紅商網(wǎng)訊：10月16日，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(以下簡稱為“首創(chuàng)置業(yè)”)與途家網(wǎng)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，深耕旅游地產(chǎn)。早在7月1日，其便和中青旅集團(tuán)宣布將在江蘇昆山錦溪投資300億元打造“兩岸城”旅游項目。在大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)之際，首創(chuàng)置業(yè)也在加速發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。今年上半年，其在江蘇昆山取得第5個奧特萊斯商業(yè)綜合體項目，進(jìn)一步完善了奧特萊斯的全國化戰(zhàn)略布局。“加起來總的投資要有300多億元。”首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光在接受時代周報記者采訪時稱。眼下，首創(chuàng)置業(yè)正在探索和實施“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+旅游”、“地產(chǎn)+文化”的新型業(yè)務(wù)模式，但是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和文化地產(chǎn)耗資大、回報周期長的特點(diǎn)，使其面臨著巨大的資金壓力。在轉(zhuǎn)型深入之際，首創(chuàng)置業(yè)的負(fù)債率也不斷高企。其財報顯示，首創(chuàng)置業(yè)的凈資本負(fù)債率從2010年底的26%，一路攀升到2012年6月30日的102%。
對此，劉曉光表示，“負(fù)債率是波動的，它是根據(jù)我們的資金價格來確定的，和轉(zhuǎn)型沒有關(guān)系，主要和拿資源有關(guān)。”
一二級土地開發(fā)聯(lián)動
早在2008年金融危機(jī)之后，首創(chuàng)置業(yè)便開始實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，依靠其在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)、金融領(lǐng)域的優(yōu)勢，向二、三線城市積極拓展，并明確將資源、產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合。
“在業(yè)務(wù)發(fā)展模式上，積極探索土地開發(fā)、房地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)如商業(yè)、教育和旅游的綜合開發(fā)新型業(yè)務(wù)模式，有效控制土地成本，保持公司利潤率的穩(wěn)定。”劉曉光在8月20日發(fā)布的2012年度中期業(yè)績報告中稱。
截至2012年6月30日,首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入為人民幣34.8億元，歸屬于母公司股東的凈利潤為5.1億元，分別較去年同期增長110%和67%。
首創(chuàng)置業(yè)利潤率大漲的原因，與其獨(dú)特的土地開發(fā)模式密切相關(guān)。“積極與首創(chuàng)集團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)協(xié)同，通過預(yù)申請、土地開發(fā)一二級聯(lián)動、并購、合作開發(fā)等多種管道低成本獲取優(yōu)質(zhì)土地資源,有效控制投資風(fēng)險。”
2011年3月，首創(chuàng)置業(yè)以2.58億元的底價，成功取得總建筑面積25萬平方米的天津武清項目08-02和08-07地塊，樓面價僅約1032元/平方米。2011年12月，首創(chuàng)置業(yè)再度以底價成功取得總建筑面積46萬平方米的天津武清項目01-05和03-02地塊。
“該地塊的取得，標(biāo)志著首創(chuàng)置業(yè)土地一二級聯(lián)動開發(fā)業(yè)務(wù)模式取得實質(zhì)性突破，并為進(jìn)一步在全國范圍內(nèi)拓展土地一二級聯(lián)動開發(fā)業(yè)務(wù)積累了寶貴經(jīng)驗。”劉曉光在2011年度報告中稱。
“受益于低成本拿地策略，集團(tuán)土地儲備成本不斷下降,截至2011年6月30日，集團(tuán)土地儲備平均樓面地價約為人民幣1635元/平方米，較2010年12月31日的人民幣1741元/平方米下降6.1%。”首創(chuàng)置業(yè)2011年度中期業(yè)績報告稱。
