然而，太古匯再生變數(shù)。知情人士對時(shí)代周報(bào)記者表示，在廣州地鐵三號線規(guī)劃中，原本規(guī)劃一個(gè)地鐵出口與太古匯相連，但是太古匯卻堅(jiān)持能有更多的地鐵出口與其接駁。直到2008年年末，真正的“物業(yè)地鐵上蓋”太古匯才進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段，并計(jì)劃于2010年分階段啟動(dòng)。

　　經(jīng)歷了股權(quán)變動(dòng)、艱難開工以及預(yù)期開工日期一拖再拖的變故之后，原本計(jì)劃在亞運(yùn)會(huì)前完工的太古匯卻因此延后，再度打亂原計(jì)劃。

　　與廣州太古匯如出一轍，上海大中里項(xiàng)目亦是命運(yùn)多舛：從2002年拿地，2006年開始拆遷，2010年底拆遷工作才基本結(jié)束。

　　北京三里屯Village項(xiàng)目，是太古地產(chǎn)在國內(nèi)唯一入市的項(xiàng)目。原定該項(xiàng)目于2007年10月開業(yè)，但是由于南北兩區(qū)定位差異和高租金預(yù)期，招租情況不佳，尤其是北區(qū)。最終直到2008年12月，三里屯Village南區(qū)才正式開業(yè)，而北區(qū)已經(jīng)是陸續(xù)上市。

　　該項(xiàng)目，是太古地產(chǎn)在國內(nèi)拿下的第三個(gè)項(xiàng)目，卻不料竟是國內(nèi)率先完成并首先招租的第一個(gè)項(xiàng)目。

　　“我們第二和第三個(gè)項(xiàng)目分別為廣州的太古匯和北京的頤堤港，這兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2011年內(nèi)開業(yè)。而上海的大中里項(xiàng)目將從2015年開始分階段啟用。”太古地產(chǎn)相關(guān)人士對時(shí)代周報(bào)記者表示道。

　　不過，僅是三里屯Village的業(yè)績就已令人艷羨。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)副總裁張國棟對時(shí)代周報(bào)記者表示道，“從運(yùn)營項(xiàng)目，三里屯項(xiàng)目是比較成功的。北區(qū)基本上引入了中高端品牌，而南區(qū)前期運(yùn)作得比較好。不管前期融資、拿地、項(xiàng)目運(yùn)營和品牌引入招商，周邊商業(yè)項(xiàng)目與三里屯項(xiàng)目的差距都是非常大的。”

　　根據(jù)太古地產(chǎn)上半年業(yè)績報(bào)告，截至2010年6月30日，三里屯Village的租金收入總額為1.64億港元。

　　純商業(yè)地產(chǎn)模式或變
　　
　　在持久戰(zhàn)怪圈的背后，太古地產(chǎn)近段時(shí)間以來的融資動(dòng)作同樣引人注意。

　　1月12日，有媒體報(bào)道，太古地產(chǎn)目前計(jì)劃募集24億元3年期定期貸款，為其同樣規(guī)模的到期債務(wù)進(jìn)行再融資。2008年5月，太古通過北京三里屯北不動(dòng)產(chǎn)管理借得該筆款項(xiàng)，用于購買北京頤堤港項(xiàng)目。

　　實(shí)際上，在此前1個(gè)月，太古地產(chǎn)融資加快旗下項(xiàng)目發(fā)展的跡象已經(jīng)比較明顯。2010年12月16日，太古地產(chǎn)宣布為上海大中里項(xiàng)目引入80億元的銀行融資貸款。早在2010年3月19日，太古地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合宣布，兩家公司的合資子公司北京麟聯(lián)獲得25億元的15年期貸款，用于發(fā)展北京頤堤港項(xiàng)目。4月初，太古匯與中國銀行廣東省分行簽訂額外的融資安排，將原有的融資金額20億元增加至26.5億元，以供發(fā)展廣州太古匯項(xiàng)目之用。

　　那么，此番新一輪融資又將注入何處，同樣引人遐想。

　　其中的小插曲是，太古集團(tuán)于2010年上半年分拆太古地產(chǎn)上市融資計(jì)劃的無疾而終。5月3日，太古地產(chǎn)開始招股，準(zhǔn)備發(fā)售9.1億股股份，招股價(jià)20.75-22.9元，集資額189億-208億港元。時(shí)隔三日，太古集團(tuán)發(fā)布公告，由于市況惡化，公司已取消旗下地產(chǎn)子公司太古地產(chǎn)有限公司規(guī)模30.9億美元的IPO計(jì)劃，折合203.69億元。

　　“太古地產(chǎn)沒有在2010年執(zhí)行公開募股，主要是考慮到歐洲形勢和世界市場條件下的市場氛圍并不適合。我們目前并沒有重新啟動(dòng)IPO的計(jì)劃。”太古地產(chǎn)在回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者的采訪中如是表示。

　　不過，如果太古地產(chǎn)分拆上市勢在必行，或許也意味著純商業(yè)地產(chǎn)模式的改變。

　　“我估計(jì)太古地產(chǎn)順應(yīng)投資者的要求，在開發(fā)模式中增加銷售型產(chǎn)品，就是住宅。分拆上市就是要專注于國內(nèi)開發(fā)。國內(nèi)市場的穩(wěn)定性遠(yuǎn)比不上香港和新加坡，那么就必須縮短回報(bào)期。雖然商業(yè)地產(chǎn)盈利能力高，但是回報(bào)期甚至超過十年。然而，不是所有投資者都愿意看到這種情況，因此要增加銷售型產(chǎn)品。”戴德梁行策略研究顧問部董事黎慶文對時(shí)代周報(bào)記者表示。

　　值得注意的是，在太古地產(chǎn)接手上海大中里項(xiàng)目時(shí)，曾將住宅項(xiàng)目取消，規(guī)劃成一個(gè)由三幢酒店、兩幢甲級寫字樓和零售商場組成的純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。近期太古地產(chǎn)聯(lián)合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)囊括項(xiàng)目則屬于商住地塊。

　　耕耘香港40余載，太古地產(chǎn)發(fā)展純商業(yè)地產(chǎn)，早已游刃有余，而發(fā)展住宅地產(chǎn)，目前看來亦是頗有心得。

　　“在香港，我們目前正在開發(fā)幾個(gè)豪華住宅項(xiàng)目，我們將繼續(xù)在這個(gè)極富競爭力的市場上尋找開發(fā)機(jī)會(huì)。”太古地產(chǎn)在回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者的采訪中如是表示。

　　張智良在接受時(shí)代周報(bào)采訪時(shí)表示，“不管是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還是太古地產(chǎn)，雙方實(shí)際上都不缺錢。但是就商業(yè)運(yùn)作而言，太古地產(chǎn)肯定是具備優(yōu)勢的；而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主要是以住宅為主，目前正是在成都加大布局，商業(yè)也必不可少。”他認(rèn)為，目前雙方聯(lián)合，意在各取所長。