紅商網(wǎng)訊：因擴(kuò)張之路受挫，嘉凱城集團(tuán)(000918)不得不通過(guò)旗下的中凱集團(tuán)轉(zhuǎn)讓了上海靜安區(qū)的一座酒店。
據(jù)了解，這座酒店已被中凱集團(tuán)持有了4年之久，此前一直想作為嘉凱城持有型的商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理。由于銷售業(yè)績(jī)下滑，出于回籠資金進(jìn)行自救的需要，嘉凱城不得不將該優(yōu)質(zhì)酒店項(xiàng)目以13億元的價(jià)格拋售出去。
嘉凱城近日提出了“輕資產(chǎn)”的解決方案，該公司公告稱，未來(lái)將設(shè)立嘉凱城商業(yè)資產(chǎn)公司、嘉凱城貿(mào)易公司和嘉凱城物業(yè)公司，以整合內(nèi)部資產(chǎn)。
對(duì)于為何會(huì)進(jìn)行這樣的整合，嘉凱城董秘李懷彬指出，嘉凱城的商業(yè)將調(diào)整公司現(xiàn)有自持商業(yè)物業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)，減少持有型物業(yè)的比例。
負(fù)債大幅增加
“這個(gè)酒店的確被賣掉了，最近才談成這筆交易。資金到位后，估計(jì)明年初會(huì)完成酒店的交接。”上海中凱企業(yè)集團(tuán)一位高層告訴記者，轉(zhuǎn)讓酒店是集團(tuán)的決定。
據(jù)了解，原國(guó)美電器董事局主席陳曉和中邦置業(yè)董事長(zhǎng)衛(wèi)平，以13億元的價(jià)格收購(gòu)了該酒店。
記者在采訪中了解到，該項(xiàng)目4層至30層為酒店，2層至3層為辦公層。消息人士透露，在轉(zhuǎn)讓酒店后，公司還有意轉(zhuǎn)讓辦公層。此外，嘉凱城還打算轉(zhuǎn)讓其在上海徐匯區(qū)的匯賢雅居的商業(yè)部分。
“匯賢雅居商業(yè)部分的預(yù)售證很快就要拿到了，我們打算整體出讓商業(yè)部分，現(xiàn)在正在與人商談。不過(guò)商業(yè)的體量還不到一萬(wàn)平方米，也不排除會(huì)散售。”中凱企業(yè)一位高層表示。
“這個(gè)酒店的位置非常好，業(yè)績(jī)也不錯(cuò)，所以中凱集團(tuán)才持有了好幾年。但嘉凱城的業(yè)績(jī)不佳，需要資金，所以才轉(zhuǎn)讓了該酒店。”上述人士說(shuō)。
據(jù)嘉凱城2012年三季報(bào)，今年1-9月3.55億元的收入，比去年同期減少了14.4%。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，2012年前三季度的業(yè)績(jī)下滑并不是讓嘉凱城感到壓力最大的。“債務(wù)總量大、資金緊張才是核心。”方正證券分析師周偉表示。
據(jù)嘉凱城2012年半年報(bào)，上半年該公司的貨幣資金為19.6億元，但一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約29.7億元元。
記者了解到，為進(jìn)行自救，該公司除了拋售商用物業(yè)，在11月份，還與中融信托等金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合成立了總規(guī)模達(dá)50億元的地產(chǎn)基金，首期募資規(guī)模約8億元。
“該公司通過(guò)成立地產(chǎn)基金，才算緩解了資金困局。”中國(guó)指數(shù)研究院分析師曹旭東表示。
緣何陷入資金困局?
為何嘉凱城會(huì)陷入到資金困局?
分析師指出這與嘉凱城上市后的發(fā)展模式和快速擴(kuò)張有關(guān)。“上市后嘉凱城想快速擴(kuò)大規(guī)模，也想增加商業(yè)項(xiàng)目。但步子邁得有點(diǎn)大，在上市一年后就遇到調(diào)控，一下又很難收住腳步。”同策房產(chǎn)分析師表示。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟告訴記者，對(duì)于有著國(guó)企背景的嘉凱城來(lái)說(shuō)，該公司高層一直想把公司規(guī)模做大，并積極向商業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。“在快速擴(kuò)張的過(guò)程中，公司的管理能力與項(xiàng)目的快速發(fā)展之間可能有些脫節(jié)，使得嘉凱城陷入到尷尬的處境中。”
據(jù)了解，國(guó)際嘉業(yè)、中凱和名城3家房企進(jìn)行重組后，2009年成功借ST亞華之殼完成上市。而嘉凱城公開(kāi)資料顯示，公司的實(shí)際控制者為浙江省國(guó)資委。
“2009年剛上市的時(shí)候，嘉凱城的底氣很足。因?yàn)槌擞惺〖?jí)國(guó)資房企的背景外，又多了上市公司這個(gè)牌子，在資本市場(chǎng)上融資比以前更容易了。”中凱企業(yè)一位員工告訴記者。
即使在開(kāi)發(fā)商資金最緊張的2011年，嘉凱城的實(shí)際開(kāi)工項(xiàng)目也有18個(gè)，全年施工面積132萬(wàn)平方米;其中2011年新開(kāi)工的項(xiàng)目有5個(gè)，開(kāi)工面積約34萬(wàn)平方米。但在2011年嘉凱城的業(yè)績(jī)出現(xiàn)了大幅下滑。據(jù)該公司2011年年報(bào)，公司在浙江、江蘇、上海、重慶的營(yíng)業(yè)收入均出現(xiàn)四至八成的同比大幅下滑，其中重慶和上海的收入降幅超過(guò)八成。
記者在采訪中了解到，在嘉凱城上市前后的時(shí)間里，該公司名下獲得了不少超級(jí)大盤，僅蘇州、武漢、青島、湖州、嘉善五個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量就高達(dá)415萬(wàn)平方米。
對(duì)于3家房企的功能，中凱側(cè)重于開(kāi)發(fā)高檔樓盤及商業(yè)項(xiàng)目，國(guó)際嘉業(yè)和名城房產(chǎn)則主要開(kāi)發(fā)剛需類住宅房產(chǎn)。“中凱是3家企業(yè)中實(shí)力比較強(qiáng)的，但比較缺乏運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)大盤項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。”一位同策房產(chǎn)分析師表示。
“大項(xiàng)目雖然有拿地成本較低的優(yōu)點(diǎn)，但缺陷也很明顯：投資總額大、投資周期長(zhǎng)、前期沉淀資本過(guò)多。如果再遇到一些拆遷項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)中的不確定因素就更多了。如果一個(gè)公司的大項(xiàng)目過(guò)多，對(duì)公司在資金、項(xiàng)目和人才的管理上就應(yīng)提出很高的要求。”陳晟表示。
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