SM廣場像個大倉庫
成都報道（以下簡稱“成”）：5年時間過去，成都SM廣場人氣依然沒達到預期效果，就目前的分析來看，城東這一區(qū)域的消費能力與幾年前相比有何變化？
彭勃：從SM廣場目前的經(jīng)營狀況來說，實際上比前幾年要好許多了。開業(yè)的時候面臨的是周圍片區(qū)大規(guī)模的拆遷和建設，所以從需求這個角度來說，人口的密度和消費力都不夠，這是他們開業(yè)初的幾年表現(xiàn)不好，也是在情理之中。
成：從項目本身來說，上述環(huán)節(jié)是怎樣影響到這個項目的？
彭勃：產(chǎn)品本身可能會有一些問題。購物中心其實有若干種結構，有線性、環(huán)形、放射形、網(wǎng)狀等幾種結構，SM廣場采取的是相對單一的線性結構。SM廣場平層面積非常大，實際上他們采用了一個相對很簡單的結構來做。按這個地塊形狀來說，做這樣的結構可能考慮不是很充分。因為面積越大，采用的動線也會相對大一點。
一個購物中心結構的好與不好，關鍵取決于通透性、可達性，還有購物者在其中的位置感。在評價購物中心結構的時候，這幾項會比較重要。如果進去之后可見度很差，看不到更多的店鋪陳列，那么別人逛購物中心的欲望就會相對減弱，如果動線的可達性需要繞很遠才能達到店鋪、通路不是很便捷，別人也就不愿意去逛。因為采用很簡單的動線結構，會使深處的商鋪面臨逛不到的問題，死角也會比較多。前段商鋪可能很容易逛到，但后端怎么逛進去這就是個很大的問題。
成：你如何看待SM廣場復制固有模式這個問題？
彭勃：一個產(chǎn)品到一個城市，必須得和當?shù)丨h(huán)境、消費者的喜好相結合。SM廣場給人的感官就像一座大倉庫，給購物者進去購物的欲望空間較小。并不是說在某一個地方運營很成功換一個地方就一定會成功。廈門SM廣場運作是不錯的，但它的地理位置和交通條件和成都完全不一樣。成都的這個項目所在區(qū)域，以后還是相當不錯的。但是具體到位置本身，它的位置沒有建設路伊藤洋華堂的好。大型購物中心周圍的交通路網(wǎng)得非常豐富，占據(jù)在十字路口一角是最好的，而且周邊四個方向道路級別高一些更好。而SM廣場往北的這條線街道相對不是很寬，如果今后這條道路的級別提高的話，也會對這個項目產(chǎn)生積極作用。
他們在成都做這個項目，可能前期的市場調(diào)查、消費人群習慣調(diào)查一系列問題，做得不夠細。再次是把其他地方的模式照搬過來，比如帶萊雅百貨和沃爾瑪都是按照他們以前的模式復制，沒有去充分了解成都市場的需求。但像萬達廣場的主力店，各地都是不一樣的。
主力店對客源吸引不夠
成：在你看來，制約一座大型購物中心發(fā)展的普遍因素有哪些？
彭勃：制約發(fā)展是有多方面因素的。周邊消費力的支撐情況、地段及周邊的交通情況、購物中心本身的規(guī)劃（定位和內(nèi)部的功能分區(qū)）、外立面等等，這些因素或多或少都對它有一定影響。
成：目前看來，項目定位不太清晰也是一個問題，請談談已入住商家與這個項目之間的關系。
彭勃：SM廣場整個定位不是很準確，主力店對客源的吸引度不夠。以前很強調(diào)主力店的拉動作用，好比采用百貨、家電、超市為主運作，但是這幾年的方向性都在發(fā)生變化了。實際上購物中心最想取得的一個效果是拉動人流，這些年過來會發(fā)現(xiàn)一個情況，我感覺超市卻是是拉動人流的，另外是餐飲休閑娛樂。以前購物中心在做的二八或者三七分的比例，購物占了大頭，現(xiàn)在是做反回來了。而且現(xiàn)在很多的購物中心里，以百貨為主導的主力店，一般表現(xiàn)不是特別好。百貨賣場一般不聚人氣，它是消化人流的。我們現(xiàn)在觀察到的是，很多購物中心采用專賣店和旗艦店的模式在做，旗艦店呈現(xiàn)給人的感官比百貨賣場更好一些。另外，關于主力店的引進，萊雅百貨沒有起到明顯的拉動作用，沃爾瑪和萬達影城則是有效果的。
