近日，上海蘇寧電器以5.6億元競(jìng)得奉賢區(qū)南橋新城09單元14A-02A區(qū)域商住辦地塊，折合樓板價(jià)5319元/平方米，溢價(jià)率僅為0.36%。相比今年10月成交的同區(qū)域地塊6000元/平方米的價(jià)格，蘇寧電器拿下的奉賢地塊的價(jià)格已開(kāi)始下跌。

　　由于此輪調(diào)控未有松動(dòng)跡象，新房成交量走低、資金鏈緊張使得開(kāi)發(fā)商購(gòu)地相當(dāng)謹(jǐn)慎。除土地價(jià)格走低外，近期上海土地市場(chǎng)不少地塊不得不終止掛牌或延長(zhǎng)掛牌期限。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前 “現(xiàn)金為王”是主流。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)地意味著后續(xù)資金的連鎖性套牢。在后市不明朗的情況下，房企擴(kuò)張愈加保守，未來(lái)土地市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)走低。

　　僅有一家競(jìng)買(mǎi)企業(yè)

　　來(lái)自上海規(guī)土局網(wǎng)站的信息顯示，奉賢區(qū)南橋新城09單元14A-02A區(qū)域商住辦地塊，東至規(guī)劃道路，南至南奉公路，西至望園路，北至解放東路，規(guī)劃為商住辦用地，總出讓面積為42120.5平方米，容積率2.5。該地塊起始總價(jià)為5.58億元，折合樓板價(jià)為5299元/平方米。

　　此外，按照掛牌文件的有關(guān)要求，該地塊要求建造中小套型住宅面積不得低于總建筑面積的30%，且不得建設(shè)類似聯(lián)體別墅的3層以下低層住宅。

　　雖然包含大幅住宅性質(zhì)部分，但該地塊并未受到熱捧。當(dāng)日，僅有蘇寧電器一家開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)名參與競(jìng)買(mǎi)，并最終以5.6億元的總價(jià)拿下該地塊，溢價(jià)率僅為0.36%，折合樓板價(jià)約為5319元/平方米。

　　今年10月12日，同區(qū)域住宅用地奉賢區(qū)南橋新城04單元02-04地塊，由上海中環(huán)投資開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司、上海奉賢南橋新城建設(shè)發(fā)展有限公司以8.15億元的底價(jià)聯(lián)合競(jìng)得，折合成交樓板價(jià)約為6000元/平方米。相比該地塊的成交價(jià)格，蘇寧電器地塊的區(qū)域地價(jià)開(kāi)始走低，跌幅超過(guò)11%。

　　來(lái)自克爾瑞的分析顯示，目前蘇寧電器地塊周邊在售住宅項(xiàng)目的均價(jià)為13000元~16000元/平方米。以當(dāng)前區(qū)域新房售價(jià)測(cè)算，該地塊未來(lái)開(kāi)發(fā)的溢價(jià)空間很大。

　　不過(guò)，該地塊如果在未來(lái)1年或1年半以后上市，未來(lái)行情并不被業(yè)內(nèi)看好。上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健認(rèn)為，奉賢南橋等區(qū)域目前住宅供應(yīng)量較大，新房售價(jià)已出現(xiàn)明顯下跌。從當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)看，開(kāi)發(fā)商在資金、庫(kù)存的雙重壓力下，這類區(qū)域的房?jī)r(jià)或?qū)⒊掷m(xù)下行。

　　土地持續(xù)降溫

　　“在今年的房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商的資金壓力很大。”楊健表示，在新房成交萎靡、價(jià)格走跌的倒逼下，奉賢南橋、嘉定南翔等區(qū)域的土地出讓已遭到冷遇。進(jìn)入年底后，開(kāi)發(fā)商更不會(huì)輕易花錢(qián)買(mǎi)地。

　　在蘇寧電器地塊成交的當(dāng)日，同區(qū)域奉賢區(qū)南橋基地12單元02A-09A純宅地、奉賢區(qū)南橋基地13單元26A-04A商住地塊、奉賢區(qū)南橋基地13單元25A-04A商住地塊和奉賢區(qū)南橋基地12單元04A-04A純宅地亦掛牌出讓，但這4幅地塊均以無(wú)人報(bào)名或報(bào)名人數(shù)較少被迫提前中止出讓。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為避免地塊流標(biāo)，政府提前中止出讓，這已成為目前上海土地市場(chǎng)較為普遍的現(xiàn)象。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院一位分析師表示，今年以來(lái)，受調(diào)控影響，多數(shù)房企只能應(yīng)付眼前的生存問(wèn)題，拿地?zé)崆椴辉�，上海土地市�?chǎng)的多宗土地事實(shí)上是流拍了。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月31日，上海市前10月共計(jì)成交647幅各類土地，出讓面積達(dá)2303萬(wàn)平方米，同比上升37.2%。但出讓金總額僅為993.4億元，同比下降21.4%。在成交的土地中，約七成地塊以底價(jià)或略高于底價(jià)出讓。

　　從土地出讓金銳減可見(jiàn)地價(jià)頹勢(shì)已現(xiàn)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申指出，“現(xiàn)金為王”是目前房企心態(tài)的主流。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)地意味著后續(xù)資金的連鎖性套牢，在后市不明朗的情況下，大多數(shù)企業(yè)在拿地時(shí)更加保守。同時(shí)，時(shí)近年底，開(kāi)發(fā)商融資渠道進(jìn)一步趨緊，在資金鏈緊張、高庫(kù)存、低去化的市場(chǎng)形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商拿地的謹(jǐn)慎策略仍將延續(xù)。

蘇寧電器5.6億元競(jìng)得上海奉賢區(qū)商辦地塊

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