度增長(zhǎng)。但如此拿地投入幅度，也引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)其態(tài)度激進(jìn)的質(zhì)疑。
對(duì)于年內(nèi)具體的銷售目標(biāo)，土地?cái)U(kuò)張計(jì)劃以及資金鏈安全與否等問(wèn)題，奧園首席執(zhí)行官梁又穩(wěn)以“靜默期”為由，婉拒了時(shí)代周報(bào)記者的采訪，稱目前不方便講話。
名列百?gòu)?qiáng)之外
“作為2007年就借殼在香港上市的粵派開(kāi)發(fā)商，奧園這幾年明顯錯(cuò)過(guò)了發(fā)展的黃金期。”中房信研究總監(jiān)薛建雄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，目前國(guó)內(nèi)房企三線梯隊(duì)的成員門檻價(jià)都要年銷售額300億元以上，像奧園這樣50億元左右的年銷售規(guī)模都很難進(jìn)百?gòu)?qiáng)排名，充其量就只能算三四線的小開(kāi)發(fā)商。
梳理奧園地產(chǎn)的成長(zhǎng)史，磕磕絆絆一直緊隨其后。
2002年前，奧園地產(chǎn)經(jīng)歷了公司發(fā)展的第一個(gè)黃金期。彼時(shí)的奧園主席郭梓文在以“郭承包”打出名氣之后，又搭借“體育牌”，以主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)在老家番禺打造廣州奧林匹克花園，締造出復(fù)合地產(chǎn)的模式。其后，奧園的品牌一度復(fù)制到上海、天津和佛山等全國(guó)9個(gè)城市。
然而就在郭梓文首次登上胡潤(rùn)百富榜的2002年底，因?yàn)閵W林匹克名稱的專利權(quán)，公司與合作方中體不歡而散。2003年初，奧園買下誠(chéng)成文化欲借殼上市，又深陷其貸款擔(dān)保黑洞的漩渦，令上市計(jì)劃擱淺。此后，資金鏈欲斷裂、骨干紛紛離職的打擊接踵而來(lái)，昔日的華南八大金剛之一，慢慢沉寂。
2007年10月，奧園地產(chǎn)趕上了上市的末班車，融資近40億港元。但上市之后的奧園，行事顯得更為謹(jǐn)慎，甚至招來(lái)業(yè)內(nèi)“上市一年不作為”的爭(zhēng)議。整個(gè)2007年，奧園的銷售業(yè)績(jī)僅有25億元人民幣。
奧園隨即調(diào)整運(yùn)作策略，在并購(gòu)層面動(dòng)腦筋，其在2008年7月，從合生創(chuàng)展挖了從政背景、擅長(zhǎng)資本運(yùn)作和企業(yè)重組的武捷思，就讓彼時(shí)的市場(chǎng)產(chǎn)生了很多聯(lián)想。
從公開(kāi)資料可以看到，近幾年來(lái)，奧園的確完成了幾筆重量級(jí)并購(gòu)，包括近10億元并購(gòu)廣州中信廣場(chǎng)旁甲級(jí)寫(xiě)字樓地塊;近8億元并購(gòu)廣州白鵝潭項(xiàng)目;7億元并購(gòu)廣東省中山市西區(qū)500畝高檔低密度豪宅項(xiàng)目;以及通過(guò)購(gòu)入世紀(jì)協(xié)潤(rùn)股權(quán)入主長(zhǎng)安8號(hào)進(jìn)軍北京等大動(dòng)作。
不過(guò)并購(gòu)上的成功，并未如期提升公司的銷售業(yè)績(jī)。財(cái)報(bào)顯示，2008年?duì)I業(yè)額卻跌落至6.19億元。2009年的銷售業(yè)績(jī)也談不上突出，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍大漲的形勢(shì)下，奧園只錄得28.8億元的總銷售額，其中重慶項(xiàng)目還撐起大半江山。
“奧園本來(lái)是華南一個(gè)很值得期待的企業(yè)，按照常規(guī)一線房企發(fā)展路徑，完全可以成長(zhǎng)為一個(gè)全國(guó)性的知名企業(yè)。但公司在發(fā)展過(guò)程中不夠大氣，缺乏戰(zhàn)略格局。”有廣州當(dāng)?shù)刭Y深地產(chǎn)分析人士王浩(化名)日前對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，奧園目前總計(jì)881萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)建筑面積中，廣州省內(nèi)份額占比超45%，而廣州、中山等城市的銷售為公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)超一半以上。
“雖然也進(jìn)北京，但股權(quán)收購(gòu)的長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目拖累了公司好幾年的業(yè)績(jī)，很難持續(xù)規(guī)模長(zhǎng)期發(fā)展。”奧園主席郭梓文一度對(duì)長(zhǎng)安8號(hào)寄予了厚望，希望長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目在未來(lái)的3年內(nèi)，能為奧園地產(chǎn)帶來(lái)超過(guò)120億元的銷售回款。不過(guò)截至去年4月，奧園選擇轉(zhuǎn)手項(xiàng)目股權(quán)時(shí)，長(zhǎng)安8號(hào)也僅貢獻(xiàn)了10億元的銷售額。
“在長(zhǎng)三角區(qū)域，也就開(kāi)發(fā)了昆山一個(gè)項(xiàng)目，蘇州拿地的事最后也擱置了。”王浩稱， 最終的結(jié)果是，奧園在廣州或者全國(guó)都只能算三四線小開(kāi)發(fā)商，連廣州本土開(kāi)發(fā)商海倫堡、敏捷等企業(yè)，也沖到了奧園的前面。
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