截至2011年12月31日，首創(chuàng)置業(yè)已取得土地一級開發(fā)授權(quán)面積近7000畝，可供出讓總建筑面積330萬平方米。
除此之外，首創(chuàng)置業(yè)逆市抄底，通過底價收購等方式獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。截至2012年6月30日，其擁有的土地儲備總建筑面積已高達(dá)1103萬平方米，土地儲備樓面面積較2011年末增加9.3%。“現(xiàn)有的土地儲備足以滿足集團(tuán)未來4-5年發(fā)展需要”，劉曉光在首創(chuàng)置業(yè)2012年度中期業(yè)績報告中稱。
加速“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”模式轉(zhuǎn)型
“2009年，我們便提出向‘地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)’的模式轉(zhuǎn)型，最開始是從基礎(chǔ)設(shè)施和地產(chǎn)，如地鐵、高速公路，然后是商業(yè)地產(chǎn)，之后是旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等10個模式。”劉曉光說。
2009年，首創(chuàng)置業(yè)攜手中國基建集團(tuán)有限公司在香港注冊成立奧特萊斯(中國)有限公司，“芭蕾雨”是兩公司合作后創(chuàng)造的新品牌和商業(yè)模式，也被稱為奧特萊斯綜合體模式。
劉曉光提出了“3+X”理念，其中“3”是指奧特萊斯、現(xiàn)代服務(wù)商業(yè)群以及生態(tài)休閑住宅，“X”代表的是地方特色資源產(chǎn)業(yè)，由三重復(fù)合功能構(gòu)成。
時至今日，雙方合作取得的芭蕾雨項目共有廣東佛山、北京房山、浙江湖州及海南萬寧4個。今年5月，首創(chuàng)置業(yè)又在江蘇昆山拿下第5個奧特萊斯項目，該項目可售面積102萬平方米，計劃打造成集奧特萊斯、精品住宅、時尚餐飲、現(xiàn)代家居、教育、娛樂為一體的時尚生活區(qū)。
9月26日，首創(chuàng)置業(yè)卻又將其持有的位于廣東佛山三水區(qū)的奧特萊斯項目公司股權(quán)，以5.8億元的價格轉(zhuǎn)讓。對于轉(zhuǎn)讓的原因，劉曉光解釋稱，“這是股權(quán)的整理和分工，過去一方負(fù)責(zé)開發(fā)，一方運(yùn)營，不能一體化，統(tǒng)一操作，效率也比較高。”
劉曉光進(jìn)一步介紹，海南萬寧項目首創(chuàng)置業(yè)占股55%，北京房山和浙江湖州、江蘇昆山3個奧特萊斯項目則由首創(chuàng)置業(yè)獨(dú)資，“4個項目總的投資額要有300多億元，北京房山項目明年初就開業(yè)了”。
在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之際，首創(chuàng)置業(yè)也在加速文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的擴(kuò)展。
2009年6月,其以3.4億元的價格成功購入位于北京CBD核心區(qū)的朝陽區(qū)郎家園6號地,占地面積約2.3萬平方米。這也成為首創(chuàng)置業(yè)的第一個文化產(chǎn)業(yè)項目—北京郎園Vintage，“這里原本是一片工業(yè)廠區(qū)，首創(chuàng)置業(yè)根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)，決定成就北京的第二個798”，劉曉光在《曉光談戰(zhàn)略》一書中稱。
2011年,首創(chuàng)置業(yè)通過收購方式取得北京密云總建筑面積28萬平方米的大型旅游地產(chǎn)項目“首創(chuàng)?瀾茵山”,計劃打造獨(dú)享24萬平方米山體公園的北美臺地獨(dú)棟、墅區(qū)洋房，“總投資幾十億元”，劉曉光說。
今年6月，首創(chuàng)置業(yè)又取得占地逾7平方公里的江蘇昆山錦溪旅游項目, 將與成功開發(fā)運(yùn)作著名江南水鄉(xiāng)“烏鎮(zhèn)”的中青旅集團(tuán)計劃投資300億元，聯(lián)合打造集休閑、養(yǎng)生、會展、游學(xué)、文化交流及特色居住功能為一體的國際性高端度假區(qū)。
