近年來，購(gòu)物中心在我國(guó)方興未艾，購(gòu)物中心的建設(shè)如火如荼，而且其興建的速度和規(guī)模驚人。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年全國(guó)新開業(yè)大中型商業(yè)項(xiàng)目(商業(yè)面積在3萬平方米及以上)達(dá)408家，若再加上2016年新開業(yè)的551家，截至2016年12月31日，全國(guó)已開業(yè)大中型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量已超過4000家。
與此同時(shí)，消費(fèi)者需求多元化，線上線下加速融合，消費(fèi)模式提檔升級(jí)，老項(xiàng)目不斷創(chuàng)新調(diào)整，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)推陳出新……種種現(xiàn)象表明，當(dāng)行業(yè)生存壓力一年勝似一年，商業(yè)地產(chǎn)人也不再固步自封，正在前人經(jīng)驗(yàn)上總結(jié)變化，打造自身特色。
與電商共舞
在網(wǎng)購(gòu)銷售日益增長(zhǎng)之際，目前中國(guó)許多城市的商場(chǎng)和購(gòu)物中心空置率都一直在上升，同時(shí)租金卻高居不下，中國(guó)零售經(jīng)濟(jì)面臨著嚴(yán)重的資源錯(cuò)配問題。近五年來，開發(fā)商一直以創(chuàng)紀(jì)錄的速度推出新商場(chǎng)，認(rèn)為中國(guó)中產(chǎn)階層的增長(zhǎng)將大大提高購(gòu)物需求，并創(chuàng)造零售商對(duì)店面的巨大需求，但這樣的速度卻導(dǎo)致了過度建設(shè)。非營(yíng)利研究機(jī)構(gòu)城市土地學(xué)會(huì)的中國(guó)區(qū)首席代表Kenneth Rhee認(rèn)為，產(chǎn)生供應(yīng)過剩的原因，一方面是地方層面政府主導(dǎo)的空間分區(qū)提供了新的供應(yīng)，另一方面是電子商務(wù)茁壯成長(zhǎng)。據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2015年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額位居全球第一，約占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重11%。
但從另外一個(gè)角度而言，電商也可以是一個(gè)購(gòu)物中心渠道，越來越多的電商也開始開實(shí)體店了，電商崛起將近十年，零售商已基本完成線上渠道布局，不再輕易“談電色變”。在電商倒逼百貨、購(gòu)物中心的趨勢(shì)下，提升經(jīng)營(yíng)理念，升級(jí)經(jīng)營(yíng)模式才是購(gòu)物中心的首要任務(wù)。
有調(diào)查顯示，零售商將提升門店體驗(yàn)和互動(dòng)性放在運(yùn)營(yíng)策略首位，而發(fā)展線上渠道和移動(dòng)端渠道僅位列第三和第四。
體驗(yàn)業(yè)態(tài)回歸理性
近年來，購(gòu)物中心為了吸引客流，不斷在餐飲、超市、影院等體驗(yàn)業(yè)態(tài)上下功夫，大量引進(jìn)餐飲品牌、改善影院設(shè)施等。
但業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，購(gòu)物中心盲目增加餐飲，投資成本會(huì)增高。同時(shí)，超市、電影院之類的業(yè)態(tài)給的租金都很低，不利于提高投資回報(bào)率。
現(xiàn)在很多顧問建議開發(fā)商增大餐飲業(yè)態(tài)比例，但做餐飲也會(huì)引起新的問題，雖然可以帶動(dòng)人群來消費(fèi)，但這個(gè)人群消費(fèi)的目的性是非常強(qiáng)的，如果購(gòu)物中心的零售不足以吸引他們的話，吃完飯可能就走了。
同時(shí)餐飲業(yè)態(tài)還具有時(shí)間性，消費(fèi)者不會(huì)一整天都呆在這里，但購(gòu)物中心因?yàn)樵黾恿瞬惋嬚急龋乃性O(shè)施設(shè)備的成本都將變高，空調(diào)、水電，甚至隔油池都需要增容。
同時(shí)購(gòu)物中心為了聚集人氣，小型水族館、垂直綠化等裝飾成為新的潮流，這些設(shè)計(jì)涉及到的維護(hù)成本明顯高于一般的商業(yè)建筑，而且并無直接的租金收入。
雖然引入特殊業(yè)態(tài)和特色設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)是吸引人流，業(yè)主還是需要對(duì)其進(jìn)行成本和收益的仔細(xì)考量，是否能夠起到杠桿作用，帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升。
從市場(chǎng)角度來看，精品超市就是順應(yīng)購(gòu)物中心的發(fā)展成熟而興起。
國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心早年多規(guī)劃大型超市作為主力店，隨著市場(chǎng)變化，業(yè)主逐漸發(fā)現(xiàn)大型超市租金低和租期長(zhǎng)的缺點(diǎn)，而且薄利多銷的商業(yè)模式并不能有效地帶來中高端客源。
于是，購(gòu)物中心紛紛縮減超市面積，如廣州的中華廣場(chǎng)和正佳廣場(chǎng)，先后將大面積的Jusco和百佳替換為小面積的TASTE，既騰出了商業(yè)面積引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，還提升了購(gòu)物中心的檔次，可謂一舉數(shù)得。
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