內(nèi)資港資房企角逐，商業(yè)地產(chǎn)誰將勝出？
2017年，繼在香港進(jìn)行激烈競爭后，內(nèi)資房企與港企將博弈的地點(diǎn)順移到了內(nèi)地，而相當(dāng)一部分重心就放在商業(yè)地產(chǎn)上。
“規(guī)模即江湖地位”，這是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商普遍信奉的金科玉律。但在港企看來，追求規(guī)模存在市場飽和的擔(dān)憂，提高商業(yè)自持比例，通過精細(xì)化管理穩(wěn)定現(xiàn)金流收入，才是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提升利潤空間的不二法門。
港資房企中，恒隆、新鴻基、九龍倉、太古等是精細(xì)化運(yùn)營的代表，這也使得它們在大型商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)井噴，行業(yè)租金普遍下降的大環(huán)境下，可以保持較好的租金收入及商業(yè)地產(chǎn)市場影響力。以九龍倉為例，2015年初的業(yè)績會上，相關(guān)管理層就宣布商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉未來在內(nèi)地發(fā)展的重點(diǎn)。其希冀5年之內(nèi)，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)額可以占集團(tuán)總量的30%以上。
從2017年中期業(yè)績報(bào)告來看，太古地產(chǎn)凈利增幅高達(dá)176.78%，溢利達(dá)147.63億港元，上半年的租金收入總額為55.55億港元。其中廣州太古匯漸入佳境，半年零售額增幅達(dá)13%。
而內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商則有不同的堅(jiān)持，規(guī)模是他們不能放棄的追求。當(dāng)前，中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)尚處于戰(zhàn)國時(shí)期，僅新開業(yè)的購物中心每年就達(dá)到300多個(gè)，這個(gè)數(shù)量足以讓一家企業(yè)淹沒在歷史更新的洪潮中。
因此，對于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商來說，如何快速、高效地實(shí)現(xiàn)布點(diǎn)，搶占市場話語權(quán)才是現(xiàn)階段的重點(diǎn)。
資產(chǎn)優(yōu)化改造范式，商業(yè)價(jià)值再挖掘
商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營是一門技術(shù)活，在這個(gè)長期的動態(tài)發(fā)展過程中，調(diào)整和變化一直伴隨左右�，F(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競爭激烈，一方面新增的項(xiàng)目不斷入市，另一方面一些過往占據(jù)核心商圈或者人流優(yōu)勢的項(xiàng)目被市場逐漸淘汰、輪換。
數(shù)據(jù)端顯示，2017年上半年，全國20大主要城市的商業(yè)物業(yè)存量高達(dá)1.37億平方米，同比增長16%，預(yù)計(jì)全年存量達(dá)到1.62億平方米。
在這樣的大環(huán)境下，如何對這些存量資產(chǎn)進(jìn)行升級改造，如何借助運(yùn)營管理的力量激發(fā)其商業(yè)價(jià)值，是開發(fā)商及投資者們能否盤活資產(chǎn)的關(guān)鍵，也成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的考題。
在商業(yè)存量項(xiàng)目密集的創(chuàng)新試錯期，也形成了初步的資產(chǎn)優(yōu)化改造范式。多家企業(yè)的實(shí)踐證明，經(jīng)得起市場考驗(yàn)的項(xiàng)目，必定在空間規(guī)劃、招商和客戶粘性的培養(yǎng)上下了不少苦功。消費(fèi)者定位是首先要解決的問題，因?yàn)橹挥袑⒖腿壕劢够拍芨泳珳?zhǔn)地把握他們的價(jià)值觀訴求。
2017年8月，恒隆地產(chǎn)完成6萬平方米上海恒隆廣場的資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃，受惠于已完成的優(yōu)化工程，商場在2017年上半年已錄得極為可觀的租金收入和零售銷售額。
恒隆此次資產(chǎn)優(yōu)化，最為關(guān)鍵的就是更加明晰客戶定位。上海恒隆廣場冀望成為新一代高凈值人群娛樂消閑的必到之所，同時(shí)也是上海人所熟知的奢侈品高地。因此資產(chǎn)優(yōu)化過程中，恒隆斥資6億港元將舊有的裝修再設(shè)計(jì)、規(guī)劃，為顧客締造更優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境；此外還針對高凈值人群的消費(fèi)需求，將世界100多個(gè)知名奢侈品牌集合于購物中心之中。
