發(fā)展現(xiàn)狀
過去一年中，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)程進(jìn)一步加快，單一粗放的短平快開發(fā)、銷售時(shí)代已經(jīng)被改變，更多的資本選擇進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。購物中心、寫字樓、公寓、酒店等如雨后春筍般涌現(xiàn)。雖然形式不一，但都指向商業(yè)地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)商重新掘金的另一藍(lán)海。
數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季度商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情尤為高漲。其中全國辦公樓投資4978億元，同比增長(zhǎng)5.4%；商業(yè)營業(yè)用房11710億元，同比增長(zhǎng)1.4%。
國內(nèi)消費(fèi)持續(xù)強(qiáng)勁，推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)展。2017年1-9月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額26.3萬億元，同比增長(zhǎng)10.4%，最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到64.5%。數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來的強(qiáng)大消費(fèi)力，刺激了商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)圍之勢(shì)，包括香港房企在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商都在不斷搶灘布局。
樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步緊縮，也轉(zhuǎn)移了不少投資者在住宅市場(chǎng)的投資熱情，進(jìn)而轉(zhuǎn)向保值增值性更強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)。可以預(yù)見，未來縈繞住宅多年的投資屬性將逐步減弱，而商業(yè)地產(chǎn)將成為下一個(gè)投資藍(lán)海。
投資加速，商業(yè)地產(chǎn)庫存仍存
相比住宅市場(chǎng)，2017年的商業(yè)地產(chǎn)迎來了更為高漲的發(fā)展熱潮。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，三年后的2020年，中國房地產(chǎn)投資交易總額或?qū)⑦_(dá)到2600億元，對(duì)比2016年將大幅增長(zhǎng)45%。而其中商業(yè)地產(chǎn)將扮演著重要的角色，預(yù)計(jì)2017-2020年入市的資金將達(dá)到1萬億人民幣。
從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情更為高漲。2017年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資80644億元，同比名義增長(zhǎng)8.1%，增速比1-8月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅增速增長(zhǎng)10.4%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資4978億元，同比增長(zhǎng)5.4%；商業(yè)營業(yè)用房11710億元，總比增長(zhǎng)1.4%。
銷售面積方面，2017年1-9月全國辦公樓銷售面積為3250.86萬平方米，同比增長(zhǎng)32.7%，銷售額達(dá)到4447.9億元，同比增長(zhǎng)25.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積8197.77萬平方米，同比增長(zhǎng)23.7%，銷售額為8620.25億元，同比增長(zhǎng)31.8%。
除了在銷售端保持較大的增速外，2017年前三季度還有大量的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)投向市場(chǎng)。從統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)來看，2017年1-9月，辦公樓竣工面積2244萬平方米，同比增長(zhǎng)36.1%；商業(yè)營業(yè)用房7322萬平方米，同比增長(zhǎng)7.5%。
由于供應(yīng)遠(yuǎn)超過同期的需求，因此即使需求強(qiáng)勁，也沒能使市場(chǎng)的空置率有所下降。和去年相比，困擾商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“庫存”問題仍然存在。前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米，同比增長(zhǎng)-12.2%；其中住宅32256萬平方米，同比增長(zhǎng)-22%；辦公樓3537萬平方米，同比增長(zhǎng)6.1%；商業(yè)營業(yè)用房15504萬平方米，同比增長(zhǎng)0.2%。
這也意味著和住宅的庫存比例下降得比較快相比，商業(yè)地產(chǎn)的庫存壓力依然很大。雖然早在去年6月，國務(wù)院辦公廳就出臺(tái)了若干意見，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。2017年7月份，12個(gè)重點(diǎn)城市也開始試點(diǎn)推進(jìn)租賃住房建設(shè)。但是從數(shù)據(jù)端呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)來看，商業(yè)地產(chǎn)去庫存仍然需要更多元化的思路。
共享時(shí)代，商業(yè)物業(yè)租金小幅上升
回首過去的10個(gè)月，投資開發(fā)以及消費(fèi)需求的演變，拉動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)。重新吸引投資者和開發(fā)商關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)，似乎有強(qiáng)勢(shì)回歸之勢(shì)，未來升值潛力值得期待。
商業(yè)地產(chǎn)的回歸，首先就表現(xiàn)在寫字樓和商鋪?zhàn)饨鸬奶嵘?017年1-9月，“雙創(chuàng)”效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，TMT(科技、媒體、電信)行業(yè)發(fā)展迅猛，這也直接帶動(dòng)了辦公樓租賃需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。
