圖6：上海購物中心協(xié)會2006到2017年的綜合圖表
從這個圖表中你可以追蹤上海購物中心從2006年到2017年間的數(shù)據(jù)。你可以得出以下幾點明顯的結論：
1. 銷售額變化比和面積變化比
圖7：2006-2017年上海購物中心銷售額和面積的增長變化
上海購物中心的銷售額增長已經從2015年開始變?yōu)閭�位數(shù)的增長，而購物中心的面積增長從2013起就開始快于銷售額的增長并且再也沒有掉下來過。到2017年，你無論是根據(jù)《報告》中對于2017年1600億元的銷售額預測，還是根據(jù)上海購物中心協(xié)會基于2016年1500億銷售額和近年幾乎與上海社會零售總額保持同步的上海購物中心銷售增長率計算，2017年的1600億元銷售額是一個目前大家可以認同的數(shù)據(jù)。這樣到了2017年年底，銷售額的增長僅為7%，而上海購物中心的建筑面積的增長將高達26%。這其實已經給我們提出了一個非常嚴峻的問題和挑戰(zhàn)。上海是不是還應該以這樣的速度建設開發(fā)購物中心?
2.上海購物中心的單店年均銷售額
圖8：2006-2017年上海購物中心單店年均銷售額
上海購物中心的面積增長和個數(shù)保持著一致的線性關系，而每一個單體購物中心的建筑規(guī)模約為7.3萬平方米。如果你從單體購物中心的年平均銷售額來看，2017年的單店銷售額將回落到11年前。對于一個高速發(fā)展的市場，如果你的銷售額還停留在10年前，考慮到這些年的GDP、CPI和可支配收入增長等因數(shù)，你的購物中心不但是停止了成長而且就是衰退了。而且考慮到上海還有十多家業(yè)績超過30億元銷售額的購物中心，這種贏者通吃的現(xiàn)象會對其余大多數(shù)的購物中心造成更大的經營壓力。
我這里附上澳大利亞URBIS公司對澳大利亞市場的一個24年的跟蹤數(shù)據(jù)：
圖9a：澳大利亞區(qū)域型和次區(qū)域型購物中心的面積變化(1992-2016)
圖中第一行澳大利亞區(qū)域型購物中心的單體面積從1992年的45300平方米變成了2016年的88700平方米，24年面積增長95%，接近一倍。第二行的次區(qū)域型購物中心面積從1992年的17700平方米變?yōu)榱?016年的28200平方米，24年面積增長59%。
圖9b:澳大利亞區(qū)域型購物中心和次區(qū)域型購物中心的單店銷售額(1992-2016)
圖中第一行顯示區(qū)域型購物中心的單店銷售額從1992年的1.87億澳元變?yōu)榱?016年的5.55億澳元，增長296%。結合圖a比較，同期面積的增長僅為一倍，而銷售額的增長為三倍。同樣次區(qū)域型購物中心的單店銷售額也增加了251%，而面積的增長僅為59%。
通過這兩張圖的比較，可以理解如果銷售額的增長低于面積和規(guī)模的增長，則這個購物中心市場一定是不可持續(xù)的。我在呼吁政府規(guī)劃部門應該與時俱進地開發(fā)購物中心時也說過這個道理。但是我們急功近利的行業(yè)根本不為所動，也確實有一批連購物中心和商業(yè)綜合體都沒有搞清楚是什么的企業(yè)還在貿然和盲目地跟進。
圖10：2006-2017年上海購物中心的每平方米年均銷售額
上海購物中心2017年每平方米的銷售額也將從2012年最高的每平米1.46萬元跌回到10年前的9000元上下的水平。
我附上澳大利亞西田Scentre Group 20年的每平方米的銷售額，你可以看到即使在澳大利亞如此發(fā)達成熟的市場，其每平米銷售額的走勢依然是明顯上漲的。所以與我們上海購物中心10年間的單位銷售額軌跡相比，我們的情況確實是很嚴峻了。上海作為一個過去20年經濟一直保持高速發(fā)展的地區(qū)其購物中心銷售額的拋物線走勢和澳大利亞作為一個成熟市場穩(wěn)步提升的銷售額走勢難道不應該引起我們的重視和反思嗎?
圖11：西田Scentre20年每平米的銷售增長
綜上所述，上海購物中心的銷售增長已經顯然跟不上規(guī)模的增長。這種無序的放量對銷售額的稀釋作用日益明顯。應該引起從政府規(guī)劃部門到購物中心投資營運管理企業(yè)的重視。所以是時候給上海購物中心敲響警鐘了。
百貨與購物中心的情況也是一樣，大家都會很容易地把百貨關店歸咎于電商沖擊，其實中國的百貨就是一個準購物中心，而沒有空間和租戶直接經營優(yōu)勢的百貨在購物中心如此泛濫的供給中所受到的沖擊更是首當其沖。但我要強調一點的是，即使在今天，上海百貨的銷售額仍可以做到比上海的購物中心高出一倍。中國的零售發(fā)展依然是百貨主導的市場，這也從另一個方面說明了上海包括國內購物中心的低效。澳大利亞購物中心的銷售額會占到零售總額的一半以上，而上海這些年一直徘徊在13%到15%之間。也根本沒有隨著購物中心大規(guī)模的擴張，從而使購物中心的銷售占比在零售總額中得到任何提高。從另一個方面凸顯了上海購物中心的困境。
�。▉碓矗和醅|_商業(yè)地產 作者：王瑋）
共2 上一頁 [1] [2] 第1頁 第2頁
上海購物中心數(shù)量逆勢增長 向郊區(qū)拓展趨勢明顯
菜場玩出新花樣 上海購物中心的這幾個案例值得看看
上海購物中心業(yè)態(tài)調整匯總 這些品牌的進駐備受關注
2017年上半年《上海購物中心發(fā)展報告》
零售業(yè)進入多元時代 文商旅融合成上海購物中心轉型路徑
搜索更多: 上海購物中心
