紅商網(wǎng)訊：2009年年末，瑞安集團(tuán)主席羅康瑞曾表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)會(huì)考慮將業(yè)已建成的商業(yè)物業(yè)，分拆為獨(dú)立的上市公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。
這項(xiàng)計(jì)劃在近期終于漸趨成熟。據(jù)瑞安房地產(chǎn)公司方面回應(yīng)，瑞安房地產(chǎn)的全資子公司，中國(guó)新天地，將從2013年3月1日起開始運(yùn)營(yíng)。屆時(shí)，中國(guó)新天地將主要進(jìn)行銷售、租賃、管理和收購(gòu)中國(guó)內(nèi)地高品質(zhì)、城市核心位置的零售、辦公、娛樂和酒店物業(yè)。
瑞安房地產(chǎn)的新天地系列項(xiàng)目固然成功，然而，就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，發(fā)展住宅地產(chǎn)才是保證正常運(yùn)營(yíng)的根本。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)更為成熟的瑞安房地產(chǎn)而言，住宅地產(chǎn)卻似乎一直是其發(fā)展的短板，亦制約了其總體銷售業(yè)績(jī)的表現(xiàn)。
分拆新天地，美化賬面
1月7日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布全年業(yè)績(jī)公告，公告顯示，其在2012年的溢利與2011年同期比較可能明顯下調(diào)，下調(diào)原因?yàn)�，已交付物業(yè)同期減少。
1月9日，羅康瑞正式宣布瑞安房地產(chǎn)分拆新天地項(xiàng)目的具體計(jì)劃。目前新天地的分拆及獨(dú)立上市仍在申請(qǐng)中，計(jì)劃中，中國(guó)新天地將作為瑞安房地產(chǎn)的全資子公司，從2013年3月1日開始運(yùn)營(yíng)。
據(jù)了解，分拆之后，瑞安房地產(chǎn)將作為開發(fā)商，業(yè)務(wù)集中在拿地和擴(kuò)張;中國(guó)新天地則將集中在管理和經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)上。
瑞安方面表示，分拆新天地項(xiàng)目，是為了最大限度地提高其優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的盈利潛力。
據(jù)瑞安企業(yè)傳訊及品牌部答復(fù)，其董事會(huì)認(rèn)為此次分拆計(jì)劃，是出于讓中國(guó)新天地可透過(guò)全球發(fā)售，籌集資金的考慮，為新天地項(xiàng)目提供收購(gòu)及投資商業(yè)物業(yè)的資金，并結(jié)清中國(guó)新天地與瑞安集團(tuán)之間的若干公司間債項(xiàng)結(jié)余。
而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，瑞安此次的分拆行為，主要是“為了他的賬面上做的更好看一些”。
萬(wàn)商聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)顧問劉智勇表示，“像瑞安這種房地產(chǎn)企業(yè)，他就是要銷售額，要回款嘛。分拆之后，新天地的發(fā)展就不會(huì)影響他的主業(yè)。”
劉智勇認(rèn)為，新天地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和瑞安房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)如果一直糅合在瑞安內(nèi)部，將嚴(yán)重影響到瑞安集團(tuán)本身的發(fā)展。而業(yè)務(wù)分拆之后，瑞安就可以利用信托，利用多方面跟基金合作，緩解其目前存在的資金鏈問題。“如果不分開的話，他的交易進(jìn)度就會(huì)影響整個(gè)大集團(tuán)，動(dòng)靜太大。”
有商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部人士認(rèn)為，瑞安房地產(chǎn)的新天地系列，從本質(zhì)上而言風(fēng)險(xiǎn)較大。分拆之后，將緩解其集團(tuán)本身運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，且能夠獲得更大金額的融資。
如果說(shuō)今后新天地的項(xiàng)目有一些資金上的問題，他不會(huì)影響到瑞安。而瑞安作為‘家長(zhǎng)’，還可以出手幫助新天地。”
危險(xiǎn)的新天地項(xiàng)目
一方面呢，他對(duì)外很漂亮很光鮮;但是另一方面，對(duì)老板來(lái)說(shuō)，對(duì)整個(gè)公司來(lái)說(shuō)，他養(yǎng)起來(lái)很累。”對(duì)于瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，華南地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，瑞安房地產(chǎn)2011年、2010年、2009年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.14、0.10、0.17，近六年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均僅有0.12。同樣在這三年，其的存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.29、0.22、0.28，近六年平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.20。
在同行業(yè)中，佳兆業(yè)2011年、2010年、2009年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.32、0.35、0.30，近六年的平均數(shù)為0.25，存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.44、0.49、0.56，近六年平均數(shù)為0.5。
相比而言，瑞安房地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均偏低，此為其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的危險(xiǎn)信號(hào)之一。
除卻商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身投資大、周期長(zhǎng)、回款慢的特點(diǎn)，制約其發(fā)展另外一項(xiàng)危險(xiǎn)的指標(biāo)是，高成本的拆遷費(fèi)用。
在2012年早些時(shí)候，羅康瑞就曾表示對(duì)舊城改造區(qū)域的拆遷有些力不從心：“不再投資需要拆遷的項(xiàng)目。”
而其實(shí)瑞安房地產(chǎn)的大部分地產(chǎn)項(xiàng)目，都是建立在土地本身成本相對(duì)較低的舊城改造區(qū)域。且出于其對(duì)傳統(tǒng)文化建筑的保留，在拆遷時(shí)，瑞安實(shí)際上需要投入大量的資金。
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