誰在增長?
與關(guān)店相比，那些正在開店的商業(yè)項(xiàng)目才代表著這個(gè)行業(yè)的真正未來。
目前，全國商業(yè)地產(chǎn)新增量依舊可觀。過去五年，購物中心數(shù)量以每年15-20%的速度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了社會(huì)零售品總額;過去七年，商業(yè)新開工增長率與住宅持平，年復(fù)合增長率接近20%，每年竣工面積也超過1.2億平米，大量商業(yè)以實(shí)體店鋪的形式進(jìn)入存量市場。
在上半年眾多的開業(yè)項(xiàng)目中，大體量高端商業(yè)中線在二線城市的發(fā)展是一大亮點(diǎn)。其中最典型的是萬達(dá)，在前五個(gè)月，萬達(dá)僅開一家購物中心——成都蜀都萬達(dá)廣場。進(jìn)入6月份，萬達(dá)廣場的開業(yè)則呈爆發(fā)式的增長，萬達(dá)廣場相繼在荊門、湘潭、臺(tái)州、資陽、濟(jì)南、烏海、湛江七個(gè)城市開業(yè)。根據(jù)之前萬達(dá)集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，2016年萬達(dá)預(yù)計(jì)開業(yè)50座萬達(dá)廣場、2座萬達(dá)文化旅游城。
從大勢(shì)上看，2016年上半年購物中心開業(yè)數(shù)據(jù)基本符合歐美發(fā)達(dá)國家發(fā)展路徑。人均GDP 8000美元一檔的城市購物中心數(shù)量快速增加，特別是以萬達(dá)為首的一些購物中心積極進(jìn)行提前布局;GDP較低的城市，包括大部分的縣級(jí)城市，雖然大量開發(fā)商介入，但受商家拓展意愿及當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力限制，能夠開業(yè)的購物中心相對(duì)較少。
由于中國購物中心大部分由開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來，使得整體集中度較差，運(yùn)營也參差不齊。伴隨著萬達(dá)、紅星等一批購物中心快速擴(kuò)張并逐步輕資產(chǎn)化，購物中心將迎來巨頭時(shí)代，小型、單體購物中心生存壓力更大。
從已開業(yè)購物中心來看，各購物中心積極引入各類品牌商以便增強(qiáng)市場號(hào)召力。在業(yè)態(tài)上，餐飲、兒童項(xiàng)目占比不斷增加，書店等新興業(yè)態(tài)開始被購物中心重新挖掘。由于人民幣前幾年的堅(jiān)挺，跨境商品城成為購物中心的一個(gè)新增長點(diǎn)。
這也導(dǎo)致2016年下半年開業(yè)的項(xiàng)目顯得更加高大上。相對(duì)上半年開業(yè)項(xiàng)目，更多國外題材元素將引入購物中心當(dāng)中，如美國元素、日本元素等，國人的消費(fèi)升級(jí)正在產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
中國人口正在呈現(xiàn)由三四線城市向一二線城市涌入、從低端消費(fèi)向中高端消費(fèi)升級(jí)的局面，這對(duì)于許多小的、低端的購物中心經(jīng)營將產(chǎn)生較大的壓力，如何爭搶優(yōu)質(zhì)客流是未來發(fā)展的關(guān)鍵。
從交易轉(zhuǎn)向服務(wù)
也許，我們可以從部分實(shí)體商家的關(guān)店中，發(fā)現(xiàn)一些更深層次的問題。
中國的實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目多為地產(chǎn)商所建，他們更喜歡把商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)看成一次交易而不是服務(wù)，注意力集中在產(chǎn)業(yè)鏈前端，通過引入大IP主力商戶來背書，利用跨境商品等熱門IP來給自己講故事，再加以廣告攻勢(shì)。
這樣很容易呈現(xiàn)開業(yè)一窩蜂火爆，隨后迅速降溫的現(xiàn)象。商業(yè)資源過多投入到產(chǎn)業(yè)鏈前端，導(dǎo)致了資源分配的頭重腳輕，在日常表現(xiàn)中可以明顯看到：在薪資上營運(yùn)人員的工資大幅度低于招商人員工資;在職位上，營運(yùn)通常是經(jīng)理級(jí)部門，而招商是總監(jiān)級(jí)部門等等。由于制度上的設(shè)計(jì)已經(jīng)使得營運(yùn)部門在體制內(nèi)屬于弱勢(shì)部門，往往又吸引不到合適的人才來就職，整體公司運(yùn)營能力成為短板也就常態(tài)化。運(yùn)營短板同時(shí)意味著商戶協(xié)調(diào)管理能力弱、客戶服務(wù)能力弱等，對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈后端的供應(yīng)鏈建設(shè)、數(shù)據(jù)收集處理分析能力更加弱化。外在表現(xiàn)就是商戶經(jīng)營業(yè)績差、人流少。所謂“運(yùn)營時(shí)眼里流的淚，都是招商定位時(shí)腦子進(jìn)的水”。
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)市場未來格局預(yù)測(cè)
實(shí)際上，與住宅項(xiàng)目不同，商業(yè)項(xiàng)目更應(yīng)該被理解為一個(gè)系統(tǒng)，有著復(fù)雜的結(jié)構(gòu)和豐富多樣的功能，它們之間是相互關(guān)聯(lián)，相互作用的。而開發(fā)則是一個(gè)系統(tǒng)的調(diào)控過程，是業(yè)主、商家與經(jīng)營商之間復(fù)雜關(guān)系和不同人群利益的協(xié)調(diào)過程，更多地是一個(gè)政治過程，絕不應(yīng)是一個(gè)簡單的交易。如果能夠?qū)φ麄�(gè)商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)生命周期做各個(gè)階段的服務(wù)分解，將能開發(fā)出更多的價(jià)值。
當(dāng)前，實(shí)體商業(yè)的調(diào)整，是適者生存的自然法則在起作用，在未來相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，市場格局仍將不斷變化，但向上的趨勢(shì)并沒有改變。與其用灰色的眼光看待這個(gè)世界，不如主動(dòng)先調(diào)整自己。
“沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春。”
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