從北上廣深等一線城市來看，受惠于旺盛的租賃需求，上述城市在2017年前三季度租金普遍上漲。以北京為例，全市及五大核心商圈寫字樓市場(chǎng)需求提升，租金繼續(xù)溫和上漲。有效凈租金為391.3元/月/平米，同比上漲2.6%。上海方面，由于有不少新興的商務(wù)區(qū)已經(jīng)漸漸成熟，因此有不少企業(yè)選擇入駐租金和交通更具吸引力的非中央商務(wù)區(qū)。受此影響，上海中央商務(wù)區(qū)的寫字樓租金環(huán)比微跌0.3%，非中央商務(wù)區(qū)則環(huán)比上漲1.3%。
在空置率方面，共享辦公的加速跑馬圈地，對(duì)寫字樓的空置去化起到了積極作用，也是推高寫字樓租金的原因之一。以二線城市中的重慶為例，聯(lián)合辦公運(yùn)營商觸角已經(jīng)從普通的商業(yè)園區(qū)伸及甲級(jí)寫字樓，成為市場(chǎng)需求的重要來源。
除此之外，作為商業(yè)物業(yè)不可或缺的一部分，過去幾個(gè)月中購物中心的表現(xiàn)也十分亮眼。面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，很多核心商圈的購物中心均進(jìn)行了改造升級(jí)，優(yōu)質(zhì)購物中心的空置率持續(xù)走低。得益于此，租金也有所上浮，尤以首層表現(xiàn)較為明顯。2017年第三季度，廣州全市優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金水平達(dá)702.5元/平/月，環(huán)比微漲0.1%，同比上漲0.6%。
另外，非核心商圈也有較突出的表現(xiàn)，隨著城市不斷向外輻射發(fā)展，零售商持續(xù)看好非核心商圈及近郊，令區(qū)域內(nèi)購物中心入駐率環(huán)比繼續(xù)有所上升。
2017年前三季度，全國居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲1.5%。其中，教育文化和娛樂上漲2.5%。在消費(fèi)升級(jí)的背景下，酒店行業(yè)也交出了一張比較好答卷。酒店數(shù)據(jù)供應(yīng)商STRGLOBAL的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年7月，我國酒店入住率同比增長(zhǎng)4.8%，平均房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)0.5%，每間可售房收入（RevPAR）同比增長(zhǎng)5.3%。這也是RevPAR首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。
體驗(yàn)創(chuàng)新，存量物業(yè)盤活消費(fèi)新需求
從2010年住宅市場(chǎng)調(diào)控伊始，商業(yè)用地供應(yīng)增加，大量企業(yè)轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。這也導(dǎo)致以購物中心、城市綜合體和寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增。商業(yè)不得不面臨高庫存、同質(zhì)化運(yùn)營等困境。
以商業(yè)地產(chǎn)目前的狀況來看，傳統(tǒng)“短平快”的開發(fā)銷售模式已經(jīng)不可持續(xù)。為了在眾多的項(xiàng)目中脫穎而出，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始構(gòu)建新的價(jià)值鏈，走向精細(xì)化運(yùn)營。這也造就了2017年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的多點(diǎn)開花。
最直觀的感受，就是購物場(chǎng)所從過往單一的零售中“脫胎換骨”，逐漸提高體驗(yàn)性業(yè)態(tài)的占比。隨著消費(fèi)者的需求越趨多元，購物已不是商場(chǎng)唯一的“表達(dá)”方式，而是更多地呈現(xiàn)在休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂、就餐、培訓(xùn)、教育等多方面的消費(fèi)訴求。
對(duì)于運(yùn)營商來說，體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)能夠通過營造商場(chǎng)情景，最大化地將消費(fèi)者吸引進(jìn)來，具有很強(qiáng)的聚客能力。此外，客群的問題的解決帶動(dòng)了其他業(yè)態(tài)的消費(fèi)，縮短新項(xiàng)目的市場(chǎng)培育期，對(duì)于銷售來說不無裨益。
2017年7月，大悅城就在北京、上海兩地開始試水“智慧商圈”，打造體驗(yàn)式購物中心。消費(fèi)者只需要用支付寶掃口碑碼就能享受優(yōu)惠信息展示、綁定口會(huì)員卡、在線排隊(duì)、智慧停車、場(chǎng)景推薦等服務(wù)。
遠(yuǎn)在香港的購物中心也感受到了這股體驗(yàn)式潮流，在過去的19個(gè)月里，為了迎合消費(fèi)者的多元化需求，香港金鐘的太古廣場(chǎng)調(diào)整了相關(guān)的招商策略。不僅引進(jìn)了30個(gè)新商家，還將餐飲類店面的數(shù)量增加了一倍。同為商業(yè)地產(chǎn)港企的九龍倉和希慎興業(yè)等公司，也在為旗下的商場(chǎng)增添更多的餐飲和生活休閑類商家。
需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)的龐大存量激發(fā)了長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公空間等新興業(yè)態(tài)的興起。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)模是1.1萬億元，至2025年將達(dá)到2.9萬億元量級(jí)，2030年數(shù)字將倍增至4萬億元。
這其中長(zhǎng)租公寓扮演著非常重要的角色。2017年全年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)模將突破4000億元。這也吸引了房產(chǎn)中介、酒店開發(fā)商以及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司紛紛加入。而房地產(chǎn)開發(fā)商諸如碧桂園、龍湖、保利、萬科、佳兆業(yè)等品牌房企也開始加速跑馬圈地，演繹存量時(shí)代的創(chuàng)新空間。
另外，聯(lián)合辦公在2017年迎來了爆發(fā)性增長(zhǎng)。觀點(diǎn)指數(shù)獲取的數(shù)據(jù)顯示，目前全國約有2300家聯(lián)合辦公企業(yè)，平均每天就有3家企業(yè)誕生。而2017年全年，中國聯(lián)合辦公的潛在市場(chǎng)規(guī)模將在3萬億以上。
體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不少企業(yè)甚至在自己經(jīng)營的購物中心中內(nèi)置了聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)。比如龍湖地產(chǎn)旗下的聯(lián)合辦公品牌“一展空間”已相繼在北京、成都、上海等地的天街商業(yè)中開業(yè)。
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