與此同時，雙方出資3億元注冊成立首創(chuàng)青旅置業(yè)(昆山)有限公司，首創(chuàng)置業(yè)持股51%。“下一步，我們還將在南方投資旅游地產(chǎn)，我們的基金在云南也有旅游地產(chǎn)項目”，劉曉光介紹。在此之前，2011年4月，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金就長青國際健康城項目達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)定，共同探索中國特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。除此之外，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)聯(lián)合國內(nèi)一家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)軍法國，將建立中國第一個在歐美發(fā)達(dá)國家的經(jīng)貿(mào)合作區(qū)。“這個項目占地1萬畝，已經(jīng)和當(dāng)?shù)卣炇鸷献鲄f(xié)議，目前正在研究政策形勢。”劉曉光表示。
凈負(fù)債率上升至102%
在走出國門、加速商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等“住宅+產(chǎn)業(yè)”模式的轉(zhuǎn)型之際，首創(chuàng)置業(yè)也面臨著一定的資金壓力。僅其擁有的4個奧特萊斯商業(yè)地產(chǎn)項目和江蘇昆山錦溪旅游項目的投資額就已經(jīng)超過600億元，但首創(chuàng)置業(yè)2012年度中期業(yè)績報告顯示，截至6月30日，其手持貨幣資金僅約91.6億元。報告顯示，截至6月30日，首創(chuàng)置業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)人民幣413億元，非流動資產(chǎn)約65億元，總負(fù)債332億元，其中流動負(fù)債為209億元，股東權(quán)益為81億元。
在開始向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等轉(zhuǎn)型之際，首創(chuàng)置業(yè)便走上了一條高負(fù)債的杠杠式道路。商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)投資大、回報周期長的特點(diǎn)，使其大量資金被沉淀。首創(chuàng)置業(yè)不得不探索金融創(chuàng)新,打造多元化的融資體系, 采用房地產(chǎn)基金、境內(nèi)外股權(quán)、債權(quán)等多種方式融資。2009年10月,首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行的5年期公司債人民幣10億元，在上海證券交易所掛牌上市,票面利率6.5%，打通香港和內(nèi)地兩個資本市場的融資平臺。2010年8月，首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)一步推進(jìn)金融創(chuàng)新,通過與中誠信托、中海信托、中鐵信托等機(jī)構(gòu)合作,實現(xiàn)信托融資人民幣25.5 億元。
2011年2月，其又采用境內(nèi)母公司擔(dān)保、境外子公司融資的發(fā)債結(jié)構(gòu),于香港成功發(fā)行人民幣11.5億元3年期境外人民幣債,利率4.75%。與此同時，首創(chuàng)置業(yè)也在積極整合房企及大型金融機(jī)構(gòu)各自資源和專業(yè)能力的優(yōu)勢，探索打造“資金+政府資源+產(chǎn)業(yè)+專業(yè)分工”的地產(chǎn)基金合作開發(fā)模式，與其他一線房企、保險、銀行金融機(jī)構(gòu)、政府引導(dǎo)基金籌劃房地產(chǎn)發(fā)展基金。
在此際，首創(chuàng)置業(yè)的負(fù)債不斷高企。其財報顯示，首創(chuàng)置業(yè)2009年的總負(fù)債額為157億元，2010年一躍升為229億元，凈增72億元，到了2011年更是高達(dá)295億元。
“凈資本負(fù)債率大幅上升主要是公司在保證財務(wù)穩(wěn)健的前提下，主動提高資金杠桿比例，收購多個項目和增持原有項目權(quán)益的結(jié)果，按照公司實現(xiàn)‘規(guī)模突破’的發(fā)展戰(zhàn)略，收購和增持的項目將帶來更多的未來收益，進(jìn)一步提高資金的使用效率，進(jìn)而為股東帶來更好的回報。未來公司將把凈資本負(fù)債率控制在100%以內(nèi)。”首創(chuàng)置業(yè)官網(wǎng)宣稱。
劉曉光解釋，負(fù)債上升，主要是因為搶占優(yōu)質(zhì)土地資源、項目資源和現(xiàn)金資源等。2010年2月，首創(chuàng)置業(yè)獲得中國銀行100億元銀行授信，2011年6月，又獲得國家開發(fā)銀行200億元綜合授信。
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