困惑2：人流動線缺失
人流動線的缺失，直接導致SM廣場人氣分布不均。
SM廣場擁有沃爾瑪和來雅百貨兩大主力店，但在主力店與街區(qū)的布局上，卻與時下的大賣場布局不同。“大部分綜合體的基本布局是兩店加一街，兩個主力品牌店位于兩側(cè)，而街區(qū)則連通兩大主力店，這種啞鈴狀布局模式能夠讓人流有效地互動。而SM廣場則是長條形布局，街區(qū)在前邊，主力店之一的來雅百貨位于后半部分，沃爾瑪在地下負一層，這一人流動線存在很大問題。同時，停車場位于商場兩側(cè)，并不利于客源上下，布局出現(xiàn)嚴重問題。”四川省連鎖商業(yè)協(xié)會會長冉立春如此分析。
人流動線的缺失直接導致SM廣場人氣分布不均，當然，一部分責任還來自于作為主力店來雅百貨的定位。源于臺灣的來雅百貨，與SM集團作為戰(zhàn)略聯(lián)盟存在。全中國的SM廣場中，主力店之一都會有來雅百貨。“來雅百貨無論是品牌定位還是市場號召力都不具有競爭力，SM廣場的物業(yè)布局結(jié)構(gòu)也不適合百貨店運營。”冉立春稱。
當人流動線缺失加上主力店無人氣號召力，SM廣場出現(xiàn)嚴重的人流分布不均：一樓和負一樓憑借沃爾瑪作為片區(qū)性價比較高的大型超市吸引了較高人氣，四樓憑借萬達電影院和部分餐飲聚集人流量，而由于狹長的布局和來雅百貨的薄弱人氣，二、三樓成為SM廣場人流最為稀少之地。而頻繁撤柜的商家，亦普遍來自二、三樓層的租客。成都報道記者在SM廣場現(xiàn)場看到，二、三樓仍有7—8間商鋪未出租。
困惑3：管理多變
隨著SM廣場成都管理公司高層管理人員多次變更，SM廣場購物中心的樓層規(guī)劃定位也頻繁變更。
業(yè)內(nèi)人士對SM廣場更多的質(zhì)疑指向SM集團的內(nèi)部管理。作為家族式企業(yè)，成都公司作為菲律賓總部的子公司，任何決定皆需向廈門或是菲律賓總部報告。尤其自前菲律賓SM集團副總裁葉昌2007年離開成都公司之后，總裁級決策層皆設(shè)在廈門總部。某知情人士透露，“即使是上下扶梯維修這樣的事情，也需向廈門匯報批復后才能實行，這樣一來一往，常耽誤不少時間。”SM廣場入駐商家四喜店慶負責人三寶則稱，在入駐該商場之初，商場方曾承諾免費為商家進行戶外廣告宣傳、店鋪指導等服務，但該店多次提交相關(guān)申請，最終都不了了之。這亦被三寶歸結(jié)為SM廣場管理方內(nèi)部冗繁的匯報流程。
對SM廣場更為深遠的影響，來自成都公司管理層人員變動帶來的決策多變。據(jù)知情人士透露，SM廣場成都管理公司，自2006年運營以來，其高層管理人員已多次變更。隨著高層管理人員的變動，SM廣場購物中心的樓層規(guī)劃定位也頻繁變更。對此，SM廣場的入駐商場體會最深：2010年進入SM廣場1樓的男裝品牌ARROW專柜，在2011年被告知因整體定位變動，1樓服飾將全部重新定位為女裝品牌，為此，ARROW專柜不得不搬遷至2樓，這也直接導致其銷售業(yè)績的下滑。“無論是人流量還是銷售額，都不如以往。”ARROW專柜的銷售人員如是說。
熟知SM廣場運營方式的葉昌表示，對于SM集團來說，收取租金或營業(yè)額并非SM集團對成都SM廣場的定位和目標。SM廣場的存在，本身已是集團的不動資產(chǎn)。
事實的確如此，正如SM廣場進入成都之初的設(shè)想，自2001年拿地以來，SM廣場所在的區(qū)域已由陳舊的工廠聚集地變身為建設(shè)路商圈，周邊匯集了萬科、首創(chuàng)、龍湖、招商等品牌開發(fā)商。隨著商圈的不斷升級，SM廣場地塊的土地價值也呈幾何級增長。
據(jù)不完全統(tǒng)計，首創(chuàng)置業(yè)于2006年以382萬元/畝的價格拿下建設(shè)路地塊，之后，該區(qū)域的土地價格逐年增長。到2010年，SM廣場附近被保利地產(chǎn)獲得的杉板橋地塊，創(chuàng)造出樓面地價7300元/平方米的高價。截至目前為止，建設(shè)路片區(qū)平均樓面地價已在3500元/平方米以上。經(jīng)過10年的時間，2001年以協(xié)議價格拿下建設(shè)路商圈核心地段地塊的SM集團，其土地價值增長可見一斑。
困惑4：規(guī)劃需要調(diào)整
