而招商的逆周期拿地，前述業(yè)內(nèi)人士就指出，“雖然現(xiàn)在大家都說是拿地抄底的好時機，但明年的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)與否尚難判斷，如果持續(xù)調(diào)控的話，那資金流肯定是最為關(guān)鍵的，而這個時候去三四線城市拿地，價格或許不高，但把資金沉淀在土地上，對于招商自身的資金流恐怕也是不利。”
該業(yè)內(nèi)人士認為，招商敢于此刻提出全國拿地，可能是與今年的銷售不錯有關(guān)。
至于招商目前的銷售情況，11月中旬，有券商發(fā)布研究報告稱，截止10月底，招商地產(chǎn)簽約額累計約為171億元，完成了全年目標的85%，認購總額達到了190億元，預計將順利完成今年200億元的銷售目標。
劉寧間接也曾承認銷售不錯與拿地的關(guān)系。她表示：“因為公司今年的銷售不錯，即使調(diào)控再嚴，每家公司還是會有自己的計劃，偶爾適當?shù)脑黾右欢ㄍ恋貎湟卜瞎镜膽?zhàn)略。”
銷售好的“前提”
然而，銷售好的背后其實也是有“前提”的。如果深究招商銷售好的原因，有一點不得不提也是最為關(guān)鍵的，即采取“大幅降價”策略。
10月29日，深圳招商果嶺開盤銷售，首批推售的464套房源當日已售近8成。該項目均價1.7萬/平方米，開盤當天還獨享總價減10萬并額外優(yōu)惠5%，折算后均價在1.5萬/平方米左右。另外，還帶價值約2000元/平方米的精裝修，其價格大幅低于業(yè)界1.8萬/平方米的預期。
幾乎是同樣的例子，6月18日，招商地產(chǎn)位于深圳南山區(qū)蛇口的高端豪宅項目雍景灣正式開盤時，該項目共推出609套房源，開盤均價3.5萬元/平米。
據(jù)了解，該項目開盤當天便吸引了近千人到場，并且一天時間不到就全部售罄，原因是3.5萬元/平米的價格，遠低于該片區(qū)豪宅的售價近1萬元。
6月4日，深圳招商觀園以1.4萬元/平方米低于市場預期3000元的價格開盤，引起數(shù)百購房者連夜排隊，當天90平方米的小戶型已然售罄。
從市場的反饋情況來看，招商的價格策略還算成功。眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華認為，招商今年許多項目的定價都比同區(qū)域的要低20%左右，這樣一步到位的降價措施優(yōu)勢明顯。
林曉華還指出，招商的銷售策略也有了很大轉(zhuǎn)變，比如多渠道分銷、網(wǎng)絡營銷等，采取這么多方式都說明招商在追求快速回籠資金。
這一點，林少斌在12月2日的股東大會上就表示，“經(jīng)過成功的戰(zhàn)略調(diào)整，公司的地產(chǎn)項目已從高端住宅項目為主轉(zhuǎn)向多品種地產(chǎn)項目同步開發(fā)的格局，公司規(guī)模和銷售水平也逆市獲得了較大幅度的提升。”
實際上，降價換量在任何行業(yè)都不算新鮮，但一個硬幣必然有兩面，降價促銷的最大弊端則在于可能會損害公司的品牌，和拉低利潤。
有不愿具名的分析師擔憂，招商到底是一時的降價，還是今后持續(xù)的降價？他擔心，一旦拉開了降價的序幕，則市場對其品牌的認識也就會下降，而且毫無疑問招商的利潤指標一定會受到影響。
該分析師還指出，降價促銷、三四線布局以及此前宣稱的商業(yè)公司成立，有點像招商的三步曲轉(zhuǎn)型，但成功與否，短期內(nèi)尚難判斷。
“轉(zhuǎn)型之癢”的招商
資料顯示，今年3月12日，招商地產(chǎn)公告宣布，公司擬將全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司以派生分立的形式，分立為存續(xù)公司和新派生公司--深圳招商商置投資有限公司。分立基準日為2010年12月31日。
招商地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，集團一直嫌這些年公司發(fā)展太慢了，分立后，招商地產(chǎn)將把全國范圍內(nèi)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)裝入新分立的公司當中，為了讓招商地產(chǎn)迅速發(fā)展，做大商業(yè)地產(chǎn)就是其中一步。這也符合招商局的理想是，即地產(chǎn)、金融、港口做成集團三足鼎立的產(chǎn)品。
林少斌也曾表示，招商未來會更加關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，希望未來能加大在商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。
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