合肥商業(yè)過(guò)剩的話題已經(jīng)是經(jīng)久不衰，過(guò)剩帶來(lái)的最大問(wèn)題就是空置率上升、品牌同質(zhì)化……然而讓人費(fèi)解的是，就是在這種商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的情況下，今年省城仍然有29個(gè)大型商業(yè)綜合體要開業(yè)。我省專家建言，該合理控制城市綜合體數(shù)量了，城市商業(yè)綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重。
典型樣本： 空置了四年的綜合體
蜀山區(qū)黃山路與西二環(huán)路交口，一棟四層樓的建筑孤零零地佇立在博澳麗苑小區(qū)和皇冠假日酒店之間，如果不是熟悉的人，幾乎都不知道這里曾經(jīng)也是城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目，合肥首家沃爾瑪分店的所在位置。“已經(jīng)關(guān)了四年了，從2013年沃爾瑪關(guān)店之后，這里的商業(yè)就陸續(xù)關(guān)門，閑置到現(xiàn)在”，近5萬(wàn)方的體量一直空置著，一旁看門的保安也不知道這究竟要作何用途。
“以前生活蠻方便的。”2011年沃爾瑪開業(yè)之后，博澳麗苑小區(qū)5號(hào)樓的王奶奶一直是�？停�“可沒(méi)想到2013年沃爾瑪就撤離搬空了，不到年底，原來(lái)的商業(yè)也紛紛撤離，真不知道開發(fā)商要鬧哪樣，之后好幾年都是空著的，不去運(yùn)營(yíng)招商，就這么空置著。”
“暫時(shí)沒(méi)有聽說(shuō)商業(yè)綜合體要重新開業(yè)”，原來(lái)一直負(fù)責(zé)博澳麗苑以及商業(yè)綜合體管理的嘉迪物業(yè)管理公司相關(guān)工作人員介紹，至于后期這個(gè)商業(yè)綜合體將會(huì)如何運(yùn)作不清楚，而當(dāng)初沃爾瑪?shù)某冯x，當(dāng)時(shí)確實(shí)是有強(qiáng)行終止合約的情況存在，但那也是因?yàn)槠渫锨纷饨饘?dǎo)致。
“就是因?yàn)槟壳昂戏噬虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)剩，所以影響了我們招商”。安徽博澳置業(yè)投資發(fā)展有限公司的招商人員解釋，一些大品牌對(duì)于城市商業(yè)綜合體地理位置和體量都有要求，需要的城市商業(yè)綜合體要不然就是位置是蜀山區(qū)最好的，要不然就是要求體量是區(qū)域3公里之內(nèi)體量最大的，因此，招商遲遲不能到位。
不過(guò)，目前該城市商業(yè)綜合體的閑置對(duì)于博澳麗苑小區(qū)居民生活是沒(méi)有影響的，上述招商人員認(rèn)為，小區(qū)西邊的兩個(gè)超市都是他們招商過(guò)來(lái)的，“綜合體不開業(yè)，不會(huì)影響業(yè)主生活”。
專家建言：須預(yù)防城市“黑洞”
像博澳麗苑這邊城市綜合體的現(xiàn)象，在省城不在少數(shù)，雖然政府不應(yīng)該介入太深，但是否也應(yīng)該督促企業(yè)拿出整改意見，或者允許商業(yè)項(xiàng)目改建成可售型公寓出售……畢竟城市商業(yè)綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，將會(huì)帶來(lái)更多的土地資源和社會(huì)資金浪費(fèi)。省城清源房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)郭紅兵認(rèn)為，在前期規(guī)劃上，政府也需要對(duì)于城市綜合體的數(shù)量和區(qū)域位置進(jìn)行合理控制，合肥需要在摸清商業(yè)“家底”之后出臺(tái)長(zhǎng)期合理的商業(yè)規(guī)劃，而不是一味地放任市場(chǎng)這么無(wú)序發(fā)展。
與合肥火熱的住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)趨于嚴(yán)重過(guò)剩的結(jié)果，就是沃爾瑪撤店、金鷹關(guān)門、北一環(huán)寫字樓空置率高漲……合肥業(yè)內(nèi)從業(yè)者表示“憂心忡忡”。按照最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，合肥的商業(yè)和辦公房源可能要在8～10年內(nèi)才能去化完成，綠地集團(tuán)安徽事業(yè)部總經(jīng)理李煜在公開場(chǎng)合直言。
商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，已經(jīng)不是合肥一座城市所面臨的問(wèn)題，而是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨的問(wèn)題。睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)難題正從招商難、選址難演變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)難。預(yù)計(jì)未來(lái)將有超過(guò)40%的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為品牌入駐低、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)流失、盈利無(wú)期的“僵尸”項(xiàng)目。同時(shí)社科院最新中國(guó)商業(yè)藍(lán)皮書顯示，未來(lái)將有超過(guò)三分之一商業(yè)地產(chǎn)面臨閉店。
但為什么還有那么多城市綜合體出現(xiàn)，省城一位不愿透露姓名的專家坦言，一部分是因?yàn)闃鞘姓{(diào)控政策出臺(tái)之后，許多房企被迫轉(zhuǎn)型，操盤商業(yè)地產(chǎn)，另一部分是因?yàn)槊恳粋�(gè)綜合體無(wú)論是土地獲取還是對(duì)城市土地出讓金的貢獻(xiàn)，還有大量投資對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)和稅收的帶動(dòng)，以及商業(yè)對(duì)城市持續(xù)發(fā)展帶來(lái)的貢獻(xiàn)，都讓地方政府難以抗拒，所以在規(guī)劃時(shí)就配套有大型商業(yè)設(shè)施。
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