萬達模式值得效仿
成：反觀招商之初，這個項目遇到了哪些影響當下的問題？
彭勃：他們可能在一開始招商的時候，為了填滿賣場，對進入商家的門檻的把控不是很嚴，造成了商家形象和實力的不夠，對消費者產(chǎn)生了一些負面影響。開業(yè)的時候應量力而行，不該把幾層樓全部開放，可以選擇一二樓先開業(yè)，等人氣逐步起來之后再開放其它幾層，這樣可能會對品質(zhì)更好一些。成都很多項目都是這么做的。
SM廣場第一次招商招進了來雅百貨，可來雅百貨在成都之前是沒有知名度的，不是強勢品牌。所以來雅進入成都帶來的也不是特別多的優(yōu)質(zhì)商家，不像伊藤走到哪兒很多品牌會跟著過來，消費者也認可。本身他們初期寄希望于來雅百貨，實際上又把不大好的位置（后端）大部分給來雅百貨了，而來雅百貨又起不到應有的作用。只有盡量把商鋪位置的進深縮短，實現(xiàn)的價值才會越大。
成：同樣是線性結構，有沒有做得不錯的案例？
彭勃：在研究對比這類產(chǎn)品的優(yōu)劣勢的時候，也不是說哪種結構一定有優(yōu)勢或劣勢，都是根據(jù)地塊的條件來定的。萬達的線性結構，兩端是主力店連接商業(yè)街，SM廣場采取的是前端商業(yè)街后置主力店，它取得的效果沒有萬達好。人們逛SM廣場可能會覺得負一樓和一樓人氣還可以，但往上走就要弱很多。以萬達廣場和SM廣場對比，在這兩個地方逛商業(yè)街的感受是截然不同的，可能萬達的商業(yè)街逛著會比較舒適。因為萬達廣場的商業(yè)街，視角要好一些，因為可以很通透的看到二樓三樓，也可以從樓上看到樓下，萬達廣場在項目內(nèi)它們設計了若干個中庭，且中庭做得很大，而成都SM廣場沒有采用這種結構�！�
萬象城“威脅”建設路商圈
成：目前，建設路商圈已落成的伊藤洋華堂、龍湖三千集及將來開放的萬科·鉆石廣場等與SM廣場聚集一處，在未來的發(fā)展過程中，是否可以預期到競爭帶來的壓力？
彭勃：伊藤體量要小一些，龍湖·三千集的體量就更小了。我覺得SM廣場真正的壓力還不在于這兩個項目，壓力應該來自于華潤·萬象城。去逛伊藤、三千集的人順便去SM廣場的情況也很正常，但是如果有一天人們習慣了去萬年場的萬象城，對它可真是有很大壓力。SM廣場跟伊藤、三千集的關系式是聚集一處，互相有好處，而萬象城拉開了一段距離，和這邊形成競爭格局。
成都報道：拋開區(qū)域消費力等外部條件，就SM廣場本身而言，怎樣的調(diào)整或許能夠改變現(xiàn)狀？
彭勃：現(xiàn)在周邊消費力起來了，他們可能還是在想如何把商家招滿的問題，如何改善得更好一些，恐怕還是下一個階段的事。這個項目如果要想形成很大的影響力，就我目前觀點來看，它的項目定位可能要做一些變化，就設計主力店變革，還有結構和動線方面要做出一些調(diào)整，比如通透性問題要解決。其實作為開發(fā)商想下功夫的話，通透性可以通過打穿樓板做加固就能解決，無非就是耽誤一些時間和花一些錢，就看有多大的決心。雖然SM廣場還會繼續(xù)往好的方向發(fā)展，但SM廣場不主動去做一些調(diào)整（從項目的結構、功能），它慢慢向上的周期就會比較長。當然要大的調(diào)整不是說SM集團成都公司敢于去做就行，還要看他們總部對整個項目的判斷。
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