截至2011年末，募集資金余額僅剩余110萬(wàn)元。

　　然而《證券市場(chǎng)周刊》記者發(fā)現(xiàn)，美邦花費(fèi)近5000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的江西上饒市抗建中路店，卻因低價(jià)出租給美邦董事長(zhǎng)周成建的溫州老鄉(xiāng)開(kāi)加盟店而導(dǎo)致投資回報(bào)率低下。

　　大舉買(mǎi)樓

　　2008年8月，美邦I(lǐng)PO募集資金凈額為13.35億元。2008末，使用募集資金1.61億元購(gòu)置兩家店， 2009年，共使用募集資金8.7億元買(mǎi)了53家店鋪。2010、2011年，美邦利用超募資金1.8億元共取得店鋪18家。

　　截至2011年底，美邦募集資金余額僅為110萬(wàn)元。歸屬于美邦母公司的投資性房地產(chǎn)由2009年的2.37億元，大幅增至2011年末的11.74億元。

　　由于大舉買(mǎi)樓，廈門(mén)中華城、成都京都大廈及沈陽(yáng)新世界百貨店等購(gòu)置的店鋪轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。美邦2011年固定資產(chǎn)為19.2億元，占總資產(chǎn)的比重為22%。而2008年，美邦固定資產(chǎn)僅為5.9億元，占總資產(chǎn)的比率僅為12.9%。以加盟店輕資產(chǎn)模式崛起的美邦初步具有了重資產(chǎn)的特征。

　　老鄉(xiāng)低價(jià)承租

　　國(guó)泰君安證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科對(duì)記者表示，商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率正常為5%-6%，而2%-3%的投資回報(bào)率則太低了，沒(méi)有投資的價(jià)值。

　　2008、2009年，美邦經(jīng)營(yíng)租出的投資性房地產(chǎn)(商鋪)原值均為2060萬(wàn)元，租賃期2008年11月11日至2011年12月31日，合同總金額為481.5萬(wàn)元。按租賃期3.1年計(jì)算，這價(jià)值2060萬(wàn)的地產(chǎn)年租金約為155.3萬(wàn)元，按照“商鋪的投資租金回報(bào)率=年租金/商鋪總價(jià)”的公式計(jì)算，其投資回報(bào)率超過(guò)7.5%，屬較高水平。

　　2010年是比較戲劇化的一年。

　　正因?yàn)樵黾恿私�西上饒店鋪，美邦的投資性房地產(chǎn)投資回報(bào)率降了大半。

　　2010年美邦投資性房地產(chǎn)總量較2009年末余額增加208%，原因是增加了江西上饒店鋪，該店鋪系美邦2009年8月22日自當(dāng)?shù)胤ㄔ嘿?gòu)買(mǎi)，價(jià)格為4997萬(wàn)元，由美邦租給了當(dāng)?shù)丶用松淌褂谩?/p>

　　由于花費(fèi)4997萬(wàn)元買(mǎi)的江西上饒店鋪，美邦2010年經(jīng)營(yíng)租出的投資性房地產(chǎn)(商鋪)原值增加至7434萬(wàn)元，租賃期仍然為2008年11月11日至2011年12月31日，合同總金額則變更為711萬(wàn)元。按照租賃期3.1年計(jì)算，這樣價(jià)值7434萬(wàn)元的地產(chǎn)年租金約為229萬(wàn)元，其投資回報(bào)率由先前的7.5%降至3.08%。

　　到了2011年，這部分投資性房地產(chǎn)投資回報(bào)率更低。

　　其2011年中報(bào)顯示，經(jīng)營(yíng)租出的投資性房地產(chǎn)(商鋪)原值仍為7434萬(wàn)元，但租賃期從2008年11月11日延至2016年5月22日，合同總金額為1351.4萬(wàn)元。按照租賃期7.5年計(jì)算，價(jià)值7434萬(wàn)元的地產(chǎn)年租金為180.2萬(wàn)元，投資回報(bào)率降至2.4%（2011年報(bào)無(wú)顯示）。

　　而2011年，美邦的租金支出為8.99億元，占總營(yíng)收的比例高達(dá)9%；2010年租金支出為6.29億元，占總營(yíng)收比例為8.4%；2009年6.0億元，占比11.5%。

　　在租金支出節(jié)節(jié)攀升的背景下，美邦投資性房地產(chǎn)的回報(bào)率卻不斷下滑。

　　美邦何以愿做這賠本的買(mǎi)賣(mài)呢？

　　經(jīng)本刊記者調(diào)查，美邦上饒市唯一的加盟商為徐某，家庭住址為浙江省溫州市平陽(yáng)縣山門(mén)鎮(zhèn)，與美邦董事長(zhǎng)同為溫州老鄉(xiāng)。

　　當(dāng)記者問(wèn)及徐某是否按照市場(chǎng)價(jià)租來(lái)上饒抗建中路店鋪時(shí)，他在電話中承認(rèn)了與美邦董事長(zhǎng)周成建有著較為復(fù)雜的關(guān)系，“是比市場(chǎng)價(jià)低一點(diǎn)，一兩句話講不清楚。”但當(dāng)記者再次致電徐某時(shí)，他則否認(rèn)了前一說(shuō)法。

　　美邦董秘辦人士告訴記者，一線城市、省會(huì)城市及極少數(shù)二線城市是公司的直營(yíng)市場(chǎng)，其余二、三線城市及縣城均為公司的加盟市場(chǎng)，而二、三線城市的加盟店幾乎不可能轉(zhuǎn)為直營(yíng)店。

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