沃爾瑪終于決定改變自己15年的習(xí)慣—從全面租賃物業(yè)商，轉(zhuǎn)而嘗試買地自建購物廣場(chǎng)和山姆店。

　　沃爾瑪（中國）地產(chǎn)開發(fā)部高級(jí)總監(jiān)聶明凱在最近的一次公開演講中透露出了沃爾瑪嘗試買地自建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的明確信息：2011年，沃爾瑪除了租賃門店外也會(huì)開始從政府或者開發(fā)商手中購買土地使用權(quán)，或者購買現(xiàn)有的租賃門店。

　　但據(jù)沃爾瑪內(nèi)部人士說，公司開始購買土地的業(yè)務(wù)試點(diǎn)已經(jīng)有超過一年的時(shí)間，聶所在的這個(gè)地產(chǎn)開發(fā)部和之前的租賃管理部平級(jí)，統(tǒng)統(tǒng)由沃爾瑪業(yè)務(wù)發(fā)展部管理。“沃爾瑪嘗試進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，首先受益的可能是想在三四線城市建店的沃爾瑪廣場(chǎng)和在中國始終沒有推廣起來的山姆會(huì)員店業(yè)態(tài)。” 一位沃爾瑪員工說。沃爾瑪中國方面證實(shí)，該部門運(yùn)作的沃爾瑪中國第一個(gè)自購地項(xiàng)目是大連的山姆會(huì)員商店，另外，它們?cè)趶B門也可能會(huì)購入地塊自建山姆店。2011年1月，還有一個(gè)自購地建購物廣場(chǎng)的項(xiàng)目已經(jīng)被證實(shí)落戶在四川省巴中市。

　　誘發(fā)沃爾瑪嘗試自購地的原因有三：一是沃爾瑪進(jìn)入中國后租賃物業(yè)所簽合同的時(shí)間期限都在15年左右。“沃爾瑪進(jìn)入中國之初乃至中期，在各地拿到的物業(yè)租賃價(jià)格都非常便宜，最多時(shí)能以低于周邊物業(yè)40%左右的價(jià)格成交。”一位沃爾瑪員工說。這批物業(yè)到期續(xù)簽時(shí)，業(yè)主肯定會(huì)提高租金，或者轉(zhuǎn)租他人—這給沃爾瑪帶來了巨大的成本和資金壓力，促使它早幾年就開始考慮要在地產(chǎn)開發(fā)上采取多元化的手法。

　　其次，在進(jìn)入中國的主要跨國零售商里，除去家樂福一直堅(jiān)持租賃物業(yè)外，麥德龍和樂購都在商業(yè)房地產(chǎn)上有所收獲。在這一點(diǎn)上，聶明凱本人的職業(yè)經(jīng)歷也許更能說明問題，在2009年加入沃爾瑪之前5年，他在麥德龍任職開發(fā)部總監(jiān)兼副總裁職務(wù)，負(fù)責(zé)該公司的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)—這個(gè)全球第三大零售超市批發(fā)集團(tuán)40年來無論將門店開進(jìn)哪個(gè)國家，都堅(jiān)持要在自有土地上建店。麥德龍1996年進(jìn)入中國，手中的30余塊自購?fù)恋氐浇裉煲呀?jīng)增值了3至4倍。而樂購已在青島、秦皇島、撫順、鞍山開出了4家樂都匯購物廣場(chǎng)，這些大型的Shopping Mall平均占地面積為4至6萬平方米。據(jù)說，樂購在中國還有9個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作中，其中以廣州樂都匯最引人注目。“買地是一次性投入，既能夠抵御持續(xù)的租金增長壓力，日后還能升值。”一位麥德龍員工告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》。

　　最后一個(gè)原因是沃爾瑪加快了獨(dú)資化的進(jìn)程。沃爾瑪1995年進(jìn)入中國時(shí)是依靠和深圳國際信托投資總公司（以下簡(jiǎn)稱深國投）建合資公司做生意。2008年底外資零售門店的審批權(quán)被下放到省級(jí)商務(wù)部門，外資零售商如果在地方注冊(cè)公司，稅收將留在當(dāng)?shù)兀�拿到地方行政審批的手續(xù)相應(yīng)就會(huì)變得簡(jiǎn)單。沃爾瑪因此在湖南、湖北、重慶等地注冊(cè)了獨(dú)資公司。“對(duì)沃爾瑪來說，在這些區(qū)域里購買商業(yè)用地，收益全部算自己的。”一位沃爾瑪員工說，“如果能從當(dāng)?shù)卣�府或者開發(fā)商那里找到好的項(xiàng)目，何樂而不為。”