未來建設(shè)路商圈還將涌現(xiàn)萬科·鉆石廣場、成華萬達廣場等品牌大型商業(yè)項目，如果SM廣場不重新調(diào)整規(guī)劃，將在商圈競爭中處于劣勢。
盡管等待時機成熟是商業(yè)地產(chǎn)成功的一大通論，但就SM廣場而言，忽略經(jīng)營與管理，而把騰飛的希望寄托于土地增值和商圈的不斷成熟，似乎過于被動。
如今的建設(shè)路商圈，離成熟仍有一段距離。“交通環(huán)境、入駐人群消費水平，以及整個商圈的氛圍，都有待改善。”冉立春分析稱，該區(qū)域已有的伊藤洋華堂、龍湖·三千集等中高端商業(yè)，無論是人氣、品牌知名度和購買習慣度，都高于SM廣場。據(jù)不完全統(tǒng)計，未來幾年內(nèi)，建設(shè)路商圈將涌現(xiàn)出萬科·鉆石廣場、成華萬達廣場等品牌大型商業(yè)項目。在這一背景之下，“SM廣場的未來并不樂觀，如果不能奮起直追，做些調(diào)整和規(guī)劃，將在商圈競爭中處于劣勢。”
業(yè)內(nèi)對于SM廣場的未來預測也有積極的正面觀點，其案例支撐來自廈門SM廣場的成功轉(zhuǎn)身。新港地產(chǎn)副總經(jīng)理張月說道：“商業(yè)有一個過程，廈門的SM廣場一期定位中低端，去年開始，打造的二期SM新城市廣場，引入無印良品、哈根達斯等品牌，成為了廈門的標桿。對于和廈門一樣作為二級城市的成都，成華SM廣場實力毋庸置疑，只是在等待成熟的時機，從中成為獲利者之一。”
實際上，在SM廣場地塊打造之初，占地約100畝的地塊，就分為兩期設(shè)計。如今的SM廣場為其一期，占地約60畝，為純商業(yè)性質(zhì)。而在過去10年間，遲遲未動工的40畝二期地塊，一直充當著SM廣場地面停車場的角色。未來，何時打造SM廣場二期？如何打造？這些都成為一大疑問。冉立春認為，“即使有二期，SM廣場想恢復元氣也相當難。”更有業(yè)內(nèi)人士稱，SM廣場地塊二期作為住宅性質(zhì)存在，其遲遲未動工的原因是因為時機未到。成都報道記者就二期地塊情況采訪SM集團成都公司時，未獲得正面答復。
經(jīng)營之困
五年前，SM廣場踩著光環(huán)而來。五年之后，SM廣場的光環(huán)卻已不再。一直以來，SM廣場在經(jīng)營、人氣等方面都處于不溫不火的狀態(tài)。對于入駐SM廣場的小店來說，更多的是無奈與失望。
正月十二，晴。早上10點，位于SM廣場四樓的炭燒咖啡店就已經(jīng)開門迎客。盡管上午沒什么人氣，但胡芳小兩口還是像往常一樣，早早地開始忙碌起來。中午剛過，來了第一個客人，點了杯卡布奇諾，14元。下午，前來光顧的客人也逐漸多起來，小兩口也忙碌起來：點餐、制作、收錢、找錢。晚上十一點，小兩口回到了租住的地方，結(jié)束了一天的忙碌生活。
胡芳來自樂山，結(jié)婚快兩年。不到二十平方米的小店，就是這個小家庭全部希望。2012年的這個春節(jié)，胡芳兩口子并沒有回老家過年。對于80后的她們來說，并不是因為不想家，而是SM廣場在節(jié)假日期間人氣足，生意也比平時好點。然而，盡管生意還不錯，但胡芳的心里還是有一絲的無奈與失望。吉之島經(jīng)營SM超市不輕松 SM集團到渝考察 第一個項目設(shè)在兩江新區(qū) Smart新車輪胎整圈斷裂 4S店拒免費更換惹糾紛 菲律賓SM集團將落戶重慶兩江新區(qū) 沃爾瑪收購MASSMART集團 成功入主南非 沃爾瑪收購Massmart獲南非監(jiān)管機構(gòu)批準 SM百貨蘇州店：招商現(xiàn)已全面啟動 菲律賓SM集團擬在天津投資建設(shè)最大商場 菲律賓SM集團擬在天津投建最大商場 SM集團搶灘越溪 投資4.5億建SM城市廣場 沃爾瑪收購美國社交媒體網(wǎng)站Kosmix 沃爾瑪和Massmart擬加快并購 奔馳Smart車身狂抖發(fā)動機故障 疑存設(shè)計缺陷 英國書店巨頭WHSmith收購22家BB&S書店 沃爾瑪收購南非Massmart交易獲股東批準 Newsmy、凱振等8種車用GPS導航儀“不靠譜“ 限外令無效？SM集團投資天津貨政府支持 菲律賓SM集團加速擴張 首富的投資哲學 全球單體最大 SM天津“濱海第一城”開工 SM集團打造全球單體最大MALL之一今日奠基 搜索更多: SM |
