北辰實(shí)業(yè)，作為一個(gè)以?shī)W運(yùn)題材為開發(fā)重點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，大多數(shù)人認(rèn)為，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)將直接受益于今年的奧運(yùn)會(huì)，2008奧運(yùn)年將為公司帶來很好的發(fā)展機(jī)遇。時(shí)至今日，是該到了收獲的季節(jié)了。

　　然而，就在北辰實(shí)業(yè)大打奧運(yùn)牌的同時(shí)，其能否如愿以償?shù)淖�享奧運(yùn)大餐呢？

　　奧運(yùn)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)并駕齊驅(qū)

　　目前，北辰實(shí)業(yè)擁有的兩個(gè)奧運(yùn)項(xiàng)目，奧運(yùn)媒體村和國(guó)家會(huì)議中心，以及一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，即正在建設(shè)中的北辰大廈寫字樓，是公司目前最具亮點(diǎn)的幾個(gè)項(xiàng)目。

　　北京奧林匹克公園(B區(qū))國(guó)家會(huì)議中心，包括27萬(wàn)平方米的會(huì)議及服務(wù)設(shè)施，26萬(wàn)平方米的酒店、寫字樓及商服配套設(shè)施。

　　奧運(yùn)媒體村位于亞北綠色家園居住區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目緊鄰國(guó)家森林公園，奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后將作為商品住宅出售。公司預(yù)計(jì)該項(xiàng)目未來將進(jìn)一步提升公司現(xiàn)有項(xiàng)目的品質(zhì)與升值空間。

　　奧運(yùn)媒體村包括匯園公寓、北辰“綠色家園”，未來將承擔(dān)接待前來北京采訪奧運(yùn)會(huì)的世界各地媒體人員的大部分任務(wù)。

　　據(jù)悉，北京奧運(yùn)媒體村將在7月25日正式“開村”。各個(gè)媒體村內(nèi)都將設(shè)有24小時(shí)餐廳、茶館、泳池、健身房(配有健身教練)、綜合商店、自助洗衣房、出售國(guó)際報(bào)刊的報(bào)刊亭、醫(yī)療站和可使用VISA卡的ATM機(jī)等設(shè)施。

　　北辰這兩個(gè)奧運(yùn)項(xiàng)目集中在奧運(yùn)中心區(qū)域，總投資80億元，其中國(guó)家會(huì)議中心項(xiàng)目投資50億元，奧運(yùn)媒體村投入30億元。奧運(yùn)媒體村已于去年開始銷售，回款15億元。第二期也已于今年3月發(fā)售，售價(jià)基本與去年持平，預(yù)計(jì)賽后可全部交付使用。公司預(yù)測(cè)，奧運(yùn)媒體村的投資年底可全部回收，而且將提供可觀的利潤(rùn)收入。

　　而公司最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、2005年8月開工的北辰大廈位于亞奧地區(qū)亞運(yùn)村內(nèi)，預(yù)計(jì)將其打造為一座33層高的集辦公、購(gòu)物、商務(wù)于一體的建筑。該工程總建筑面積為131814平方米，高140米，建成后將成為該地區(qū)最高建筑。

　　風(fēng)光下暗含資金缺口

　　今年的奧運(yùn)的確能為北辰實(shí)業(yè)帶來不少的資金收入，主要為北京奧運(yùn)村所帶來的，我們從北辰實(shí)業(yè)公告中可看出，公司從“媒體村”中已實(shí)現(xiàn)銷售收入20億元。剝?nèi)ワL(fēng)光的外衣，北辰手頭各項(xiàng)目目前資金情況如何呢？

　　一位接近北辰實(shí)業(yè)的地產(chǎn)商告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng):“現(xiàn)在，每個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)或少或多地遭遇資金短缺的問題。”2007年冬天，對(duì)開發(fā)商們來說，格外寒冷，北辰實(shí)業(yè)也不例外。

　　長(zhǎng)沙項(xiàng)目

　　去年7月，北辰實(shí)業(yè)與北京城開集團(tuán)聯(lián)合競(jìng)拍，以92億元天價(jià)拿下了長(zhǎng)沙開福區(qū)新河三角洲地塊。以此計(jì)算，該地塊的樓面地價(jià)已超過3500元/平方米。

　　依據(jù)北辰實(shí)業(yè)與城開集團(tuán)對(duì)該地塊項(xiàng)目公司股權(quán)比例安排計(jì)算，持股80％的北辰實(shí)業(yè)當(dāng)為此支付73.6億元，首期必須先支付51億余元至長(zhǎng)沙國(guó)土局。曾有知情人士透露，“北辰實(shí)業(yè)長(zhǎng)沙拍地的資金，是由首開集團(tuán)墊付的，”并且北辰有可能將來以該長(zhǎng)沙項(xiàng)目公司所獲權(quán)益來歸還。

　　在“拐點(diǎn)論”與“降價(jià)風(fēng)潮”勁吹的當(dāng)下，長(zhǎng)沙樓市的火爆景象早已褪去當(dāng)年的光環(huán)。在樓市蕭條的情況下，對(duì)于北辰實(shí)業(yè)來說，新河三角洲地塊的盈利狀況仍然充滿變數(shù)。而且如果首開墊付資金屬實(shí)，還得償還其墊付款項(xiàng)，北辰實(shí)業(yè)資金看來仍難徹底解困。

