6月28日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司正式對(duì)外公布了其在深圳區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)策略。“未來(lái)兩年內(nèi)，萬(wàn)科在深圳將完成3個(gè)總計(jì)30萬(wàn)平方米的地標(biāo)性購(gòu)物中心，還有約34萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)，以及40萬(wàn)平方米的寫字樓開發(fā)，計(jì)劃兩年內(nèi)要達(dá)到100萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量。”深圳萬(wàn)科營(yíng)銷總監(jiān)羅霆說(shuō)。

　　這意味著，作為試行商業(yè)地產(chǎn)的先頭兵，深圳萬(wàn)科首次向外界詳細(xì)闡釋了萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的路線圖，這標(biāo)志著萬(wàn)科已從原有的社區(qū)商業(yè)擴(kuò)展至城市商業(yè)。

　　不僅是深圳萬(wàn)科，上海萬(wàn)科、北京萬(wàn)科等分公司也在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作頻頻。但市場(chǎng)人士擔(dān)憂的是：商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)影響萬(wàn)科的資金周轉(zhuǎn)率，以及被稱為商業(yè)地產(chǎn)“小學(xué)生”的萬(wàn)科如何提升商業(yè)地產(chǎn)品牌和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。

　　“三線”厘清

　　此次發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科不僅公布了將在深圳區(qū)域大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線也進(jìn)行了清晰的定位。

　　萬(wàn)科今后將開發(fā)包括購(gòu)物中心“萬(wàn)科廣場(chǎng)”品牌、寫字樓“萬(wàn)科大廈”品牌、社區(qū)商業(yè)“萬(wàn)科紅”品牌等在內(nèi)的三大商業(yè)產(chǎn)品系列。

　　實(shí)際上，在深圳萬(wàn)科正式公布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之前，其不少商業(yè)項(xiàng)目已進(jìn)入建設(shè)階段。萬(wàn)科廣場(chǎng)的首個(gè)旗艦項(xiàng)目計(jì)劃于2012年年底在龍崗開業(yè)，這是萬(wàn)科面世的第一個(gè)綜合體項(xiàng)目；第二個(gè)項(xiàng)目位于鹽田區(qū)，將于近期開始建設(shè)。

　　羅霆表示，萬(wàn)科廣場(chǎng)品牌的系列產(chǎn)品，將由萬(wàn)科自己持有經(jīng)營(yíng)，而萬(wàn)科紅系列則采用出租合作的方式。

　　“萬(wàn)科的專業(yè)實(shí)力將成為我們開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的堅(jiān)強(qiáng)后盾，在商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)中，萬(wàn)科也力求打造最好的商業(yè)產(chǎn)品。”羅霆表示。

　　除了在深圳加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度外，萬(wàn)科同時(shí)還加大了珠三角的商業(yè)布局。

　　“我們目前制訂了2011年~2015年的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，萬(wàn)科還將加大在惠州的布局，并進(jìn)入粵西、粵東，未來(lái)在潮州、汕頭等地都能看見萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科大廈。”羅霆表示。

　　萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)作頗為低調(diào)，但很迅猛。

　　除深圳萬(wàn)科外，上海萬(wàn)科金色城市項(xiàng)目中，就包括了約22萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃；而6月22日，北京萬(wàn)科與肯德基、麥當(dāng)勞、星美影院、蘇寧電器、萬(wàn)寧、屈臣氏、寶勝道吉等25個(gè)品牌商戶在北京萬(wàn)科中心簽署了戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議。

　　據(jù)了解，萬(wàn)科除在北京、上海、深圳等一線城市進(jìn)行了大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)投資外，在全國(guó)多地也投入了大量的資金運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　去年3月，萬(wàn)科在東莞長(zhǎng)安拿下了總建筑面積為25萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目，將建成一座約60層的地標(biāo)性商業(yè)建筑；去年4月，萬(wàn)科在西安市曲江新區(qū)投資80億元建設(shè)占地4872畝的以商務(wù)辦公、酒店公寓、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特征的國(guó)際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)；去年5月，武漢萬(wàn)科與君瀾酒店集團(tuán)簽約在萬(wàn)科城項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)高端商務(wù)酒店……