　　“但是，從時(shí)機(jī)來看，沃爾瑪現(xiàn)在進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，顯得有點(diǎn)晚。”該員工評(píng)價(jià)說。2007年以后，就連麥德龍都感覺到，自己在二三級(jí)城市中買地自建商店的空間在迅速縮小，為此，它們不得不開始改用租賃方式搶占好的店址—但截至2010年底，麥德龍一共只新開出了9家店—它的拿地困境是眾多跨國零售商的縮影，“而在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，沃爾瑪全球第一大零售商的金字招牌已經(jīng)不像過去那么誘人了。”

　　沃爾瑪在過去的10多年中開店一直是聯(lián)合地方開發(fā)商、戰(zhàn)略合作伙伴萬達(dá)、深國投下面的深國投商用置業(yè)有限公司及后來的華潤商用置業(yè)公司一起尋找合適的物業(yè)。它的品牌是萬達(dá)和深國投商置開發(fā)商手中的王牌，與之捆綁的開發(fā)商能輕而易舉地從地方政府手中用低廉的價(jià)格得到看中的地塊。一位與沃爾瑪?shù)暮献髡叽蜻^交道的地產(chǎn)開發(fā)商透露，“尤其是在一線城市>>以外的地方，捆綁沃爾瑪拿地所得到的優(yōu)惠價(jià)格經(jīng)常比周邊地價(jià)低1／3。”

　　沃爾瑪和自己合作者的模式后被認(rèn)為具有寡頭性質(zhì)，最明顯的例子是在2005年2月杭州市西湖區(qū)占地面積為1.8萬平方米的地塊掛牌出讓時(shí)。該地塊周邊住宅密度較大，有相當(dāng)大的消費(fèi)購買潛力，想要將其拿下的開發(fā)商不在少數(shù)。捆綁了沃爾瑪?shù)纳顕�投商用置地有限公司與政府接洽后，地方政府開出了“參加拍賣競(jìng)買的發(fā)展商必須引入世界500強(qiáng)中前100位里的商業(yè)零售類企業(yè)或其關(guān)聯(lián)公司，并得到該企業(yè)的書面確認(rèn)”的限制條件，將其他人擋在了門外。最終，深國投商置用每平方米不到5000元的價(jià)格拿到了該地塊—而這個(gè)地段的的住宅用地每平方米最起碼也在6000元以上。

　　引進(jìn)沃爾瑪，對(duì)地方政府意味著提升城市形象、促進(jìn)當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)發(fā)展、借助沃爾瑪?shù)娜�球采購網(wǎng)絡(luò)將當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品推向全國及獲得500到1000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)AC尼爾森發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，沃爾瑪財(cái)富效應(yīng)非常明顯，它每成功進(jìn)駐一個(gè)商業(yè)區(qū)域，就能使周邊的住宅物業(yè)平均增值20%至30%，商鋪平均增值50%以上。

　　但是，隨著城市發(fā)展和開始涉足商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的零售商數(shù)量日益增多，沃爾瑪只做購物廣場(chǎng)單體店的開發(fā)模式，在地方政府面前逐漸失去了以往的吸引力。沃爾瑪尋找購物廣場(chǎng)店址時(shí)往往要求交通便利、人流量大，如今這樣的地塊在一線城市已經(jīng)所剩無幾。在二三線城市，符合它需求的地塊則往往在城市中心—盡可能提高這類地塊的綜合開發(fā)利用率，已經(jīng)成為各地政府的第一訴求。一位接近沃爾瑪?shù)臉I(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說，“在購物廣場(chǎng)的開發(fā)上，沃爾瑪?shù)闹饔^要求已經(jīng)和多數(shù)地方政府對(duì)城市建設(shè)的需求不再相符。因此，在二三級(jí)城市的中心地區(qū)拿地，沃爾瑪已經(jīng)沒有太多競(jìng)爭(zhēng)力可言了。”倒是樂購那樣買地自建樂都匯購物廣場(chǎng)的項(xiàng)目，更能贏得政府的青睞—后者是一個(gè)集購物、娛樂、餐飲、休閑于一體的綜合購物中心。