馮建強(qiáng)：我相信溫家寶每天都問自己這個問題怎么去處理。我認(rèn)為有一些問題不是現(xiàn)在這么簡單的，政府要有選擇的去解決。地方政府沒有錢，很缺錢，過去地方政府主要收入來源就是賣地，現(xiàn)在政府也有限止賣地。另外發(fā)展商能夠看到政府的調(diào)控，他們也不會很放心的去買。所以，政府賣地的收益現(xiàn)在已經(jīng)減少了，所以比如說在重慶、上海等等，他們就開始嘗試征收房產(chǎn)稅。
記者：這個調(diào)控很多人認(rèn)為會對行業(yè)洗牌，或者是對企業(yè)洗牌，形成寡頭，您認(rèn)為呢？
馮建強(qiáng)：當(dāng)然有很多的大企業(yè)會出現(xiàn)，他們的背景很強(qiáng)。我們每天看到報紙上面的報道，好像在地產(chǎn)方面有很多已經(jīng)很多成熟的發(fā)展商，他們也是有很多的機(jī)會。比較小的、相對來說沒有經(jīng)歷太多事件的發(fā)展商就會被淘汰。其實(shí)過去好幾年已經(jīng)有這樣的現(xiàn)象了。
記者：但是調(diào)控對于大開發(fā)商而言，依然會存在資金方面的影響，在土地獲取方面的影響，在資金方面需求的影響，不是嗎？
馮建強(qiáng)：有影響，可是我們看一些數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，因?yàn)檫@些大開發(fā)商不是單單在幾個大的城市里面有項(xiàng)目，他們在很多的二、三線城市有。比如說萬科、中海他們在銷售同期總數(shù)比去年增長了80%。所以，我們很多人的焦點(diǎn)還是放在大城市里面，可是在很多地方?jīng)]有限制。哪怕是上海，上海也不是整個城市都有限制，那這些地方就可以讓企業(yè)去銷售。
記者：但最新的消息是如果房價還不能下降，中央可能會對整個二三線城市進(jìn)行限購。
馮建強(qiáng)：可是很多大的房地產(chǎn)商來說，不單單是在住宅方面的發(fā)展，在商業(yè)地產(chǎn)都有發(fā)展。
記者：這兩年有很多開發(fā)商從住宅地產(chǎn)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，很多人擔(dān)憂這會使得中國的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，您認(rèn)為呢？
馮建強(qiáng)：其實(shí)我們應(yīng)該要樂觀一些。當(dāng)然面對市場會有樂觀派，也有悲觀派�？墒�，如果我們依然相信中國未來的十年或者二十年，城市化依然是要最大的推動力。另外還有內(nèi)需消費(fèi)和工業(yè)升級，就是從最基本的制造業(yè)轉(zhuǎn)移到產(chǎn)業(yè)升級。如果我們相信這三個最大的推動力，其實(shí)無論是對寫字樓的需求是有的，因?yàn)榉⻊?wù)性行業(yè)對寫字樓的需求是會很強(qiáng)。如果我們相信內(nèi)需消費(fèi)，政府現(xiàn)在已經(jīng)在大力推動，對商場的需求和零售物業(yè)的需求在未來也是很大的。
在未來的十年，我也相信會有一些波動�？墒遣▌影阉L來看，就是用十年的時間去看這個波動，基本上可以說就是還是上升的趨勢的。
記者：您覺得現(xiàn)在這么多的企業(yè)聚集到二、三線城市發(fā)展，二、三線城市有足夠的容量去支撐這些商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展嗎？
馮建強(qiáng)：如果把商業(yè)物業(yè)再細(xì)分，從零售物業(yè)來看，我們的二、三線城市的潛力還是很強(qiáng)。在商場里面，我們也不需要要每個人一定要消費(fèi)多少，有很多成功的二、三線城市的公司，不一定是要有名牌在里面，基本上有一些很大的品牌店，消費(fèi)店像電影院和一些檔次比較大眾化的品牌已經(jīng)非常成功。往往我們看零售物業(yè)就是一定要有名牌店，要GUCCI，LV在里面才是商場，其實(shí)不一定的。在另外一方面，如果在未來仍有7000萬的人口到城市里面，大部分人的遷移也是到二、三線城市里，不是到北京、上海。對零售業(yè)的要求，對他們的消費(fèi)依然會是很強(qiáng)。
另外寫字樓，現(xiàn)在我們也和一些發(fā)展商談到?jīng)]有必要要蓋那么多寫字樓，好像現(xiàn)在很多大城市一樣有需要。我剛剛從沈陽回來，以前的想法也是這里怎么容納這么多的容量，然后我和我們北京的總經(jīng)理談，可是北京是要十年發(fā)展到今天的地位，沈陽可能只需要五年。所以，我們很多在二、三線城市其實(shí)也是這個模式，有點(diǎn)像香港，有點(diǎn)像北京，可是有一點(diǎn)不同的，就是他們發(fā)展的速度要比北京、香港快。所以，我們現(xiàn)在看不到的需求可能在短短兩三年內(nèi)可以看到。
記者：您對零售業(yè)未來幾年的發(fā)展趨勢這么有信心嗎？除了剛剛說到的這些自身的因素之外，還有很多經(jīng)濟(jì)因素比如高通脹，比如每個月不斷的加息，以及對人民幣升值預(yù)期的壓力等等，是否會影響到居民的消費(fèi)能力？
馮建強(qiáng)：當(dāng)然會有，可是基本的方向不會改，還是會往上走。不管是影響是大還是小，可是基本的方向還是一致的，就是內(nèi)需消費(fèi)會不斷的增強(qiáng)。政府都會把未來十年中國發(fā)展的方向放在首位，所以最大的推動力就是內(nèi)需消費(fèi)增加。
很多的零售物業(yè)里面，也不單單是外來的因素，也不單單是本土的因素，很多零售物業(yè)，比如商場成功與否的因素也不單單是外來的條件，很多時候最重要是經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)。
兩個商場在同一個地區(qū)，位置一模一樣，可能一個好一個不好，原因是什么，不是外來因素，而是管理，以及整個商場的租戶組合。
對我們公司來說這也是很好的機(jī)遇。因?yàn)槲覀兊慕?jīng)驗(yàn)就是在這方面的。我們不是發(fā)展商，我們是告訴發(fā)展商怎么去經(jīng)營一個成功的商場。所以，往往我們說某些項(xiàng)目的成功如何，最主要的還是經(jīng)營的因素。