　　粗略統(tǒng)計(jì)，去年年底時(shí)，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過(guò)200億元，而今年隨著深圳、上海等地更大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的相繼推進(jìn)，萬(wàn)科在這一領(lǐng)域的投資規(guī)模將進(jìn)一步加大。

　　架構(gòu)初設(shè)

　　實(shí)際上，深圳萬(wàn)科商業(yè)管理公司早已于2010年年底成立，只是相當(dāng)?shù)驼{(diào)。據(jù)了解，該公司是深圳萬(wàn)科的子公司。

　　但隨著萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步推進(jìn)，萬(wàn)科重新調(diào)整了組織架構(gòu)，于近期成立了萬(wàn)科商用管理中心，包含市場(chǎng)研究、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、招商、運(yùn)營(yíng)等全流程職能。下設(shè)商業(yè)管理公司，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。

　　“萬(wàn)科商業(yè)管理公司現(xiàn)在只有20多人，在第一個(gè)項(xiàng)目九州萬(wàn)科廣場(chǎng)到2012年12月份開業(yè)時(shí)，商業(yè)管理公司的人數(shù)將達(dá)到150多人。”萬(wàn)科商業(yè)管理公司總經(jīng)理張強(qiáng)說(shuō)。

　　張強(qiáng)透露，商業(yè)管理公司的運(yùn)作模式為：將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位做好以后，交給招商中心來(lái)負(fù)責(zé)所有的招商貫徹和實(shí)施。為此，萬(wàn)科商業(yè)管理公司還專門成立了營(yíng)運(yùn)中心，負(fù)責(zé)所有的營(yíng)運(yùn)管理。另外，下設(shè)推廣中心，負(fù)責(zé)所有的企劃、推廣和落實(shí)，最后交給物業(yè)管理中心。

　　運(yùn)營(yíng)考驗(yàn)

　　對(duì)于萬(wàn)科加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的動(dòng)作，業(yè)界并不意外，早前的各種猜測(cè)幾乎都成為定論。但隨著萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的逐步深入，各種解讀與質(zhì)疑也紛至沓來(lái)。

　　“其實(shí)不管萬(wàn)科進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的理由有多充分，也同樣難以免俗，萬(wàn)科同樣無(wú)法忽視商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的巨大空間。雖然萬(wàn)科在住宅開發(fā)方面具有同行無(wú)法達(dá)到的高度，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬(wàn)科未必會(huì)有優(yōu)勢(shì)。”有不愿具名開發(fā)商認(rèn)為，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，萬(wàn)科正在面臨考驗(yàn)。

　　某商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專家表示，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)、利益分配、退出機(jī)制三大難題，是包括萬(wàn)科在內(nèi)的眾多涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)需要面對(duì)的。

　　還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科一直欠缺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域尤其是大型城市綜合體項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，這也是此前萬(wàn)科對(duì)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域抱有謹(jǐn)慎態(tài)度的主要原因。

　　“還有一個(gè)值得思考的問(wèn)題是，萬(wàn)科住宅開發(fā)方面的優(yōu)勢(shì)，使其能快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，這使得萬(wàn)科的資金周轉(zhuǎn)率保持了一個(gè)較好的水平，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，這樣就會(huì)影響萬(wàn)科的整體資金周轉(zhuǎn)率。”有分析人士指出。

　　他表示，在涉及商業(yè)地產(chǎn)后，萬(wàn)科是否還能否保持良好的資金運(yùn)轉(zhuǎn)水平，值得投資者關(guān)注。

　　“與已經(jīng)發(fā)展成熟的華潤(rùn)萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等模式相比，萬(wàn)科廣場(chǎng)能否形成自己獨(dú)特的商業(yè)模式，能否將在住宅領(lǐng)域的神話延續(xù)到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，值得萬(wàn)科高層和更多的人去思考。”該分析人士說(shuō)。