現(xiàn)場提問：邵總新上任，俗話說新官上任三把火，邵總的三把火是怎么樣的，目標(biāo)和計劃是怎樣的？
邵明曉：我以前是負(fù)責(zé)龍湖北京地區(qū)業(yè)務(wù)的，今年年初調(diào)到集團(tuán)工作，已經(jīng)開始協(xié)助吳總做一些集團(tuán)的業(yè)務(wù)，還有負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)然也參與了今年3月份的發(fā)債。
對于“新官上任三把火”，應(yīng)該這樣說，龍湖很有特點，我們的戰(zhàn)略是比較持續(xù)和清晰的，不會在一些時點上過分強(qiáng)調(diào)一些動作。當(dāng)然這我和吳總之間有一個分工，我除了參與戰(zhàn)略制訂之外，更多還是在于執(zhí)行。龍湖能發(fā)展到今天，除了戰(zhàn)略清晰之外，還得益于非常強(qiáng)的執(zhí)行力。
所以未來我們一定還要堅守貨如輪轉(zhuǎn)的高周轉(zhuǎn)策略，同時還要管控好土地成本和資金成本；另外適度的發(fā)展一些投資性物業(yè)，堅定不移地做好產(chǎn)品和服務(wù)，把我們客戶的滿意度進(jìn)一步提升。這些都是龍湖一貫的戰(zhàn)略，我們會在這些緯度上進(jìn)一步把執(zhí)行做得更堅決。
從我自己來講，還是非常有信心的。
現(xiàn)場提問：下半年龍湖會不會有一些大規(guī)模推盤的計劃？上半年公司的住宅項目比較少，商業(yè)、度假產(chǎn)品比較多，下半年公司推出的產(chǎn)品會以什么業(yè)態(tài)為主？
韋華寧（龍湖地產(chǎn)首席財務(wù)官）：我們?nèi)甑耐票P總量是600多億，今年上半年推出260億，賣掉了183億，剩下的加上下半年新推的340億，整個下半年約有400億可供推售。當(dāng)中差不多63%是新盤或者是老盤新推，我們整個銷售的彈性是非常大的、有保障的。
第二個問題是業(yè)態(tài)，實際上今年整個含量里面對于旅游和商業(yè)項目這部分的業(yè)態(tài)，在整體中大約是占10%-15%，差不多有60-80億的貨量是屬于商業(yè)業(yè)態(tài)的形式。值得注意的是，在今年上半年183億的銷售里面，我們其實是有53%是來自于受限購的項目，這得益于龍湖的品質(zhì)、口碑、品牌。
吳亞軍：下半年仍然是以住宅為主，而且限購的剛需產(chǎn)品也是龍湖推售的主力品種。
現(xiàn)場提問：在下半年400億的推售當(dāng)中，有多少是不限購的產(chǎn)品，能不能說一下大概的比例嗎？現(xiàn)金流的管控情況如何？
韋華寧：在今年整體的產(chǎn)品里面，限購和非限購的產(chǎn)品都是差不多6：4左右。有60%左右的限購，40%會在一些不限購的區(qū)位或者城市，還有一些以不限購的形態(tài)，比如商業(yè)項目這部分的產(chǎn)品。
整體的現(xiàn)金流管控我還是希望大家關(guān)注兩個事情：第一個就是，實際上我們低成本資金的獲得跟現(xiàn)金流充沛是多少是有密切關(guān)系的。因為只要缺錢就會求銀行借錢，一旦求銀行借錢就不可能低成本，這之間是有必然的聯(lián)系。
在公司經(jīng)營的這么多年，我們一直都把現(xiàn)金流的安全當(dāng)做財務(wù)運(yùn)營里面重要的基本策略，一旦我們預(yù)測到未來24個月-36個月，在任何一個時點上某個新的投資，會壓跨我們最低的現(xiàn)金投算，我們就會停止投資，所以我們整個現(xiàn)金流的水平是非常健康的。今年上半年大家看到我們的銷售同比增長了74%，再加上完成發(fā)債，所以實際上我們現(xiàn)在的現(xiàn)金余額比去年年底又增長了將近20%。
在這樣波動的市場里面，我們覺得應(yīng)該保持比較充分的現(xiàn)金，控制好成本。實際上房地產(chǎn)長期來看是一個資金成本的問題，所以這是堅持的最基本的底線。越是波動的時候，越容易讓人感到困惑，但是一定有一些最基本的策略是值得堅持的。
現(xiàn)場提問：下半年龍湖會不會大規(guī)模買地，大約投入多少錢？
吳亞軍：目前拿地的機(jī)會比較多，比如說很多地方政府邀請我們進(jìn)入該地，而且公司在各個地方也有很好的口碑，客戶也有，所以很多機(jī)會。但是我們會嚴(yán)守幾個重要的策略底線：第一是我們的占比；第二是現(xiàn)金流是否承受得起；第三就是市場的波動，對我們收入的影響，或者融資狀況。
我們的投資團(tuán)隊做到了在買一塊地的時候給我們準(zhǔn)備三塊地，這就讓我們在恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)去拿最想拿的地。因為龍湖土地儲備足夠開發(fā)，公司的目標(biāo)就是保證3-7年的開發(fā)量就夠了，再多可能難以把握，但是太少也會影響公司的發(fā)展。
現(xiàn)場提問：下半年會去哪里拿地呢？
吳亞軍：沒有一個特別要去的地方，其實一線跟二線都可以，只要符合我們的戰(zhàn)略。
現(xiàn)場提問：上個月的配股沒有成功，為什么會趨向配股的方法去融資，是不是因為現(xiàn)在覺得股價已經(jīng)很高了，還是因為有其他的原因？
張艷（龍湖地產(chǎn)投融資中心總監(jiān)）：實際上龍湖上市以來表現(xiàn)一直不錯，股東也非常認(rèn)可，但是存在一個問題，就是雖然實市值很大，但是流動性偏低，很多股東持有股份不出售。所以很多的投資者，特別是一些還沒有成為龍湖股東的資金會經(jīng)常來公司聊，很希望能夠買到我們的股票，促進(jìn)一下流動性。公司其實也考慮了很久，因為公司其實非常關(guān)注股東的利益，而且希望能夠?qū)崿F(xiàn)公司發(fā)展跟股東利益有一個很好的平衡和共贏。
