有待時間檢驗

　　寶龍在上市之前，在香港做了大量運作。

　　2008年，曾邀請香港媒體到福州的商業(yè)廣場參觀。有香港媒體同行告訴記者，福州的寶龍城市廣場體量很大，人也很多，很熱鬧。

　　但一位商業(yè)地產(chǎn)界的資深人士卻持保留意見。他認為：“寶龍的福州廣場做得還不錯，但鄭州和青島的都有待考驗。地點偏遠，很多是自營的游樂場和奧特萊斯，招商平平。”

　　寶龍2009年上半年的租金收益是2840萬元，一家運作模式以商業(yè)地產(chǎn)為定位的公司，這樣的租金收益可謂不高。寶龍執(zhí)行董事劉曉蘭告訴記者，目前寶龍的投資性物業(yè)收入主要來自于福州、鄭州、青島這三地的物業(yè)收入。

　　顯然，寶龍相當比例的城市廣場都處于發(fā)展投入期。而商業(yè)物業(yè)漫長的回收周期決定了寶龍自持物業(yè)還有待時間考驗。

　　先行上市的華南城的未來也一樣充滿不確定性。香港的時富證券分析認為，華南城在深圳的項目預計2012年完工，今后3年要投入16億元。該公司2009年獲得7200萬港元的現(xiàn)金流入(Net Cash Flow From Operating Activities)，而按照當?shù)卣�府�?guī)定，不得出售超過總建筑面積30%給客戶，主要靠租金收入，使得其由于回報投資周期較長，公司依然處于發(fā)展期。另據(jù)分析，華南城盈利中絕大部分貢獻來自物業(yè)重估。同時，一家市值97億的公司卻只有7200多萬的現(xiàn)金流入。

　　華南城是做交易中心的，并帶著物流中心的概念。和寶龍一樣，動輒就是十多億投資一個商業(yè)廣場，會非�？简灩芾韺訉�資本的運作能力。

　　華南城的市盈率還在雙位數(shù)，到了寶龍，就只有個位數(shù)的市盈率。華南城和恒盛以雙位數(shù)市盈率上市后，股價下跌，資本市場立刻對寶龍等公司的股價作出反應。

　　商業(yè)模式無新意

　　低廉的地價(每平方米500元的地價)，良好的政府關系，這是香港媒體和投資者聽過寶龍路演之后的直觀感受。但是，華南城的交易中心帶物流中心，寶龍的商業(yè)地產(chǎn)的運作模式，對于國際資本來說，似乎沒有多少新意。

　　“現(xiàn)在上市的這幾家，對于國際資本來說，都不是什么新鮮的商業(yè)模式了。”溫天納評論認為。

　　有人士在聽完推薦會后，對會上寶龍宣傳的一個案例津津樂道——其在安徽某地投資一個城市廣場，花了1個多億拿地蓋房，賣房子和鋪面就收回了全部投入，剩下的自持鋪面就等于賺到了。但實際上，國內(nèi)大部分開發(fā)商自持的商鋪多是如此。

　　一位商業(yè)地產(chǎn)人士認為，無論是華南城還是寶龍，關鍵還是要看對自持商業(yè)的運作能力和招商能力如何，能否有好的租金收益，但最關鍵的還是目前商業(yè)中心的位置。

　　香港的一位投行大佬表示，除了一兩家規(guī)模龐大的公司，對目前頻繁推薦的“內(nèi)房股”沒有多大興趣。這種普遍的態(tài)度也造就了規(guī)模中下、定位不精確，又對資金充滿了渴望的內(nèi)地房地產(chǎn)公司目前赴港上市普遍會面臨的尷尬處境。

　　土地儲備的地段好壞、規(guī)模的大小，也成為港人評價“內(nèi)房股”的鐵律。