紅商網(wǎng)訊：在8月底到9月初的15天內(nèi)，房地產(chǎn)央企代表華潤置地一口氣斥資61億元在深圳、武漢、西安、溫州和成都五個城市拿下近53萬平方米地塊，引發(fā)外界猜測。對此華潤置地表示，多處拿地不過是巧合，買地仍以穩(wěn)健為主，但資金不是問題。有母公司華潤集團的“孵化戰(zhàn)略”扶植，再加上央企天然的融資優(yōu)勢保駕護航，讓華潤置地敢于“不差錢”，在嚴苛的房地產(chǎn)調(diào)控中幾乎算得上坐等收錢。

　　華潤置地拿地邏輯：資金不是問題

　　
　　華潤置地主席王印:在二三線城市買地

　　瘋狂拿地背后的猜測：樂觀抄底?

　　近期全國土地市場驟然升溫，8月份以來，地產(chǎn)龍頭萬科已經(jīng)斥資百億元在全國拿地。而央企地產(chǎn)公司代表華潤置地也不遑多讓，在9月7日，在多輪競價后，華潤擊敗萬科和保利，以10.84億的價格拿到了成都錦江區(qū)的一塊住宅用地，溢價近4成。而這也只是其連續(xù)拿地的其中一例而已。

　　就在8月底到9月初的15天內(nèi)，華潤一口氣在深圳、武漢、西安、溫州和成都五個城市拿下總面積將近53萬平方米的地塊，這花了他們約61億元。

　　在中央不斷強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的背景下，作為房地產(chǎn)央企代表的華潤置地如此集中的拿地動作，是否意味著華潤高度看好后市?抄底土地市場是否意味著樓市谷底已現(xiàn)?

　　央企房地產(chǎn)公司不差錢的邏輯

　　對此華潤置地以面粉比喻土地說來解釋其拿地的邏輯：華潤置地副總裁謝驥表示，不會因為面粉便宜而多買，也不會因為面粉過貴而不買。華潤置地的買地策略一直是均衡投資，很難說四季度一定會拿很多地，或不拿地，會選擇穩(wěn)健地伺機而動。相比之下，資金倒不是主要考慮的方面。

　　一個伺機而動，一個資金不是問題，將房地產(chǎn)央企代表的拿地邏輯勾勒出來。業(yè)內(nèi)外對土地市場升溫的判斷從地方政府釋放的信號中可以很容易察覺出來，所以伺機而動并沒什么值得大書特書。

　　而在在房地產(chǎn)調(diào)控日益嚴格的今天，房地產(chǎn)企業(yè)能夠拿到資金的方式極為有限，而像浙江綠城等一批此前非常激進的民營房地產(chǎn)商已經(jīng)繳械宣布不再拿地，華潤能夠如此豪爽地拿地實屬業(yè)內(nèi)少有。

　　比起萬科這樣的地產(chǎn)公司，華潤置地的優(yōu)勢更為得天獨厚，背靠著母公司華潤集團，定向增發(fā)注入母公司資產(chǎn)，形成所謂“母公司孵化戰(zhàn)略”模式;再以央企身份獲得大量成本相對較低且平穩(wěn)的銀行貸款用以融資，并憑此繼續(xù)擴張。兩相作用之下，華潤置地幾乎是坐地數(shù)錢。

　　母公司華潤集團栽樹 華潤置地摘果
　　華潤置地的發(fā)展離不開華潤集團的扶植
　　華潤集團三年170億港元注資

　　要說華潤置地，得首先了解其母公司華潤集團。華潤集團目前已發(fā)展成為中國內(nèi)地和香港最具實力的多元化控股企業(yè)之一，2011年華潤集團營業(yè)額3365億港元，利潤總額358億港元，總資產(chǎn)7644億港元。主營業(yè)務(wù)包括日用消費品制造與分銷、地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)三塊領(lǐng)域。

　　據(jù)統(tǒng)計，3年來華潤集團已經(jīng)向華潤置地注入170億元資產(chǎn)，并助推華潤置地完成多次融資。而其“母公司孵化戰(zhàn)略”模式，更讓華潤置地在最近幾年的地產(chǎn)調(diào)控中反而越做越大。