　　除長(zhǎng)沙地塊，公司07年在北京也成功競(jìng)標(biāo)取得北辰•福第(常營(yíng)項(xiàng)目)總建筑面積約44萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，也需投入大量資金。

　　北辰大廈

　　原本定于07年10月竣工的北辰大廈，截止今年的3月24日，離北奧運(yùn)場(chǎng)館鳥巢不遠(yuǎn)的一處建筑工地上風(fēng)沙彌漫，這座在建大廈仍被高高的圍檔遮住，裙樓已經(jīng)封頂，而主樓仍未封頂，北建工集團(tuán)六建公司的建筑工人們正在往大廈外立面安裝玻璃幕墻。

　　早在2006年10月，北辰實(shí)業(yè)就曾發(fā)行15億A股，募集資金35.17億元，計(jì)劃用于北辰大廈和奧運(yùn)媒體村項(xiàng)目建設(shè)。其中，北辰大廈項(xiàng)目的計(jì)劃投資額約為16億元。

　　2007年10月，北辰大廈未能如期竣工。之前期待能在奧運(yùn)之前推出，借助奧運(yùn)實(shí)現(xiàn)大幅收益的理想未能達(dá)成。

　　國(guó)家會(huì)議中心

　　北辰實(shí)業(yè)手頭香餑餑之一的國(guó)家會(huì)議中心項(xiàng)目，于奧運(yùn)賽后還要作大量改造，計(jì)劃要到明年7月才能正常運(yùn)營(yíng)，而賀江川也曾公開表示，爭(zhēng)取回報(bào)率達(dá)到8％-10％，對(duì)08年的盈利貢獻(xiàn)不大。投資共50億元，就算按最高回報(bào)10％計(jì)算也才5億元人民幣，并且還得等到09年下半年以后，其對(duì)08年公司利潤(rùn)貢獻(xiàn)很小。

　　此外，在年報(bào)中，北辰實(shí)業(yè)表示:“2008年公司的發(fā)展物業(yè)投資、開發(fā)規(guī)模還將進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)全年將實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積217萬(wàn)平方米，新開工面積119萬(wàn)平方米，竣工83萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)銷售面積43萬(wàn)平方米，合同銷售收入45億元，并積極開展招商工作，力爭(zhēng)2008年7月北辰大廈商業(yè)裙樓百貨部分和12月北辰大廈商業(yè)裙樓地下一層超市如期開業(yè)。”

　　若嚴(yán)格執(zhí)行此規(guī)劃，支撐217萬(wàn)平方米復(fù)工面積，實(shí)現(xiàn)119萬(wàn)平方米新開工面積的目標(biāo)，北辰實(shí)業(yè)2008年的資金壓力可想而知。而公司去年10月起發(fā)起的融資計(jì)劃至今尚未獲批準(zhǔn)。

　　北辰董事長(zhǎng)賀江川也坦言，長(zhǎng)沙項(xiàng)目前期有資金壓力。今年所需的資本開支為54億元，其中國(guó)家會(huì)議中心及北辰大廈要投入14億元，存量物業(yè)改造2.8億元，開發(fā)項(xiàng)目37億元，而公司目前持有現(xiàn)金為20億元。

　　手頭僅存的20億元現(xiàn)金，對(duì)于公司項(xiàng)目來說無疑是杯水車薪，無奈之下，北辰實(shí)業(yè)再次發(fā)起了融資攻勢(shì)。賀江川也表示，為應(yīng)付上述支出，除了正常的銀行貸款外，仍需融資20至30億元，融資渠道包括售房收入、銀行信貸、發(fā)行債券以及就個(gè)別項(xiàng)目找合作伙伴。

　　再啟融資大幕

　　在剛剛公布公司07年年報(bào)后，北辰便迫不急待的重新啟動(dòng)了融資的大幕。

　　4月17日，北辰實(shí)業(yè)公告稱，董事會(huì)審議通過了關(guān)于公司債券發(fā)行方案的議案。本期債券的發(fā)行規(guī)模為不超過人民幣17億元，存續(xù)期限為5年。而募資所得擬用8億元償還商業(yè)銀行貸款，剩余資金補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金。

　　“房地產(chǎn)上市公司項(xiàng)目開發(fā)的資金來源有四：一是銀行貸款，二是售房回籠資金，三是定向增發(fā)，此外還包括債券發(fā)行等其他融資渠道。”招商證券研究員趙春表示，目前地產(chǎn)公司通過招拍掛大肆買進(jìn)土地，已具有一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，特別是容易遇到資金方面的問題。

　　2006年5月底，北辰實(shí)業(yè)成功發(fā)行十年期15億企業(yè)債券，募集資金15億元，計(jì)劃全部用于奧林匹克公園國(guó)家會(huì)議中心及配套設(shè)施工程的建設(shè)。2006年10月16日，北辰實(shí)業(yè)成功發(fā)行15億A股，募集資金35.17億元，計(jì)劃用于北辰大廈和奧運(yùn)媒體村項(xiàng)目建設(shè)。

　　為解決資金壓力，2007年10月，北辰實(shí)業(yè)再次發(fā)布公告，擬發(fā)行17億元的公司債。然而，受證監(jiān)會(huì)放緩上市房企發(fā)債速度的影響，北辰實(shí)業(yè)的發(fā)債計(jì)劃仍未獲批準(zhǔn)。

　　此次融資計(jì)劃能否獲批，對(duì)于北辰的影響不小。