“雙十一”的游戲玩了十年，每年都是一場(chǎng)電商大戰(zhàn)。今年“雙十一”，天貓總交易額突破了2135億元，相比去年提高了27%，阿里交出了一分漂亮的成績(jī)單。而這個(gè)時(shí)候，隔壁家的京東又在干什么呢？
為了給自己添些大戰(zhàn)的籌碼，京東在這個(gè)“雙十一”大舉殺入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)了嚴(yán)冬中的長(zhǎng)租公寓。在上個(gè)月推出了“京東直租”之后，11月8日，京東房產(chǎn)宣布推出旗下的長(zhǎng)租公寓品牌“京品公寓”，同時(shí)開(kāi)放了位于北京條碼社區(qū)立水橋店的首個(gè)公寓樣板間。同時(shí)，京東表示，將在“雙十一”期間，在北京和上海各推出30間公寓進(jìn)行限量公測(cè)，然后陸續(xù)推廣到全國(guó)。
最近一段時(shí)間，關(guān)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的新聞不斷，逆水行舟，京東能改變整個(gè)行業(yè)的邏輯，殺出自己的天地嗎？
長(zhǎng)租公寓入秋
2017年被稱為長(zhǎng)租公寓的元年，當(dāng)時(shí)有很多鼓勵(lì)住房租賃的政策出臺(tái)，許多企業(yè)和京東一樣看到了機(jī)遇，紛紛加入到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中來(lái)。加入長(zhǎng)租公寓大軍的成分比較復(fù)雜，有傳統(tǒng)房地產(chǎn)商背景的，比如萬(wàn)科、龍湖，有酒店管理背景的，比如如家的逗號(hào)公寓，有房地產(chǎn)中介，比如世聯(lián)行的紅璞公寓、鏈家控股的自如，還有純粹依靠資本推動(dòng)的，比如魔方公寓等等。
理論上來(lái)講，長(zhǎng)租公寓并不是傳統(tǒng)意義上的“風(fēng)口”，它的背后蘊(yùn)藉了房?jī)r(jià)上漲、城鎮(zhèn)化持續(xù)和人口紅利的多重現(xiàn)實(shí)，是個(gè)十足的長(zhǎng)期投資機(jī)遇。另外，這些長(zhǎng)租公寓確實(shí)滿足了租房者的不少痛點(diǎn)：比如對(duì)生活中的美和設(shè)計(jì)感的需求，社交的需求，當(dāng)然價(jià)格的需求也是很重要的。
但長(zhǎng)租公寓走到現(xiàn)在，確實(shí)出現(xiàn)了不小的問(wèn)題，比如說(shuō)房租的證券化。原則上來(lái)說(shuō)，對(duì)于新興市場(chǎng)，資產(chǎn)金融化本身如果運(yùn)用得當(dāng)，可以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)，但具體落實(shí)到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，可能未必是件好事。
長(zhǎng)租公寓行業(yè)有一種參與方式，多見(jiàn)于房地產(chǎn)中介公司，公司本身不持有房產(chǎn)，而是利用手中的房源信息，直接向房東承租，通過(guò)改造再放盤給租客。這個(gè)時(shí)候，有的長(zhǎng)租公寓會(huì)采用ABS融資，這種證券化融資的信用風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁給租客和房東。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓用租客的名義，向第三方金融平臺(tái)借消費(fèi)貸，先拿到所有的房租，然后分月向房東還款，而租客每個(gè)月繳納租金，實(shí)際上是向第三方平臺(tái)還貸。由于長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)比較低，有些公司拿到資金之后還會(huì)去進(jìn)行別的投資，這就無(wú)疑放大了資金風(fēng)險(xiǎn)。
所以到了今年，有長(zhǎng)租公寓公司資金鏈斷裂卷款跑路，租客一邊還得還租金（消費(fèi)貸）以防止個(gè)人信用損失，一方面還將失去房子的居住權(quán)——因?yàn)榉繓|沒(méi)有房租可收。
實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的證券化并不是一種明智的選擇，首先租房市場(chǎng)比商品房交易市場(chǎng)的需求更加趨向底層需求，而在這個(gè)市場(chǎng)上，以現(xiàn)在的模式來(lái)看，真正承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的是一群抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較弱的年輕人，從這個(gè)角度來(lái)講，金融或許選錯(cuò)了目標(biāo)。
另外，最基本的問(wèn)題還是經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。對(duì)于長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)，業(yè)界說(shuō)法不一致，有觀點(diǎn)認(rèn)為，集約式經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，利潤(rùn)可以達(dá)到10%以上。而SOHO潘石屹則不建議進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，認(rèn)為這是一定會(huì)賠錢的生意。但無(wú)論如何，長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)比較低，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
除此之外，租客還必須面對(duì)經(jīng)營(yíng)者管理不善、偷工減料、污染超標(biāo)等等問(wèn)題。今年一位阿里P7級(jí)別的員工身患白血病，因而發(fā)文批判自如公寓甲醛超標(biāo)的新聞點(diǎn)燃了整個(gè)朋友圈。
京東逆水行舟
現(xiàn)在輪到京東站在這條跑道上了，然而它的想法要簡(jiǎn)單很多，它無(wú)意和房東打交道，也不寄希望于其它金融平臺(tái)，更不想自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，它瞄準(zhǔn)的只是這個(gè)行業(yè)中的兩個(gè)小部分——改造和放租。
根據(jù)介紹，“京品公寓”對(duì)品牌公寓的“煥新”分為“輕裝修”與“重裝修”兩種：其中“輕裝修”主要面向新公寓，著重于軟裝改造，而“重裝修”則主要面向老舊公寓改造，提升居住品質(zhì)。然后按照京東無(wú)界零售的思維來(lái)做租賃，按照京東房產(chǎn)曾伏虎的說(shuō)法：“整個(gè)京東的供應(yīng)鏈深入嫁接到租房領(lǐng)域。”這也是京東在房地產(chǎn)領(lǐng)域找到流量突破點(diǎn)的一種嘗試。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，供應(yīng)鏈、金融、大數(shù)據(jù)、設(shè)計(jì)、用戶等等，京東都可以參與，但是對(duì)于一些資產(chǎn)偏重的環(huán)節(jié)，比如房源、運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，京東都沒(méi)有深入涉及，而是交給其它的長(zhǎng)租公寓去做。
但問(wèn)題還是在成本，房屋改裝占總運(yùn)營(yíng)成本比重十分有限，新派公寓王戈宏就表示，長(zhǎng)租公寓拿房成本占到70%，折舊成本12%，運(yùn)營(yíng)成本10%，稅收6%。京東涉足這么淺，恐怕很難改變這個(gè)市場(chǎng)。
而那些深度參與者在干什么呢？開(kāi)發(fā)商擺脫不了大手筆，把長(zhǎng)租公寓當(dāng)成酒店來(lái)做，結(jié)果成本高，空置率也高；中介擺脫不了交易型思維，不注重品質(zhì)、售后和維護(hù)。這個(gè)市場(chǎng)看上去是天量，但運(yùn)營(yíng)起來(lái)，才發(fā)現(xiàn)還有很多路要走。
但這也許恰恰是一個(gè)機(jī)會(huì)，就像以前服務(wù)業(yè)發(fā)生的許多故事一樣，你未必需要?dú)⒎Q斷的勇氣，只是先進(jìn)入，然后等待這個(gè)行業(yè)變化，跟著做調(diào)整，誰(shuí)能笑到最后，誰(shuí)才能笑得最好看。
來(lái)源: 財(cái)經(jīng)郎眼Daily-貌貌狼
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