百億拿地 至今保持全國單價(jià)地王

　　在今年2月初完成深圳、北京、上海、成都的第一輪戰(zhàn)略布局之后，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)整體上市的華僑城，把2010年確立為全面拓展的元年，進(jìn)行第二輪布局。

　　從去年底到今年，華僑城在土地市場上的表現(xiàn)十分搶眼。

　　2月11日，在百輪競價(jià)之后，華僑城以70億元拍得上海蘇河灣1號地塊，樓面地價(jià)達(dá)到了驚人的52783元/平方米，至今仍為全國單價(jià)“地王”。

　　7月1日，華僑城又在天津一舉斬獲14幅地塊，總建筑面積220.94萬平方米，總地價(jià)為37億元。當(dāng)月，華僑城又在上海拿下“蘇河灣41、42街坊”地塊，成交價(jià)近18億。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，華僑城今年在上海、天津、深圳等地拿地的總價(jià)約為133億元。

　　有分析師估算，上述地價(jià)款預(yù)計(jì)有一半要在今年支付，如果包括去年下半年新增項(xiàng)目未付完的地價(jià)款，2010年，華僑城要支付的土地款可能超過上百億。

　　上述金額還沒有包括新增項(xiàng)目的投資。以天津項(xiàng)目為例，后續(xù)總投資將近50億元。而整個(gè)蘇河灣項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將在五年內(nèi)陸續(xù)投入130億元左右。

　　凈負(fù)債率飆升 央企助融資

　　隨著土地儲備的大幅增加，加上項(xiàng)目的大筆投資開發(fā)，華僑城的資金壓力也在不斷加大。

　　“華僑城是目前為止我們研究范圍內(nèi)唯一一家2010年上半年現(xiàn)金(45億元)遠(yuǎn)低于短期貸款(80億元)的企業(yè)，這表明公司難以進(jìn)行擴(kuò)張，盡管國企背景使其流動性風(fēng)險(xiǎn)較低。” 高盛高華證券的研究報(bào)告指出，“華僑城財(cái)務(wù)狀況顯著惡化，2010年預(yù)期凈負(fù)債率為110%。”

　　截至9月30日，公司資產(chǎn)負(fù)債率由去年同期的54.35%上升至70.54%，凈資產(chǎn)負(fù)債率則由28.95%飚升至89.08%。短期借款雖然由中期的78.72億元降至74.58億元，但長期借款由中期的74.34億突然升至90億元。

　　8月13日，華僑城A還發(fā)生了一筆貸款欠息行為，欠息金額為287萬元。

　　為了緩解資金緊張的情況，8月3日，華僑城集團(tuán)發(fā)行3年期票據(jù)20億元。由于華僑城集團(tuán)去年已實(shí)現(xiàn)整體上市，部分資金可歸華僑城A使用。根據(jù)票其據(jù)募集書，所募集資金中的10億元用于置換銀行貸款。

　　此外，華僑城A還多次利用境外融資平臺——華僑城亞洲注資參股內(nèi)地旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。繼去年12月向西安華僑城注資0.5億元后，今年6月，華僑城亞洲又將配售新股所得6.72億港元向成都華僑城注資。

　　“從融資能力來講，華僑城能倚仗集團(tuán)發(fā)融資券，已經(jīng)是很不錯(cuò)了，別的沒央企背景的房企想發(fā)都發(fā)不了。而且相對來說，票面年利率3.39%，融資成本低得多。”有分析師向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示。

　　明德咨詢分析師張智良對華僑城選擇新政背景下大規(guī)模拿地的做法，并不是非常贊同。他認(rèn)為，旅游地產(chǎn)其實(shí)和商業(yè)地產(chǎn)有些相似之處，能夠保證持續(xù)的現(xiàn)金流但是回收資金的周期相對較長，大規(guī)模拿地就對資金鏈造成了很大壓力。

　　調(diào)控持續(xù)加壓 下調(diào)銷售目標(biāo)

　　要改善財(cái)務(wù)狀況，除了拓寬融資渠道，還有加大銷售回款力度。在調(diào)控持續(xù)加壓的影響下，定位于高端的華僑城今年表現(xiàn)可能不如預(yù)期。

　　一位不愿具名的分析師表示，華僑城年初銷售目標(biāo)有200多億，后來調(diào)整到180億，但今年可能只能完成150億左右。

　　高盛高華證券分析師也認(rèn)為，因?yàn)槿A僑城的開發(fā)重點(diǎn)是高端市場，更易受到政府緊縮政策的沖擊。鑒于截至2010年上半年的未結(jié)算預(yù)售收入僅為人民幣39億元，因此預(yù)計(jì)2011年鎖定的收入很低，這意味著2011年盈利增長前景的可預(yù)見性低于同業(yè)。