紅商網(wǎng)訊：2012年歲末，嘉凱城集團股份有限公司（000918.SZ，以下簡稱“嘉凱城”）動作頻繁，意圖力挽2012年前三季度的業(yè)績頹勢，不但聯(lián)合中融信托首次試水房地產(chǎn)基金，同時大刀闊斧對進行內(nèi)部資產(chǎn)整合，并成立商業(yè)、貿(mào)易、物業(yè)公司，延伸產(chǎn)業(yè)鏈。
除此以外，嘉凱城還以12.37億元出售了上海的中凱豪生酒店，對不符合商業(yè)資產(chǎn)運營產(chǎn)品定位的相關(guān)存量物業(yè)加快去化速度。步步為營，嘉凱城整合的效應(yīng)初步顯現(xiàn)，扭虧為盈終成定局。
地產(chǎn)基金救急
由浙商集團牽頭，在重組國際嘉業(yè)、中凱、名城3家地產(chǎn)公司并借殼*ST亞華上市后，嘉凱城曾經(jīng)在2009年交出過靚麗的首份成績單。但重組后，嘉凱城旗下的三家公司一直整而不合、各自為戰(zhàn)，阻礙了戰(zhàn)略執(zhí)行能力的提升，增加了運作成本。此后，嘉凱城加速擴張，連續(xù)在青島、武漢等地區(qū)拿下超級大盤項目。青島舊城改造項目總建筑面積達182萬平方米，武漢巴登城規(guī)劃的建設(shè)用地面積為6700畝，規(guī)劃建筑面積也高達130萬平方米。僅在2010年，嘉凱城就新增土地儲備面積400萬平方米，同年嘉凱城新增融資高達44.7億元。截至2010年底，嘉凱城凈資產(chǎn)只有40.12億元。
隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，由于嘉凱城的項目大部分位于限購區(qū)域，產(chǎn)品主要定位中高端市場，因此，銷量一路下滑。2011年，嘉凱城120億元推貨量，最終只賣出39.45億元，尚未達到目標的1/4，2011年報告期內(nèi)實現(xiàn)凈利潤為2.06億元，同比下滑幅度為81.52%，截至到去年底公司已有存貨183.61億元，占總資產(chǎn)比例超過七成。
而2012年半年報顯示，合同銷售金額22.50億元，實際營業(yè)收入15.19億元，同比略降45.11%；凈利潤為虧損3.28億元，同比大幅下跌了4600.96%。一年內(nèi)到期的非流動負債為 32.2億元，較年初增長327.12%，還款日均集中在2013年，短期借款35.72億元。但嘉凱城上半年的賬面資金僅有17.95億元，只夠支付短期借款的一半。
嘉凱城董秘辦公室相關(guān)負責人表示，上半年業(yè)績差的原因在于推盤數(shù)量較少，大部分庫存集中在下半年推出。目前嘉凱城的現(xiàn)金流是安全可控的。2012年11月15日，嘉凱城發(fā)布公告，擬與寧波嘉凱融晟投資合伙企業(yè)簽署《湖州龍溪翡翠項目投資合作框架協(xié)議》。嘉凱融晟將通過股權(quán)加債權(quán)的方式對嘉凱城下屬子公司湖州龍溪翡翠項目進行投資，投資總額8億-10億元。
根據(jù)上述公告，嘉凱城試行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的平臺為子公司凱思達資本，通過與中融信托合資成立寧波嘉凱融晟投資管理有限公司，由凱思達資本持股51%，中融匯富持股49%，擬發(fā)起設(shè)立總計為50億元人民幣的房地產(chǎn)基金“嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金”。此次募集8億-10億元的“嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金I期”是嘉凱城集團房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)平臺的第一次資本運作。
來三年內(nèi)嘉融優(yōu)勢發(fā)展基金擬完成50億元的募集和投資，投資范圍主要圍繞長三角重點區(qū)域城市的優(yōu)質(zhì)項目。
加速出售存量物業(yè)變現(xiàn)
中國指數(shù)研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東告訴時代周報記者，“嘉凱城以前整合得不到位，策略有偏差。2012年年初就開始有整合的動作了，先是對三個公司做了區(qū)域劃分，內(nèi)部整合，然后成立房地產(chǎn)基金，同時還爭取做代建，并且成立商業(yè)、物業(yè)、貿(mào)易公司，業(yè)務(wù)不完全是房地產(chǎn)，希望盡可能多元化。整合的決心是有的。”
早在半年報時，嘉凱城就曾披露進行管控變革，準備成立三個區(qū)域公司，將集團所有純房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)授權(quán)給區(qū)域公司專業(yè)管理，并透露下一步將整合貿(mào)易、物業(yè)管理、商業(yè)資產(chǎn)管理三大業(yè)務(wù)板塊，與集團所有的房地產(chǎn)金融共同構(gòu)成公司戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，培育新的利潤增長點。
嘉凱城董辦負責人向時代周報記者表示，目前嘉凱城已將所有純房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)授權(quán)區(qū)域公司管理，集團總部不再直接管理公司純房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。其中，中凱改名為嘉凱城上海區(qū)域公司，名城改名為嘉凱城浙江區(qū)域公司，嘉業(yè)改名為嘉凱城江蘇區(qū)域公司。其他區(qū)域的公司，如武漢巴登城投資有限公司授權(quán)給嘉凱城浙江區(qū)域公司管理，青島嘉凱城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、山東濰坊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司授權(quán)給嘉凱城上海區(qū)域公司管理，海南華航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司授權(quán)給嘉凱城江蘇區(qū)域公司管理。
在進行內(nèi)部管控變革的同時，12月17日，嘉凱城發(fā)布公告，擬新設(shè)嘉凱城商業(yè)資產(chǎn)管理有限公司（下稱“嘉凱城商業(yè)”）、嘉凱城貿(mào)易集團有限公司（下稱“嘉凱城貿(mào)易”）和嘉凱城物業(yè)集團有限公司（下稱“嘉凱城物業(yè)”）。
“上述三家公司都是圍繞嘉凱城現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)而展開的，并延伸到商業(yè)資產(chǎn)、貿(mào)易采購、物業(yè)管理三大業(yè)務(wù)板塊，有望與集團剛涉及不久的房地產(chǎn)金融一起，共同構(gòu)成公司戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，從而培育新的利潤增長點。”嘉凱城董辦負責人說。此前，嘉凱城旗下嘉業(yè)、中凱、名城三家房地產(chǎn)公司，除了房地產(chǎn)開發(fā)外，都各有自持商業(yè)物業(yè)，控股物業(yè)管理公司，進行貿(mào)易業(yè)務(wù)，各自為戰(zhàn)。商業(yè)、貿(mào)易、物業(yè)三個公司成立后，將把分散的業(yè)務(wù)各自整合進三大平臺，統(tǒng)一定位、統(tǒng)一操作。
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