目前恒隆廣場的全年銷售額可達(dá)40億元，商場加寫字樓的租金收入占集團(tuán)總租金收入的1/5左右，達(dá)14億元。而資產(chǎn)優(yōu)化完成后，租金提升很明顯，平均上漲大約15%。
品牌的引進(jìn)、組合，是商業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化改造中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。因?yàn)樵谄放破毡橥|(zhì)化的今天，數(shù)量已不是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。如何通過品牌間的巧妙組合持續(xù)豐富內(nèi)容，并帶來消費(fèi)者客流，才是資產(chǎn)優(yōu)化的歸屬。
2016年，世茂股份針對性地對下屬各商業(yè)廣場開展品牌調(diào)改工作，目的就是要提高商場整體的品質(zhì)水平，保障商業(yè)項(xiàng)目競爭力。
商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作，輕資產(chǎn)運(yùn)營的道與術(shù)
中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)里，“重資產(chǎn)”是繞不過去的關(guān)鍵詞。然而，資金沉淀、負(fù)債累累等弊病，都讓過去以量制勝的重資產(chǎn)模式開始失去了“光環(huán)”，取而代之的是“以質(zhì)取勝”，即輸出品牌管理、資產(chǎn)證券化、保障充�，F(xiàn)金流的輕資產(chǎn)模式。
自2016年8月，國內(nèi)首單商業(yè)物業(yè)按揭支持證券（CMBS）產(chǎn)品落地后，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化之路被點(diǎn)亮。資產(chǎn)證券化不僅能滿足困擾企業(yè)的長期資金來源問題，還能最大化地提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，分散了投資人投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)中央結(jié)算公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013-2016年，我國資產(chǎn)證券化發(fā)行額逐年遞增，由2013年300億元上漲至2016年的8600億元，增長近28倍。截至2017年上半年，全國共發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品4884.1億元，同比增長68.87%，市場存量為14624.78億元，同比增長66.48%。
劃撥到房地產(chǎn)方面，2014-2016三年期間，全國房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已發(fā)行97單，發(fā)行規(guī)�？傆�(jì)達(dá)1644.74億元。其中，雖然CMBS和類REITs出現(xiàn)比較晚，但是可謂后起之秀，共計(jì)發(fā)行27單，規(guī)�？傆�(jì)為850.35億元，規(guī)模占比超過50%，成為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要工具。
商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的比重也在不斷上升，截止2017年6月30日，國內(nèi)CMBS的發(fā)行數(shù)量為7單，發(fā)行規(guī)模合計(jì)高達(dá)402.62億元。其中，規(guī)模最大的當(dāng)屬78億元的“國金-金光金虹橋國際中心資產(chǎn)專項(xiàng)支持計(jì)劃”。
需要注意的是，2017年住房租賃市場的證券化節(jié)奏也開始明顯加快，魔方公寓、鏈家自如、新派公寓都推出了相關(guān)的資產(chǎn)支持計(jì)劃。
2017年10月中旬，新派公寓權(quán)益型類REITs產(chǎn)品成為長租公寓在REITs領(lǐng)域的破冰之作，爾后的10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs獲得審議通過，該REITs總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持的租賃住房為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架發(fā)行機(jī)制。
2017年的中國商業(yè)地產(chǎn)，最為明顯的就是一些具有成熟運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)品牌，開始依靠品牌輸出來讓自己實(shí)現(xiàn)變“輕”。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)著色，新機(jī)遇與突圍之路
作為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)而誕生的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)成為吸引力較大的投資新領(lǐng)域。這一房企的“新寵”看似與商業(yè)地產(chǎn)無關(guān)，但其實(shí)有千絲萬縷的關(guān)系。
