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“這個政策的推出，給了我們一定的信心，直白的說更有余地了，對于商業(yè)地產(chǎn)的庫存去化有催動作用。”從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的張力說到。
張力所說的“政策”，指的是6月3日國務院辦公廳印發(fā)的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》�！兑庖姟分赋觯试S改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。
如今距離“新政”出臺已半月有余，市場做出了如何反應?到底能拯救多少商業(yè)地產(chǎn)？
東風頻吹
未去庫存干實事
“新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣的‘營改增’政策，讓一些企業(yè)直接入手寫字樓，對于商業(yè)去庫存有了提振作用。如今在營改增基礎上再次出臺的新政，力度更大，相當于變相正名其投資價值更為穩(wěn)定，投資需求得到鼓勵。”張力說到。
“之前國家抑制投資，現(xiàn)在鼓勵買房當房東，可見未來投資更有保障。”在萬虹廣場，記者見到了前來看房的劉華。“雖然具體實施細則還沒有出來，但是來訪客戶中，有部分確因‘新政’而來，投資意圖明顯。”萬虹廣場一置業(yè)顧問告訴記者。她表示，項目的一棟公寓已經(jīng)銷售完畢，另外一棟還未確定入市時間。
2016年以來，在住宅成交帶動下，商業(yè)地產(chǎn)也表現(xiàn)出成交小高峰，但整個市場的存量依然龐大。據(jù)山東財經(jīng)大學房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心提供數(shù)據(jù)顯示，目前濟南寫字樓和公寓的可售庫存量有115萬平米，眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫存壓力。
“商業(yè)用房可改為租賃住房”被業(yè)內人士認為將成為推動商業(yè)地產(chǎn)“去庫存”的重要武器。從事商業(yè)地產(chǎn)策劃的許萍表示，由于水電、稅費的減免，商辦物業(yè)經(jīng)改造后可以進入租賃市場，有助于盤活存量物業(yè)，解決庫存問題。她還指出，目前年輕一族對于公寓有著巨大的需求，而且濟南市場也已經(jīng)出現(xiàn)了房企開發(fā)公寓與品牌酒店合作，打造酒店式公寓的案例，“租賃新政”對于商業(yè)地產(chǎn)的去庫存有重大利好。
無細則，有難度
怕是“看起來很美”
“好政策出臺，就怕沒有落地實施細則，就算有了細則，對于我們來說操作性也不大。”某世界500強品牌房企策劃主管告訴記者。他表示，盡管商業(yè)項目有一定的庫存壓力，去化速度慢，但是公司要求資金回籠速度，如果商用房轉成租賃住房，周轉性上難以保證。在他看來，商用房和住宅的差別很大，“商改住”對開發(fā)商來說成本也不是很低，甚至更高。
“現(xiàn)在我們在等細則出臺，然后才考慮是否會根據(jù)政策進行項目調整。”位于奧體附近一樓盤營銷負責人于偉表示。據(jù)悉，此項目為商住兩用型，可辦公可自住，雖做了大量營銷工作，但銷售一直不佳。“公寓本身水電費用為普通住宅的2-3倍，不能落戶，更不能解決業(yè)主子女教育問題，使得購房者對其有一定的排斥感。”在于偉看來，現(xiàn)在雖然政策中指出商業(yè)用房用途可調整為居住用地，可通過“申領居住證，享受義務教育”，但現(xiàn)在不知道政策由哪個部門主導。“所有業(yè)務的辦理都需要一個部門主導，以及幾個部門聯(lián)合操作，不排除會出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。”
于偉告訴記者，商業(yè)項目包括商場和寫字樓，如果將一些爛尾的商場改造成住宅會比較難，因為商場的上下水等與住宅完全不一樣。如果將商務公寓、寫字樓改成住宅，相對比較容易操作。（來源：齊魯晚報樓市記者 陳曉翠）
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