　　日前據(jù)媒體報道，華潤置地計劃于今年內(nèi)再向母公司收購資產(chǎn)，當中包括南寧華潤中心及萬象城項目，估計涉及金額約20億港元。據(jù)了解，南寧萬象城已于9月1日正式開業(yè)，出租率接近100%，被稱為廣西最大的一站式購物中心，建筑面積約27.4萬平米。市場預(yù)計該項目一年租金收入將超過1.5億元，如果能夠在年內(nèi)注入上市公司，則上市公司可實時獲得租金收益。

　　這相當于華潤集團先把萬象城培育起來，之后的果實讓華潤置地來收獲，遇到這樣好的母公司，華潤置地只有偷著笑了。這就是華潤集團推行的“孵化戰(zhàn)略”。

　　孵化戰(zhàn)略肥了華潤置地 股東面臨風(fēng)險

　　所謂的“孵化戰(zhàn)略”，就是讓一些土地先期由集團購買和持有，等到項目比較成熟時再按照市場價格注入上市公司。近三年來，華潤集團先后將170億港元資產(chǎn)注入華潤置地，其中包括迅領(lǐng)投資控股公司以及其他四個已經(jīng)處于預(yù)售或即將開盤的房地產(chǎn)項目。

　　偷著笑的是華潤置地，面臨風(fēng)險的則是其他股東們。如果資產(chǎn)注入是以發(fā)行新股方式進行，則其擔(dān)心折讓情況不理想，由此會變相攤薄股東權(quán)益。

　　集團式?jīng)_鋒 競爭對手望風(fēng)而逃

　　華潤集團對華潤置地的支持還不止如此。華潤集團旗下的幾大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，如房地產(chǎn)、燃氣、電力、水泥、消費等，當華潤選擇進入一個城市時，往往是幾大產(chǎn)業(yè)一起進入，這對于地方政府，有著巨大的吸引力。而對于競爭對手而言，只有落荒而逃的份了。

　　銀行大開綠燈 超低成本融資惹人羨
　　華潤置地樂見土地市場升溫
　　其實也差錢 融資成本低不足慮

　　雖然有了母公司的強勢注資，但華潤置地的資金壓力并沒有謝驥言談中的那么輕松，華潤要想持有大量經(jīng)營性物業(yè)，仍然會面臨資金難題。

　　不過這顯然不需要華潤置地過多擔(dān)心。華潤集團的央企背景也使得它的融資成本極低，華潤置地公司主席王印年初就表示，公司目前的融資成本只有3.6%，這些都是其他地產(chǎn)公司難以擁有的優(yōu)勢，就連萬達這樣的商業(yè)地產(chǎn)巨擘也難以望其項背。>>萬達嗅出盛世危機

　　華潤置地顯然不屬于那種有便宜不占的公司。華潤置地從去年開始便已頻頻通過銀行貸款及發(fā)行債券的方式融資，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2011年全年，華潤置地的融資規(guī)模就超過200億港元。從今年年初至今，華潤置地又已至少7次通過銀行貸款的形式獲得將近百億港元的融資。

　　把持融資渠道 競爭對手靠邊站

　　在地方政府對賣地更嚴謹及激烈的競爭下，相信即使資產(chǎn)負債表強大的發(fā)展商，要收購優(yōu)質(zhì)項目亦有困難，更別說潘石屹、宋衛(wèi)平這些開發(fā)商，而頻頻獲得銀行授信的華潤置地顯得頗為特殊。

　　華潤置地在融資方面的優(yōu)勢無可比擬，第一是央企的背景優(yōu)勢，第二是依托母公司的信用與金融優(yōu)勢，第三是商業(yè)模式優(yōu)勢。當然，其商業(yè)模式與其融資渠道暢通密不可分。

　　側(cè)臥之塌豈容他人酣眠，在今年1月至8月，華潤累計的合約銷售額達338.7億元，同比上升69.1%，這個增速在去年銷售額前十名的地產(chǎn)公司里頭排在了第一位，萬寶招金皆為浮云。

　　結(jié)語

　　當央企房地產(chǎn)公司既有航母級母公司毫無保留地支持，又把持了銀行貸款渠道，這就是一個央企房地產(chǎn)公司的邏輯：資金，不是問題。然而，我們的央企如果只能靠這樣的方法在市場上競爭，無論是對其他企業(yè)還是市場本身來說，都不是件合理而健康的事情。

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