產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵還在于提供配套商業(yè)服務(wù)，以打造產(chǎn)城一體化來說，在建設(shè)園區(qū)的同時(shí)如和引進(jìn)新型商業(yè)業(yè)態(tài)、提供配套服務(wù)，并快速培養(yǎng)具有濃厚生活氣息的工作、居住環(huán)境，這些商業(yè)性思考都必不可少。
與商業(yè)地產(chǎn)有異曲同工之妙的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期同樣很漫長，僅靠產(chǎn)業(yè)的收入來維持收支平衡明顯不可持續(xù)。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，慣常的做法是60%的用地為產(chǎn)業(yè)用地，另外35%是住宅用地，其余則為商業(yè)或者工業(yè)用地。
因此，除了保持住宅等快銷產(chǎn)品的比例以獲得充足的銷售額外，還需要持有、經(jīng)營部分物業(yè)以賺取租金，或透過各種金融手段將持有的物業(yè)資本化。
以北辰實(shí)業(yè)攜手光谷創(chuàng)意打造的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目北辰·光谷里為例，該項(xiàng)目是一個(gè)產(chǎn)業(yè)與商業(yè)互為驅(qū)動的產(chǎn)品，50萬平方米的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園中，擁有約24萬平方米創(chuàng)意辦公。此外體驗(yàn)式創(chuàng)意商街達(dá)到6.7萬平方米，服務(wù)式公寓為2.8萬平方米，其中自持的物業(yè)達(dá)到近10萬方平方米。
未來展望
站在2017年的歲末進(jìn)行展望，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展傾向已成為各大企業(yè)不得不重視和思考的問題。
可以預(yù)見的是，隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)展和延伸，主城區(qū)或核心商圈的可開發(fā)資源將逐漸銳減，因此相當(dāng)一部分商業(yè)地產(chǎn)投資需求將下沉到三四線城市。
目前，在全國人口中，三四線城市占到的比例大約為53%。與一二線的城市相比，三四線城市的購物中心只占到全國城市購物中心的16.5%。一系列數(shù)據(jù)反映出，三四線城市的商業(yè)具有非常大的空缺，也意味著更加顯著的市場機(jī)遇。
觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)萬達(dá)年報(bào)獲悉，其在2016年共開業(yè)52個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中大部分位于三四線城市。未來幾年，雖然1線和1.5線城市仍然是商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)的首選，但是類似與昆明、沈陽、重慶等二三線城市的比重則有了較大提升。
大數(shù)據(jù)等新興技術(shù)的應(yīng)用也會是商業(yè)地產(chǎn)主要的發(fā)展趨勢，過往類似于酒店、購物中心、寫字樓等商業(yè)物業(yè)的數(shù)據(jù)收集只是通過商戶POS機(jī)輸入或手抄等基礎(chǔ)方式，精準(zhǔn)性無法保證。這種粗略的統(tǒng)計(jì)帶來的負(fù)面效應(yīng)就是客群數(shù)量、消費(fèi)者行為、銷售情況等不能做到一目了然，因此在營銷推廣、品牌調(diào)整方面也無法及時(shí)跟進(jìn)。
隨著商業(yè)供給量的提升，同行間的競爭變得更為激烈，消費(fèi)者儼然才是經(jīng)營的重心。因此在消費(fèi)者的多重選擇下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商需要更加關(guān)注他們的消費(fèi)需求，大數(shù)據(jù)發(fā)揮的作用更不可小覷。
此外，值得關(guān)注的是，跨界合作概念將會在商業(yè)地產(chǎn)中持續(xù)蔓延。在聚焦傳統(tǒng)優(yōu)勢的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)會將觸角延伸至其他領(lǐng)域，探索新的跨界空間。比如，今年10月優(yōu)客工場攜手首旅如家酒店跨界合作，開啟創(chuàng)享辦公空間新模式。
可以想象，未來的商業(yè)地產(chǎn)江湖，一招已不能制勝天下。如何發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢，將成為各個(gè)企業(yè)最需要突破和平衡的關(guān)鍵。
�。▉碓矗河^點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 撰文：陳朗洲）
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